今年1到4月份，全國(guó)商品房銷售出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”，其中銷售面積同比下降6.9%，銷售額同比下降7.8%。這種情況的出現(xiàn)，促使一些研究機(jī)構(gòu)特別是境外機(jī)構(gòu)，開始渲染中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2014年出現(xiàn)崩盤。

我們的研究認(rèn)為，今年樓市由于種種原因注定是一個(gè)調(diào)整之年，但是如果由此斷定樓市即將發(fā)生崩盤，出現(xiàn)斷崖式下跌，這樣的結(jié)論言過其實(shí)。

之所以這樣說，需要深入分析今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行的原因。

首先，去年同期商品房銷售增速的高位增長(zhǎng)難以持續(xù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年同期全國(guó)商品房銷售面積增速為38%，銷售額增速在60%，這樣的增幅在今年不可能持續(xù)。其原因在于從2011年之后，調(diào)控政策對(duì)新增的投機(jī)和投資性需求進(jìn)行了堅(jiān)決的管理，目前的市場(chǎng)需求已經(jīng)以自住性需求為主，剛需和改善性需求成為主流。與投機(jī)性需求不同，自住性需求相對(duì)穩(wěn)定，在3到5年之內(nèi)大致維持常態(tài)，不會(huì)重復(fù)購(gòu)買，如果今年買的多，明年就會(huì)相應(yīng)減少。因此，去年積累的高基數(shù)導(dǎo)致今年的增長(zhǎng)速度下降，這本就在預(yù)期之內(nèi)。

第二個(gè)影響因素在于個(gè)人住房按揭貸款的收緊，實(shí)實(shí)在在影響了人們購(gòu)房愿望的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)銀行普遍停止了對(duì)個(gè)貸的利率優(yōu)惠，并且出現(xiàn)了10%左右的上浮，貸款總額也出現(xiàn)下降。在市場(chǎng)需求以自住性為主的背景下，首次置業(yè)家庭占多數(shù)，如果沒有個(gè)貸的支持，很難實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。

第三個(gè)原因是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的輿論影響預(yù)期，有需求者也陷入觀望。

那么，到底應(yīng)該怎樣看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀？

首先，當(dāng)前的自住性需求量仍很大，這是維持市場(chǎng)信心的根基。自住性需求與我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。第六次人口普查顯示，2014年全國(guó)24歲到28歲的年輕人達(dá)1.2億，其中約8000萬人在城鎮(zhèn)居住，這部分人是婚房需求的主體。同時(shí)，39歲到49歲的高儲(chǔ)蓄率人口有2.2億，他們是改善性住房的主體。盡管人口的年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是階段性的，但當(dāng)前的結(jié)構(gòu)決定了住房的真實(shí)需求仍然很大，可以支撐市場(chǎng)發(fā)展。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的分化。這個(gè)分化是復(fù)雜的，不是一二線城市與三四線城市之間的分化，一二線城市本身在分化，三四線城市本身也在分化。今年分化將更加明顯。

第三，住房總供應(yīng)量短時(shí)間內(nèi)上升比較快。從2011年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系出現(xiàn)變化，供應(yīng)量上升比較快。

基于以上判斷，我們對(duì)當(dāng)前以及中期房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有信心的。未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，仍將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供空間。而未來的發(fā)展將從過去單純注重?cái)?shù)量的增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量的提升。