蘿崗、金沙洲、亞運(yùn)城板塊一手盤(pán)“跳水”，二手業(yè)主不降價(jià)無(wú)成交

 

端午樓市涌來(lái)龍舟水，之前“價(jià)堅(jiān)挺”的一手樓終于出現(xiàn)大降價(jià)，有樓盤(pán)做“噱頭”，真正“斷崖”大降價(jià)的單位沒(méi)幾套，但依然有一些樓盤(pán)不聲不響地降價(jià)促銷。記者近日到蘿崗、金沙洲、亞運(yùn)城板塊踩盤(pán)，一手房售樓部基本上都駐扎了二手房經(jīng)紀(jì)，他們暫時(shí)放棄二手房業(yè)務(wù)的勢(shì)頭明顯。金沙洲經(jīng)紀(jì)告訴記者，在二手房業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)周均帶客看樓的次數(shù)是兩次；而在一手房業(yè)主，經(jīng)紀(jì)日均帶客看樓兩次。蘿崗板塊的經(jīng)紀(jì)告訴記者，保利林語(yǔ)山莊、廣州萬(wàn)科城二手放盤(pán)價(jià)已高過(guò)2萬(wàn)元/m2，但路對(duì)面的一手盤(pán)嶺南山畔最近促銷才賣(mài)1.8萬(wàn)多元/m2，降價(jià)三四千的中海譽(yù)城和嶺南雅筑才賣(mài)1萬(wàn)元/m2出頭，更不用說(shuō)低開(kāi)“9字頭”的珠江嘉園。最近保利林語(yǔ)山莊成交了一個(gè)110平方米的單位，業(yè)主兩個(gè)月前開(kāi)價(jià)225萬(wàn)元，但一直沒(méi)有成交，最終在“龍舟水”降價(jià)潮中隨大流降到195萬(wàn)元成交。

 

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，外圍新盤(pán)低價(jià)或?qū)嵸|(zhì)性讓利，對(duì)本區(qū)域的二手樓市產(chǎn)生較大沖擊的同時(shí)，也分流了不少中心區(qū)的“剛需”買(mǎi)家。蘿崗新盤(pán)的價(jià)格在1.3萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/m2之間，如中海譽(yù)城、萬(wàn)科東薈城、萬(wàn)科金色夢(mèng)想、嶺南雅筑等，其價(jià)格較此前均有10%左右的回落，這與天河?xùn)|部二手物業(yè)動(dòng)輒2萬(wàn)元/m2以上的相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯，對(duì)天河?xùn)|部二手“剛需”客才產(chǎn)生一定的分流影響。金沙洲也有部分新盤(pán)價(jià)格有所走低，如深業(yè)江悅灣、星匯金沙、保利西海岸等價(jià)格在1.4萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/m2之間，降幅大多在10%以上，對(duì)白云區(qū)、原荔灣以及站西路、環(huán)市西、流花路等片區(qū)的二手買(mǎi)家產(chǎn)生較大分流。

 

蘿崗“倒掛” 掃描：

 

二手盤(pán)都是“豪宅” 稅費(fèi)更重

 

中原地產(chǎn)萬(wàn)科城分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理林明東回憶起2011年，都覺(jué)得“那些年”是做二手中介的好日子，因?yàn)樘}崗吸引了世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)100多個(gè)進(jìn)駐，員工都是“薪高糧準(zhǔn)”的優(yōu)質(zhì)客戶，且剛好處于一手盤(pán)的斷貨期，一手盤(pán)才三四個(gè)，現(xiàn)在蘿崗一手項(xiàng)目遍地開(kāi)花，10多個(gè)項(xiàng)目在售，更有多個(gè)地塊已開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備上市。他對(duì)比了一下，去年5月，保利林語(yǔ)山莊、保利香雪山、廣州萬(wàn)科城3個(gè)區(qū)域，轉(zhuǎn)手的二手房套數(shù)大約在15套左右；今年5月，三個(gè)名盤(pán)總共二手成交套數(shù)在3套左右，市場(chǎng)大幅萎縮七八成。

 

