隨著上月房地產(chǎn)市場期待的“紅五月”未曾出現(xiàn),呼救聲四起。盡管此前央行[微博]曾給出“窗口指導”,但似乎并無實際效果,各銀行依然執(zhí)行小幅微調(diào)、大方向不變的房貸政策導致樓市依然低迷。
6月初,銀監(jiān)會“要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策,大力支持首套住房需求,抑制投資和投機性的住房需求”的表態(tài)再次激起市場期待。
21世紀不動產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認為,如果說央行的表態(tài),更多只是一種窗口性的“政策指引”,銀監(jiān)會作為銀行業(yè)務直接監(jiān)管部門,各商業(yè)銀行就必須執(zhí)行。預計銀監(jiān)會即將發(fā)布相關(guān)通知,以確保各商業(yè)銀行對首套房貸款利率能回歸基準利率,甚至給予優(yōu)惠。
而在中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位分析人士看來,從商業(yè)銀行必須按照貸款的安全性、流動性和盈利性三原則來看,在目前房地產(chǎn)市場低迷和房價下行的大環(huán)境下,未來房貸寬松的可能性不大,貨幣信貸再次大舉進入房地產(chǎn)領(lǐng)域基本無望。
樓盤銷售
依然清淡
央行喊話一月有余,但從樓市的反應看,效果并不明顯。
位于北京與天津樞紐之地的河北香河,有萬科、綠地、富力、珠江、首創(chuàng)、萬通、香江控股等18家國內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)開發(fā)商進駐,基于價格因素,香河成了北京外溢購房者重要選擇地之一。
目前,香河樓盤中銷售情況較好的是富力新城。
中國房地產(chǎn)報記者在走訪富力新城時看到,售樓處聚集了大量的銷售人員而看房者寥寥。“現(xiàn)在的成交量下降得很厲害,跟去年相比三分之一都不到。香河的房價不是很高,來看房的多是剛需,近一個月看房客數(shù)量在急劇下降。”一位銷售人員向記者表示,“更多顧客是沖著富力的品牌而來,其他樓盤的銷售情況更差。”
首套房按揭方面,該銷售人員表示:“目前跟富力合作的有農(nóng)行和工行,利率方面還是執(zhí)行上浮5%的政策,建行由于房貸額度已滿而停貸,如有申請意愿,就需要承擔利率上浮20%的代價。”
在富力新城附近,其他樓盤的銷售人員同樣在賣力地散發(fā)傳單攬客。通過交流了解到,銷售情況普遍不是很理想。
記者在走訪中了解到,像富力這樣的知名房企樓盤賣得相對較好,每天能保持一定的成交量,但更多顧客處于觀望狀態(tài),期許房貸利率能有所松動。
央行窗口指導
成效不佳
在央行“喊話”后,雖然停貸銀行逐漸減少,放款速度明顯加速,但是商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率仍在逐漸減少,利率不降反升的趨勢仍在繼續(xù),首套房利率水平依然處于高位。普遍上浮至基準利率的1.1倍至1.2倍;二套房利率也加速調(diào)高,最高上浮至基準利率1.4倍。房地產(chǎn)信貸收緊態(tài)勢較上月并沒緩解。
貸款機構(gòu)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)顯示,5月份京個貸市場交易量環(huán)比下滑10%。此外,中國房地產(chǎn)報記者從貸款機構(gòu)了解到,5月份以來,包括首套房在內(nèi)的房貸利率并未出現(xiàn)明顯寬松跡象。
融360數(shù)據(jù)顯示,央行以“窗口指導”喊話后,5月首套房利率依然繼續(xù)收緊,優(yōu)惠利率減少,九成銀行首套房貸利率升至基準利率或上浮10%。
對于貸款的發(fā)放,平安、民生、廣發(fā)三家銀行均表態(tài),暫時不會改變既有的信貸策略,今年的信貸方向主要還是大力發(fā)展小微貸、企業(yè)貸等業(yè)務。而一位不愿具名的銀行人士告訴中國房地產(chǎn)報記者,總體來說,房貸偏緊的局面仍將延續(xù),仍會有部分股份制銀行對個人房貸惜貸。
對于央行喊話后發(fā)出的“央五條”政策至今仍沒落地,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時認為,原因主要有三點:
首先,商業(yè)銀行存款成本受利率市場化、互聯(lián)網(wǎng)金融等因素影響,成本較高,目前還很難降下來,雖然隨著央行對影子銀行、同業(yè)競爭等整頓措施的展開,余額寶等貨幣基金收益率會降低,這有可能會為商業(yè)銀行利率降低提供機會,但市場調(diào)節(jié)的變化仍需一個過程。
其次,目前來看,即使首套房貸維持基準利率,其盈利水平保持為微利,銀行也很難有首套房貸利率下調(diào)的動力。
再次,“央五條”政策只是一個口頭通知,沒有實際的執(zhí)行效力,所以,當正式的通知沒有下達前,商業(yè)銀行很難有實際利率下調(diào)的動作。
銀監(jiān)會發(fā)聲難阻樓市下行
5月30日,銀監(jiān)會相關(guān)部門明確指出“房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和個人貸款等,沒有任何松動,沒有任何折扣,沒有任何討價還價的余地”。而有意思的是,僅一周后的6月6日,銀監(jiān)會的“口風”發(fā)生轉(zhuǎn)變,表態(tài)“大力支持”首套房貸。
據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士稱,銀監(jiān)會作為監(jiān)管機構(gòu)發(fā)聲,可看作是對央行隔空喊話的呼應和延續(xù),在中央政府層面執(zhí)行穩(wěn)中求進,繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策背景下,定向?qū)捤珊臀⒋碳さ拇胧o關(guān)樓市,若見效果還得看后續(xù)政策的出臺。
“我們覺得三季度房貸可能會繼續(xù)維持收緊,到四季度如果房貸存量能消化得差不多,可能會好一些。”偉嘉安捷市場部分析師吳昊接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示,隨著年中銀行盤點考核臨界點的接近,銀行在未來能否放開房貸利率仍然有待觀察。
張宏偉認為,整個市場尚不能形成連續(xù)降準導致的“流行性”寬裕局面。因此,市場流動性總體仍然是偏緊的。從房地產(chǎn)市場的角度來說,當前市場低迷的基本面難以改變,貸款額度仍然會受限制,利率也不可能有立即下調(diào)或大幅下調(diào)的可能性。這樣來看,也就難以刺激房地產(chǎn)市場成交量復蘇和好轉(zhuǎn)。
他認為,未來若大多數(shù)城市商業(yè)銀行依然不下調(diào)首套房貸利率,甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率,房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態(tài),企業(yè)資金面仍然還會相對緊張。那么,在未來2~3個月里就會有更大范圍、更大幅度的降價現(xiàn)象出現(xiàn),樓市“降價潮”將真正來臨。
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