離一片在建的高層住宅不遠(yuǎn)，時(shí)速300公里的高鐵風(fēng)馳電掣般呼嘯而過；穿高跟鞋、著職業(yè)裝的售樓小姐們走出裝修豪華的售樓處，把路邊幾塊錢一份的涼皮當(dāng)午餐；一幅又一幅憧憬美好未來(lái)的房地產(chǎn)廣告讓過往的人們想留下來(lái)生活……

 

這是涿州東部高鐵站附近的場(chǎng)景，一座投資上千億的高鐵新城正在拔地而起，來(lái)去匆匆的高鐵乘客、忙碌的建筑工人、穿著洋氣的售樓小姐先生、一撥又一撥看房購(gòu)房者人氣十足。涿州是京石高鐵南行第一站，保定是第二站“京津冀協(xié)同發(fā)展”的政策春風(fēng)剛剛吹起，捕風(fēng)捉影的“保定政治副中心”概念被植入當(dāng)?shù)貥鞘?，房?jī)r(jià)像長(zhǎng)了翅膀一樣借勢(shì)先飛。

 

一則傳言讓保定房?jī)r(jià)上漲千元

 

“京津冀協(xié)同發(fā)展”雖然已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略，但在具體規(guī)劃尚未落地之際，一些人在今年3月拋出“河北保定將成為政治副中心”概念。這一重磅消息令房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房客異常興奮，人們不去懷疑它的真實(shí)性，不去探究“政治副中心”的嚴(yán)肅性，不去追問“政治副中心”落在保定市區(qū)還是其他縣市。

 

聽風(fēng)就是雨。保定市區(qū)、涿州市房?jī)r(jià)很快進(jìn)入一種非理性亢奮狀態(tài)。位于保定市區(qū)朝陽(yáng)北大街的公園時(shí)代，今年3月底房?jī)r(jià)為6000元/平方米，經(jīng)過熱炒，房?jī)r(jià)一度漲到7200元/平方米，到6月初，房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺在7000元/平方米。離高鐵保定東站只有5分鐘車程的未來(lái)城，房?jī)r(jià)從3月份的約6000元/平方米漲現(xiàn)在的7000多元/平方米。

 

位于保定最北部的涿州市距離天安門62公里，是河北對(duì)接北京的橋頭堡，處在京津冀協(xié)同發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)和前沿，也是房地產(chǎn)熱炒的地區(qū)。開車行駛在市區(qū)主干道范陽(yáng)路上，不斷有人往車窗里塞樓盤廣告“一小時(shí)熱銷500套”“買房自住無(wú)需猶豫，今天買最劃算”、“2015年房?jī)r(jià)將破1.2萬(wàn)，再不抄底，就抄不到底了”等詞句刺激著人們買房。

 

在涿州市區(qū)牛津花園售樓處，售樓先生告訴記者，“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比3月份上漲了1200元。”涿州市高鐵新城鴻坤理想灣售樓先生說，“與3月底相比，房?jī)r(jià)上漲1200元，其中洋房漲了2000元。”

 

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月份，保定市以2.84%的環(huán)比漲幅居房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的37個(gè)城市首位。根據(jù)保定市住建局的數(shù)據(jù)，去年，當(dāng)?shù)毓厕k理商品房預(yù)售合同登記備案14786套，而今年3月1日至24日就辦理了3474套，不到一個(gè)月的備案數(shù)量相當(dāng)于去年全年的近四分之一。

 

樓市非理性亢奮遭遇“兩盆冷水”

 

就在保定房?jī)r(jià)遭到熱炒之際，今年3月26日，河北省出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見》，明確“做大保定城市規(guī)模，保定為首都功能疏解的集中承載地和京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承載地，把首都周邊的一批縣(市)(如涿州市)建設(shè)成規(guī)模適度、特色鮮明、設(shè)施完善、生態(tài)宜居的衛(wèi)星城市。保定市作為畿輔節(jié)點(diǎn)城市，利用地緣優(yōu)勢(shì)，謀劃建設(shè)集中承接首都行政事業(yè)等功能疏解的服務(wù)區(qū)。”

 

《意見》中只字未提“保定政治副中心”概念，只在“石家莊圍繞建成京津冀城市群南部副中心城市，唐山圍繞建成東北部副中心城市，加強(qiáng)與京津功能分工和配套協(xié)作，帶動(dòng)冀中南、冀東兩翼發(fā)展”一段中有“副中心”字眼，與“政治副中心”毫不相干。直到目前，從中央到地方，所有有關(guān)“京津冀協(xié)同發(fā)展”的公開的信息中都沒有“政治副中心”字眼。因此，“政治副中心”只是熱炒保定房?jī)r(jià)的噱頭而已。

 

與此同時(shí)，今年4月初，保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《通知》，通過規(guī)范交易為火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。明確“未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法售房行為一經(jīng)查實(shí)從嚴(yán)查處。”記者在保定市區(qū)多個(gè)售樓處看到，門口張貼著住建局的“特別通告”。位于復(fù)興路上的清山公爵城項(xiàng)目因?yàn)闆]有預(yù)售證，售樓小姐表示，“只接受咨詢，不收任何定金”。

 

當(dāng)非理性亢奮的遭遇“兩盆冷水”，保定市區(qū)樓市明顯“降溫”。記者6月初在公園時(shí)代售樓處觀察，看房人寥寥無(wú)幾。東湖印象售樓處同樣門可羅雀，大廳里擺放著題為“保定政治副中心留懸念，河北出臺(tái)意見欲做大保定城市規(guī)模”展板。售樓小姐說“人們來(lái)了都問‘政治副中心’的情況，我們懶得一遍又一遍解釋，就做了這個(gè)展板。”

