近年來，我國城市房地產(chǎn)市場調(diào)控問題始終是政府與百姓關(guān)注的焦點?！斗慨a(chǎn)稅替代“土地財政”是大勢所趨》（張鑫，《中國社會科學報》2013年11月18日）、《房產(chǎn)稅不能替代土地出讓金》（童超，《中國社會科學報》2014年4月14日）、《土地財政是把雙刃劍》（戴雙興，《中國社會科學報》2014年4月16日）等文章，針對我國房產(chǎn)稅和土地財政等問題提出許多積極的意見和建議。筆者認為，應(yīng)積極把握《國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)（2014—2020）》這一契機，通過保證住房市場供需平衡、推進財稅制度改革、調(diào)整城市規(guī)劃建設(shè)思路等一系列措施，從而科學合理地調(diào)控我國房地產(chǎn)市場。

 

短期內(nèi)不可能徹底取消土地出讓金

 

近年來，一些學者也提出取消土地出讓金的建議。根據(jù)國家審計署報告顯示，至2012年底，我國11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額達34865.24億元，占省、市、縣三級政府負有償還責任債務(wù)余額的37.23%。這反映出，地方政府通過對土地出讓收入和土地抵押融資的過度依賴來推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的情況比較嚴重，構(gòu)建地方融資平臺債務(wù)風險預警機制日漸迫切。

 

筆者認為，短期內(nèi)徹底取消土地出讓金，可能會造成現(xiàn)有房地產(chǎn)項目資金鏈的斷裂，從而可能加劇地方債務(wù)風險和誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)危機，最終可能會影響到社會穩(wěn)定。土地出讓金作為城市土地使用權(quán)地租的讓渡表現(xiàn)，對拆遷安置補償、調(diào)控城市地價、穩(wěn)定地方稅收、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施等具有重要作用，使土地出讓金繳納的標準與方式達到相關(guān)各方可以接受的范圍，逐步使土地出讓金回歸其應(yīng)有的市場調(diào)節(jié)功能，或許才是改變既有“土地財政”的關(guān)鍵之一。

 

地方政府通過對土地出讓增加地方財政進而推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的依賴，與城鎮(zhèn)無房居民對購置基本居住用房的需求之間存在矛盾，歷次房價調(diào)控的實踐證明，僅憑出臺調(diào)控房價或住房限購等指令性政策，對于這一矛盾的徹底解決難以奏效。

 

當前，我國地方基層稅收日漸困難，對中央和省級的依賴度較高。推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)時，應(yīng)改變地方政府對土地出讓金等的過度依賴，地方稅收來源應(yīng)合理調(diào)整土地出讓金繳納比例，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁給購房消費者，同時還應(yīng)保證地方財稅的穩(wěn)定足額。此外，應(yīng)積極探索開征適當?shù)沫h(huán)境稅與奢侈品消費稅等，實現(xiàn)地方稅種的多元與稅額的均衡。這樣，一方面可以緩解城市地價過高與居民購房能力過低之間的矛盾，另一方面可以通過稅收杠桿達到資源節(jié)約高效利用、污染物減排、提升民眾環(huán)保和理性消費意識的目的，降低整體社會成本。

 

降低級差地租 治理“城市病”

 

現(xiàn)階段我國許多城市在規(guī)劃、建設(shè)與管理體制上受集權(quán)思維主導，在推進城市化進程中，“攤大餅”式的圍繞單一城市中心不斷向外擴展的規(guī)劃建設(shè)模式較為普遍，城市的優(yōu)質(zhì)住房及其配套資源幾乎圍繞在城市中心附近，而且普通居民住房水平與購置能力，在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上給人“被平均化”的心理印象較為明顯。

 

筆者認為，圍繞城市中心較近的區(qū)域由于各種公共服務(wù)資源集聚度與城市生活便利度較高，城市級差地租較大，對調(diào)和城市商品住房價格與普通購房消費需求意愿的難度自然較大。并且，受城市增長極理論和點軸開發(fā)模式的影響，過度圍繞城市單一中心的人口、資源等集聚也易加劇城市交通運輸壓力以及環(huán)境與安全風險。此外，住房情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)應(yīng)更加科學地反映不同收入水平、職業(yè)等人群的住房情況，不能簡單地用“統(tǒng)計平均值”概化。

