今年以來,70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比持續(xù)回落,并出現(xiàn)首次同比、環(huán)比雙雙回落。房價是否確實進(jìn)入了下行通道?如何從房價指數(shù)讀出房地產(chǎn)走勢?這確實是社會各界非常糾結(jié)也非常關(guān)心的問題。
今年以來,70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比持續(xù)回落,并出現(xiàn)首次同比、環(huán)比雙雙回落。房價是否確實進(jìn)入下行通道?如何從房價指數(shù)讀出房地產(chǎn)走勢?這確實是社會各界非常糾結(jié)也非常關(guān)心的問題。
房地產(chǎn)價格指數(shù)(HPI)是反映不同時期房地產(chǎn)市場價格水平變化趨勢和程度的相對數(shù)量指標(biāo),是有效進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析的重要工具。隨著房價的不斷攀升,房價指數(shù)作為反映房地產(chǎn)市場的先導(dǎo)指標(biāo),越來越受到社會各界關(guān)注。我國的房地產(chǎn)價格指數(shù)經(jīng)過不斷發(fā)展和改進(jìn),已初步形成體系。中房指數(shù)是我國最早的房價指數(shù)系統(tǒng),由中國指數(shù)研究院(房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會)1994年開始編制發(fā)布。國家統(tǒng)計局1998年首次發(fā)布35個大中城市房價指數(shù),后來經(jīng)過調(diào)整,將數(shù)據(jù)范圍擴大到70個城市,由此形成全國70個大中城市房價指數(shù)。2011年2月起,國家統(tǒng)計局不再計算和發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅的平均數(shù),但仍按月發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù),相關(guān)單位根據(jù)這些數(shù)據(jù)可以自行加工指數(shù)作為參考。
國際上最具代表性的房價指數(shù)是美國聯(lián)邦住宅供給監(jiān)察辦公室(OFHEO)發(fā)布的房價指數(shù)OFHEO-HPI,以及英國英格蘭銀行發(fā)布的房價指數(shù)。美國OFHEO采集美國房利美(Fannie Mac)和房地美(Freddie Mac)的抵押貸款數(shù)據(jù),在經(jīng)過住宅地址標(biāo)準(zhǔn)化處理后,運用重復(fù)交易法計算得出HPI,按季發(fā)布美國50州與華盛頓特區(qū),以及220個大都市的房價評估及排名;九大地區(qū)房價百分比變化;220個大都市以外城市及農(nóng)村的房價比率等。由于每個地理單元的HPI是基于同一房產(chǎn)價值的重復(fù)觀測得到,對房價變化可以提供更精確的反映。
對比美歐發(fā)達(dá)國家的房價指數(shù)體系,我國房地產(chǎn)兩大指數(shù)明顯落后,主要體現(xiàn)在:第一,樣本數(shù)據(jù)采集主要依賴房地產(chǎn)企業(yè)填報,真實性難以保證;第二,70個大中城市代表性不夠,尤其是省會城市和計劃單列市以外城市,如遵義、大理等選取科學(xué)性不夠,掩蓋地域區(qū)域差異,難以反映實際情況;第三,只采用簡單的加權(quán)平均模型計算同比和環(huán)比指數(shù),重復(fù)交易法、特征價格法未得到廣泛應(yīng)用,指數(shù)缺乏精準(zhǔn)性;第四,沒有剝離房屋質(zhì)量特征變動的影響,同質(zhì)化處理不足或商品異質(zhì)性(商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公房、商用房)給指數(shù)帶來較大偏差,無法反映房價走勢。
此外,分析中房指數(shù)和國家統(tǒng)計局全國70個大中城市房價指數(shù),從2000年到現(xiàn)在,房價指數(shù)與房價走勢很多時期是背離的,社會各界質(zhì)疑的聲音從未停過。質(zhì)疑主要來自兩個方面:第一是指數(shù)與直觀感受嚴(yán)重背離。很多城市的房價上漲很快,但房價指數(shù)顯示下降或回落,直觀感覺與房價指數(shù)是相反的;第二是一般背離,很多城市的房價上漲幅度較大,但房價指數(shù)顯示上漲幅度不大,直觀感覺與房價指數(shù)方向一致但上漲幅度有差異。
國家統(tǒng)計局2011年2月起不再計算和發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅的平均數(shù),也有這方面的原因。筆者對2000年1月至2013年12月的全國70個大中城市房價指數(shù)進(jìn)行觀察分析,發(fā)現(xiàn)最嚴(yán)重的背離發(fā)生在2011年和2012年。以北京為例,這兩年房價上漲較快,幅度也較大,二環(huán)里每平方米漲至6-8萬元,三環(huán)里每平方米5-6萬元,四環(huán)里每平方4-5萬元,五環(huán)內(nèi)2萬元每平方米的房子已經(jīng)絕跡,學(xué)區(qū)房甚至翻2至3倍。然而從房價指數(shù)看,全國70個大中城市新建房屋銷售價格同比漲幅,2011年從年初的5.9%持續(xù)回落至年底1.4%,2012年繼續(xù)回落,2012年1月為0.5%,2月為0%,3月開始同比負(fù)增長,從-0.7%一直持續(xù)到12月的-0.04%。實在令人大跌眼鏡。
合理的房價指數(shù)在政府進(jìn)行宏觀分析和制定政策、開發(fā)商和投資者作出投資決策、消費者選擇合適購房時機方面,能夠發(fā)揮重要作用。鑒于我國的兩大指數(shù)體系均有欠缺,因此當(dāng)前完善我國的房價指數(shù)體系顯得尤為必要。筆者建議,第一,按國際流行和規(guī)范的房價指數(shù)模型和方法重構(gòu)我國房價指數(shù)體系,美國聯(lián)邦住宅供給監(jiān)察辦公室(OFHEO)發(fā)布的房價指數(shù)OFHEO-HPI值得學(xué)習(xí)和借鑒;第二,國家住建部和銀監(jiān)會編制房價指數(shù)比國家統(tǒng)計局、房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會更有權(quán)威性。住建部以各地房管部門的簽約備案數(shù)據(jù)編制新建住房特征價格指數(shù)、銀監(jiān)會以商業(yè)銀行的抵押評估數(shù)據(jù)建立二手房重復(fù)交易指數(shù),將是未來最佳選擇。
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