2014年以來，由于偏緊的信貸環(huán)境、較高的資金利率、人民幣匯率的大幅波動(dòng)、居民預(yù)期的悄然轉(zhuǎn)向，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)性、周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。

 

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用，并具有促進(jìn)金融、商貿(mào)、交通、旅游和休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的作用。但是，過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展也容易導(dǎo)致實(shí)體產(chǎn)業(yè)的空心化，加劇經(jīng)濟(jì)金融的失衡。此外，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲還會(huì)加劇中低收入住房困難，加大社會(huì)矛盾。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平發(fā)展、人民生活水平提高有機(jī)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展、住房需求、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三者的合諧共生，同步繁榮。

 

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)這樣幾個(gè)特點(diǎn)：一是部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快，房地產(chǎn)泡沫有所積聚。從房地產(chǎn)價(jià)格漲速與宏觀經(jīng)濟(jì)整體的增長(zhǎng)速度來看，過去十五年，房地產(chǎn)價(jià)格上漲了3倍，年均增長(zhǎng)約8.4%，同期，GDP增長(zhǎng)了6.7倍，年均增長(zhǎng)9.7%，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度較之GDP增長(zhǎng)較慢。從這點(diǎn)來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還說不上有明顯的泡沫。但是，從居民的實(shí)際承受能力來看，尤其是大量中等收入人群難以形成有效需求，房?jī)r(jià)應(yīng)是偏高了。初步估算，2013年我國居民收入的房?jī)r(jià)收入比為8.13，相比1999年增加了2.01。尤其是部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快，供過于求，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，房地產(chǎn)泡沫也不斷積聚。通過測(cè)算發(fā)現(xiàn)，2012年，溫州等三線城市的房?jī)r(jià)收入比甚至超過北京、上海等一線城市。當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)增速的下行，這些地區(qū)面臨調(diào)整的壓力較大。

 

我國的房地產(chǎn)泡沫有其獨(dú)特的表現(xiàn)、成因及特征：從表現(xiàn)看，在需求被強(qiáng)制性壓抑情況下，房?jī)r(jià)仍出現(xiàn)了快速大幅上漲。從成因看，主要是由于投資渠道不暢，房地產(chǎn)承擔(dān)過度的保值和投資屬性。從特征看，主要表現(xiàn)為區(qū)域性泡沫和結(jié)構(gòu)型錯(cuò)配，即部分地區(qū)的房?jī)r(jià)缺乏真實(shí)支撐，上漲速度過快過猛以及少數(shù)人過度占有房地產(chǎn)資源，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性短缺。

 

二是房?jī)r(jià)過度上漲和過度下跌都具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。國際經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)過度上漲和快速下跌都具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，受“金融加速器”的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，帶來企業(yè)和居民投資和消費(fèi)熱情高漲，引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融過熱。另一方面，房?jī)r(jià)的快速下跌，又會(huì)帶來企業(yè)和居民資產(chǎn)負(fù)債表的快速收縮，引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融動(dòng)蕩。

 

三是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的降溫標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期。這體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑、房地產(chǎn)銷售放緩、房地產(chǎn)價(jià)格下跌城市數(shù)目還將進(jìn)一步增加等現(xiàn)象。不過，并不能因此認(rèn)為中國會(huì)出現(xiàn)其他新興市場(chǎng)國家常見的房?jī)r(jià)崩盤或金融危機(jī)。主要原因有：一是房地產(chǎn)投資高位盤整。隨著新開工面積降幅收窄，房地產(chǎn)投資將在16%-17%的較高水平上盤整。二是房地產(chǎn)銷售降中趨穩(wěn)。隨著央行出臺(tái)對(duì)首套房的支持，合理的個(gè)人住房貸款需求將得到及時(shí)修復(fù)，房地產(chǎn)銷售降中趨穩(wěn)。三是房屋的空置情況雖有所加劇，但總體供求狀況沒有出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

 

四是房地產(chǎn)市場(chǎng)將小幅漸進(jìn)下滑，政府政策可望穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。盡管部分空置率較高的三、四線城市出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，偏緊的信貸條件更加大了這些市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，但這種現(xiàn)象是局部性的，其波及面有限。在新的“分類指導(dǎo)”調(diào)控政策作用下，區(qū)域性的供求失衡矛盾有望得到緩解，銀行業(yè)對(duì)首次置業(yè)、保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域的信貸支持仍將保持穩(wěn)定。目前，決策層已經(jīng)開始增加基礎(chǔ)設(shè)施投資、加快保障房建設(shè)、推進(jìn)有助于增長(zhǎng)的改革等，政府還可以放松一、二線城市的限購政策、放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸、降低首付比例，以及放松三、四線城市的戶籍制度，從而支持當(dāng)?shù)刈》啃枨蟆?/div>