由于成交低迷，今年不少房企的銷售目標(biāo)似乎已成為“不可能完成的任務(wù)”。面對(duì)即將迎來(lái)的銷售“期中考”，房企都在六月加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，為上半年銷售做最后的沖刺。不過(guò)由于市場(chǎng)預(yù)期已發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來(lái)成交量尚難出現(xiàn)大幅好轉(zhuǎn)，樓市調(diào)整在所難免。

 

銷售目標(biāo)難完成

 

“紅五月”爽約，樓市六月也并未迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。僅從目前披露的房企銷售情況看，有不少企業(yè)要想完成年初定下的銷售目標(biāo)仍壓力重重。

 

數(shù)據(jù)顯示，目前共有33家房企披露了前五月的銷售情況。從完成年度目標(biāo)來(lái)看，除恒大、萬(wàn)科等個(gè)別企業(yè)較好外，其余企業(yè)銷售情況并不樂(lè)觀。33家企業(yè)中，有21家企業(yè)完成年初定下的目標(biāo)還不足三成。其中，去年晉級(jí)銷售百億俱樂(lè)部的花樣年，前五月的銷售額同比下降了56%，僅僅完成年初制定的150億元銷售目標(biāo)的9%。盡管按照計(jì)劃，公司推盤活動(dòng)將主要集中在下半年，約占全年銷售比重的七成左右，但從前五月的銷售情況看，公司要想完成全年目標(biāo)還需要不小努力。首創(chuàng)置業(yè)今年的銷售情況也不樂(lè)觀，公司前五月僅完成全年目標(biāo)的18%。此外，首開、奧園、恒盛地產(chǎn)等房企也只完成全年銷售目標(biāo)不到25%。相比之下，恒大地產(chǎn)前五月銷售已經(jīng)完成全年目標(biāo)的51%，萬(wàn)科也達(dá)到全年目標(biāo)的41%。

 

從房企目前銷售表現(xiàn)來(lái)看，分化現(xiàn)象正在不斷加劇。由于樓市預(yù)期已經(jīng)改變，市場(chǎng)觀望氣氛濃重，如果未來(lái)延續(xù)當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)，房企面臨的銷售壓力還會(huì)不斷增加。如果不加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，力爭(zhēng)“以價(jià)換量”，不少房企想要完成全年銷售目標(biāo)將十分困難。

 

事實(shí)上，從當(dāng)前成交情況看，低迷的市場(chǎng)環(huán)境仍在延續(xù)。以北京為例，6月上旬北京新建住宅簽約僅1039套，二手房住宅簽約僅1702套，合計(jì)成交量為2741套，環(huán)比上月同期下調(diào)了9%，這一成交量也成為年內(nèi)同期新低。

 

同時(shí)，二手房掛牌房源已經(jīng)出現(xiàn)了全面下調(diào)。北京市6月初的二手房成交均價(jià)為2.97萬(wàn)/平方米，相比5月均價(jià)下降幅度為1.7%。由于房主心里預(yù)期價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，購(gòu)房者的觀望情緒繼續(xù)增加，預(yù)計(jì)6月二手房均價(jià)下調(diào)趨勢(shì)還將延續(xù)。

 

加快周轉(zhuǎn)沖業(yè)績(jī)

 

在市場(chǎng)成交不振的影響下，當(dāng)前房企不得不加速跑量。但是高企的庫(kù)存壓力，已經(jīng)讓房企周轉(zhuǎn)增加了難度。

 

易居數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市5月底的新建商品住宅庫(kù)存總量為25570萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，同比增長(zhǎng)20.1%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到77.4%、60.9%和56.9%。

 

5月底35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為16.5，這也意味著市場(chǎng)需要用16.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。由于新增供應(yīng)量大于成交量，即使房企加大推盤力度，但由于市場(chǎng)看跌預(yù)期較重，部分未消化的新增供應(yīng)仍轉(zhuǎn)化為庫(kù)存。

 

對(duì)比歷史可以發(fā)現(xiàn)，在2011年10月至2012年5月期間，單月庫(kù)存去化周期基本維持在16個(gè)月以上的水平。而現(xiàn)在，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)則出現(xiàn)了環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。這樣看來(lái)，當(dāng)前去庫(kù)存周期已經(jīng)攀升到這一水平。房企去庫(kù)存壓力增大，為了緩解資金緊張、沖刺半年銷售業(yè)績(jī)，房企不得不積極采取以價(jià)換量的策略，這意味著未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的可能性正在不斷加大。

 

目前，一線城市已有項(xiàng)目陸續(xù)降價(jià)，如北京大興、通州等郊區(qū)多個(gè)樓盤降價(jià)幅度超過(guò)10%；上海浦東新區(qū)、青浦等區(qū)域也有個(gè)別樓盤降價(jià)，但成交依舊不理想。近期屢屢傳出部分地方政府限購(gòu)松綁的傳聞，但在短時(shí)間內(nèi)還難以對(duì)樓市整體回暖產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效應(yīng)。在房地產(chǎn)政策并未發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，未來(lái)房企將要面對(duì)銷售業(yè)績(jī)及資金鏈的雙重壓力，將有更多項(xiàng)目采取平價(jià)入市甚至加入降價(jià)行列。