蘿崗板塊的經(jīng)紀(jì)表示，三個(gè)名盤(pán)存在一二手價(jià)格倒掛，加上二手房受重稅影響，價(jià)差分外凸顯。林明東說(shuō)，保利林語(yǔ)山莊容積率才在0.69，萬(wàn)科城為0.61，保利香雪山也剛在容積率1之下，因其容積率低，洋房二手房轉(zhuǎn)讓的稅率適用豪宅標(biāo)準(zhǔn)，意味著一個(gè)首次購(gòu)房的人士買(mǎi)三大名盤(pán)的七八十平方米的洋房單位，契稅要3%，證滿5年也要按前后價(jià)差來(lái)征收5.6%的營(yíng)業(yè)稅，而不是證滿5年“免稅”，這樣二手房買(mǎi)家要承擔(dān)的稅負(fù)已接近10%。保利林語(yǔ)山莊、萬(wàn)科城、香雪山業(yè)主開(kāi)價(jià)已過(guò)2萬(wàn)元/m2，而蘿崗一手盤(pán)最高才在2萬(wàn)元/m2，降價(jià)前一二手房?jī)r(jià)格接近，二手房稅費(fèi)高；降價(jià)后，一二手價(jià)差更明顯。中原地產(chǎn)林明東表示，該行最近成交一個(gè)單位110平方米的三房單位，業(yè)主兩個(gè)月前放盤(pán)，開(kāi)價(jià)225萬(wàn)元，后來(lái)因?yàn)榈儒X(qián)用，也看到一手盤(pán)“跳水”，最終以195萬(wàn)元成交。

 

合富置業(yè)保利香雪分行主管蔡德桑表示，現(xiàn)時(shí)蘿崗大部分買(mǎi)家都會(huì)優(yōu)先考慮一手樓盤(pán)，特別是買(mǎi)洋房的買(mǎi)家，只有少部分打算買(mǎi)別墅的才會(huì)考慮二手樓盤(pán)?，F(xiàn)時(shí)，該區(qū)域二手均價(jià)已逼近2萬(wàn)元/m2，因持有二手房的業(yè)主多數(shù)都會(huì)看好后市，而且區(qū)內(nèi)將有地鐵線路途經(jīng)，且有大型商場(chǎng)進(jìn)駐，使得業(yè)主心態(tài)更加強(qiáng)硬，不會(huì)輕易受一手行情變化而降低放盤(pán)價(jià)?，F(xiàn)保利香雪山的125平方米四房售價(jià)約240萬(wàn)元，萬(wàn)科城的90多平方米三房售價(jià)約210萬(wàn)元。

 

金沙洲“倒掛” 掃描：

 

同是品牌樓盤(pán) 一二手價(jià)差百萬(wàn)

 

金沙洲是近期推倒“多米諾骨牌”降價(jià)的一個(gè)區(qū)域，深業(yè)江悅灣18000元/m2“跳水”到13500元/m2，但其實(shí)貨量不多。據(jù)記者了解，星匯金沙二期開(kāi)售因與前期相隔時(shí)間較久，開(kāi)盤(pán)價(jià)無(wú)所顧慮，之前吹風(fēng)價(jià)是帶裝修1.8萬(wàn)元/m2，后來(lái)通過(guò)二手中介聯(lián)動(dòng)，1.4萬(wàn)元/m2毛坯價(jià)推出幾百套單位，帶裝修不過(guò)是1.6萬(wàn)元/m2。據(jù)滿堂紅金域藍(lán)灣分店店長(zhǎng)黃偉勝透露，在短短一個(gè)月，滿堂紅已聯(lián)動(dòng)該盤(pán)成交一兩百套單位。

 