 

涿州樓市降溫后又升溫

 

與保定市區(qū)樓市的冷清相比，涿州依然熱度不減。6月初，記者來(lái)到涿州市區(qū)的牛津花園售樓處，場(chǎng)面比較熱鬧，前來(lái)咨詢看房的人不少，其中有些是來(lái)自北京客人。在涿州高鐵新城獅子城售樓處，大廳里一多半面積坐滿了購(gòu)房者，一名售樓先生說，“3月底4月初最火，‘政治副中心’落空后，4月、5月冷靜了一個(gè)多月，到了5月底、6月初又開始火了。九成購(gòu)房者是北京來(lái)的客戶，多數(shù)都是自住需求，節(jié)假日來(lái)咨詢的人特別多。”

 

保定市嚴(yán)查違規(guī)銷售，但沒有遏制住涿州一些開發(fā)商的賣房沖動(dòng)。在牛津花園售樓處，記者問一名售樓先生有無(wú)預(yù)售證，他告訴記者，“沒有，涿州90%的樓盤沒有預(yù)售證。”而來(lái)自北京的幾家有實(shí)力的大牌開發(fā)商有預(yù)售許可證，他們表示，“本地小開發(fā)商一般手續(xù)都不全。”

 

涿州作為河北對(duì)接北京的橋頭堡，在“京津冀協(xié)同發(fā)展”中具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)：一方面，涿州本地人的口音屬“京腔京味”；作為京石高鐵南行首站，只需28元、25分鐘就可以到北京西站接駁地鐵9號(hào)線；房山—涿州城市軌道交通項(xiàng)目有望實(shí)施，形成京冀“半小時(shí)通勤圈”；距離首都第二機(jī)場(chǎng)只有15公里。另一方面，根據(jù)河北省《關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見》，保定市將以京南現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、首都服務(wù)功能承接區(qū)等為載體，發(fā)展高端裝備制造、臨空經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)，承接首都部分行政事業(yè)單位、高等院校、科研院所和醫(yī)療養(yǎng)老等功能疏解。

 

雖然目前尚未明確將有將有哪些北京行政事業(yè)單位落戶涿州，但總投資98億元的301醫(yī)院涿州培訓(xùn)保障基地項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)，北師大12年制附屬學(xué)校也將落地。今后幾年，涿州市將按照“一核一帶六板塊”的產(chǎn)業(yè)布局和“雙城五組團(tuán)”的城鄉(xiāng)格局，積極承接首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和功能外溢，打造環(huán)京津地區(qū)高端服務(wù)聚集地、首都創(chuàng)新協(xié)作區(qū)、文化休閑目的地、低碳宜居生態(tài)城和區(qū)域統(tǒng)籌示范區(qū)。

 

涿州樓市降溫后又升溫以及一些開發(fā)商頂風(fēng)違規(guī)預(yù)售說明，未來(lái)京津向涿州外溢人口的增加帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求強(qiáng)勁。在京石高鐵涿州東站候車室“京涿高鐵新城”沙盤中密布著高層建筑，健康住宅、城市居住、養(yǎng)生居住、高鐵商業(yè)、休閑商務(wù)、生態(tài)度假等板塊以及文體中心、文化創(chuàng)意總部基地、新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)等功能齊全。正在建設(shè)中高鐵新城里，一些樓盤打出“大北京都市圈衛(wèi)星城”、“北京‘大七環(huán)’時(shí)代高鐵國(guó)際城”、“京西南、京津冀發(fā)展第一站”、“京涿高鐵都會(huì)”、“活出北京范兒”廣告語(yǔ)，一些開發(fā)商發(fā)出豪言壯語(yǔ)，“涿州寸土寸金，房?jī)r(jià)必將暴漲。”

 

■調(diào)查數(shù)據(jù)

 

百城房?jī)r(jià)下跌城市超六成

 

持續(xù)上漲近兩年的“百城房?jī)r(jià)”首現(xiàn)跌勢(shì)，日前發(fā)布的《2014年5月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》顯示，此次百城房?jī)r(jià)下跌城市超過六成，其中秦皇島以2.47%的跌幅占據(jù)了跌幅榜第四的位置。從百城新建住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，5月份秦皇島房?jī)r(jià)環(huán)比下跌2.47%，樣本平均價(jià)格為6866元/平方米，樣本價(jià)格中位數(shù)為6770元/平方米。秦皇島房?jī)r(jià)跌幅僅次于汕頭、呼和浩特和寶雞，位列百城第四位。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，秦皇島房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，表明在整體市場(chǎng)供過于求的情形之下，開發(fā)商以價(jià)換量已經(jīng)開始。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于資金回款和去庫(kù)存壓力，平價(jià)開盤、打折促銷等“以價(jià)換量”現(xiàn)象正在增多，綜合多方因素預(yù)測(cè)，6月份房企可能進(jìn)一步加大促銷力度。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后的首次環(huán)比下跌。

 

分析認(rèn)為，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格在連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后進(jìn)入調(diào)整階段。但從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境來(lái)看，目前宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩但整體運(yùn)行仍較為平穩(wěn)，全面結(jié)構(gòu)改革力促經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健并適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程有序推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面尚未改變。從短期供需情況看，市場(chǎng)供應(yīng)增加，成交明顯回落給房企銷售帶來(lái)較大壓力，部分企業(yè)近期加大推盤力度并調(diào)整定價(jià)策略，如通過打折促銷、贈(zèng)精裝、首付分期等多種方式加大優(yōu)惠力度；這些以價(jià)換量的措施有利于促進(jìn)市場(chǎng)成交，但一定程度上促使房?jī)r(jià)下降。