 

城市的規(guī)劃、建設(shè)應(yīng)根據(jù)不同城市的經(jīng)濟規(guī)模、發(fā)展基礎(chǔ)、功能定位等，分區(qū)域、分層次、分類型，設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)劃城鎮(zhèn)布局，建立適合各地區(qū)自身發(fā)展實情的多中心治理與多元平衡發(fā)展的城市規(guī)劃建設(shè)與管理體制，從制度上保障我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)取得實效，避免人口、資源等過度向中心城市尤其是大城市的無序遷移和流動，科學分擔城市管理壓力、分攤城市運營成本、分解城市累積風險，從根本上調(diào)控城市房地產(chǎn)價格、滿足不同層次消費者住房需求的同時，帶動目前一些城市建設(shè)發(fā)展中逐漸顯露的諸多“城市病”的根本解決。同時，城市管理部門應(yīng)結(jié)合納入住房保障范圍且住房條件較差的城鎮(zhèn)居民家庭收入?yún)^(qū)間、人口數(shù)量、現(xiàn)有居住面積、合理居住需求并根據(jù)保障性住房的不同服務(wù)類別，確定年度對應(yīng)的保障房規(guī)劃建筑面積，并及時對已經(jīng)保障到位的家庭進行回訪，確保政府部門在后續(xù)決策時更加科學、高效和完善。

 

保障性住房須發(fā)揮“兜底”作用

 

盡管我國許多城市每年都安排計劃建設(shè)保障性住房，但目前確實存在部分城市的保障性住房申購門檻過高，諸如對于部分低收入群體即便申購獲批，由于付款時限較短，一時難以付清而放棄；或?qū)τ诓糠种械褪杖肴后w而言，普通商品住房市場價格相對其收入過高，而又不能完全滿足現(xiàn)有保障性住房申購門檻的要求（人均收入、住房面積等），尤其針對外來務(wù)工人員和參加工作時間不長的大學生而言，出現(xiàn)售價過高的部分閑置商品住房和申報門檻較高的空置保障性住房與“高不成低不就”對基本住房剛性需求人口相對過剩的“夾心囧象”。此外，一些地區(qū)保障性住房的建設(shè)在區(qū)位交通、住宅質(zhì)量、公共服務(wù)等方面不能滿足與中低收入居住人群相匹配的基本生活需求，成了“雞肋工程”。

 

保障性住房作為基本公共服務(wù)資源和社會穩(wěn)定的托底工具之一，對于滿足中低收入群體的基本住房需求至關(guān)重要，積極推進保障性住房市場配置的科學化和全覆蓋，就需要及時根據(jù)就業(yè)人口結(jié)構(gòu)及其收入水平，差異化設(shè)定針對城鎮(zhèn)不同收入、職業(yè)等居民群體對基本生活居住需求用房的申購門檻，使保障性住房與普通商品房的市場供應(yīng)“無縫對接”，避免在二者之間出現(xiàn)“夾心階層”，住房保障和管理部門需要由主要依靠指令性政策調(diào)控轉(zhuǎn)向充分發(fā)揮普通商品房限購政策與適當擴大保障性住房供應(yīng)數(shù)量的雙向調(diào)控和分類調(diào)控的功效，確保城鎮(zhèn)居民“安居樂業(yè)”，平抑房地產(chǎn)市場的價格波動，有效遏制房地產(chǎn)市場惡意投機行為，促使我國房地產(chǎn)市場健康運行。

 

此外，保障性住房必須嚴格執(zhí)行有關(guān)的設(shè)計標準和建筑質(zhì)量，交通與公共服務(wù)配套等應(yīng)保障中低收入居民的基本生活服務(wù)，從而使保障性住房能真正體現(xiàn)保障居民基本居住需要的功能。