據(jù)地產(chǎn)人士介紹，目前金沙洲二手房?jī)r(jià)最高的是金域藍(lán)灣，價(jià)格已在2.3萬(wàn)~2.5萬(wàn)元/m2，比所有在售的一手盤(pán)都要高，一是位處金沙洲最成熟的商業(yè)配套區(qū)域，家門(mén)口就是地鐵六號(hào)線站點(diǎn)，且有無(wú)敵江景；二來(lái)前期最后一批一手貨已賣(mài)到2萬(wàn)元/m2以上，故此愿意降價(jià)的業(yè)主不多。滿堂紅黃偉勝算了一下，金域藍(lán)灣100平方米左右的二手房?jī)r(jià)在230萬(wàn)~250萬(wàn)元；星匯金沙二期100平方米上下的三房總價(jià)才160萬(wàn)元，若算上稅費(fèi)，一二手房?jī)r(jià)差達(dá)百萬(wàn)元。目前金沙洲二手房客人大半是由于受預(yù)算約束，七八十萬(wàn)元的上車盤(pán)只能在二手房市場(chǎng)找。他之前成交了一套城西花園的單位，業(yè)主是樓梯樓換電梯樓的置換客戶，新買(mǎi)星匯金沙二期的79.5平方米兩房單位，總價(jià)才110萬(wàn)元左右；業(yè)主賣(mài)出的是城西花園50多平方米的小兩房單位，總價(jià)在80多萬(wàn)元。

 

合富置業(yè)相關(guān)人士表示，加上交易稅費(fèi)等購(gòu)房成本后，金沙洲一二手倒掛現(xiàn)象較為普遍?，F(xiàn)時(shí)，買(mǎi)家對(duì)城西花園總價(jià)低于100萬(wàn)元的小戶型物業(yè)還會(huì)繼續(xù)受到“剛需”買(mǎi)家青睞。若預(yù)算在100多萬(wàn)元或以上的買(mǎi)家，則會(huì)選擇看一手樓。

 

番禺板塊“倒掛” 掃描：

 

亞運(yùn)城二手雖貴勝在戶型小

 

近期，番禺、花都、蘿崗等多個(gè)外圍區(qū)域的新盤(pán)價(jià)格相當(dāng)實(shí)惠，部分新盤(pán)甚至有較大幅度讓利促銷走貨。如萬(wàn)科·歐泊推新單位，均價(jià)低于1.7萬(wàn)元/m2，較此前的21000元/m2降幅達(dá)兩成以上，亞運(yùn)城山海灣低至9800元/m2的起價(jià)也較此前1.4萬(wàn)元/m2以上售價(jià)大跌4000元/m2。外圍新盤(pán)實(shí)質(zhì)性讓利，有效地吸引了不少“剛需”買(mǎi)家前來(lái)捧場(chǎng)，對(duì)部分二手客源的分流十分明顯。其中，番禺區(qū)更是首當(dāng)其沖。

 

據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，目前華南板塊知名大盤(pán)的二手價(jià)格基本在1.6萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2之間，如廣州雅居樂(lè)的價(jià)格在1.9萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2之間；南國(guó)奧林匹克的價(jià)格在1.7萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2之間；華南碧桂園和華南新城的價(jià)格也在1.6萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/m2之間，祈福新村較新組團(tuán)的價(jià)格基本在1.5萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/m2。而同是華南板塊的新盤(pán)，價(jià)格在1.5萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2之間；如萬(wàn)科·歐泊售價(jià)在1.5萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/m2；瓏翠1.7萬(wàn)~2.3萬(wàn)元/m2；祈福名都的特價(jià)單位1.6萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/m2。

 

如此實(shí)惠的價(jià)格，讓番禺區(qū)的二手單位頓時(shí)失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。以亞運(yùn)城為例，山海灣清貨價(jià)在9800~12500元/m2，而像亞運(yùn)城媒體村的單位，即便是業(yè)主以當(dāng)初的入市價(jià)現(xiàn)在平賣(mài)，單價(jià)也要1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/m2，但由于未過(guò)5年的稅費(fèi)加上中介費(fèi)，單價(jià)接近1.5萬(wàn)元/m2，與當(dāng)下的山海灣價(jià)格相比，顯然沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。

 

看樓客許小姐表示，目前山海灣單價(jià)雖低，但由于戶型大導(dǎo)致總價(jià)高。反觀媒體村，最大的優(yōu)點(diǎn)是戶型小，70多平方米單位可有很多選擇。但由于小戶型實(shí)用率最多是80%，等于變相拉高了房?jī)r(jià)。一套媒體村77平方米的單位，總價(jià)約110萬(wàn)元，而同樣的總價(jià)，在洛溪板塊可選到70多平方米的房子，實(shí)用率則高達(dá)83%以上。相比之下，使用空間大了，而且離城區(qū)的距離也更近了。