今年4月,世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)主席、南京大學(xué)教授高波發(fā)布了《中國(guó)30個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫度》,南昌以33.52%的泡沫度高居第三位,僅次于上海、杭州。
這一調(diào)查報(bào)告將二線城市南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)推到了聚光燈下。
事實(shí)上,南昌房?jī)r(jià)確實(shí)長(zhǎng)期處于上升狀態(tài)。全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示,5月份,南昌樓市以9242元/平方米的均價(jià),位居全國(guó)城市排行榜中的第22位,相鄰的省會(huì)城市合肥、長(zhǎng)沙排名第36和第58位。
但現(xiàn)在出現(xiàn)了新情況。6月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),5月份南昌新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%,為17個(gè)月以來首次下跌。
助力南昌房?jī)r(jià)17個(gè)月首跌的,是南昌各大樓盤紛紛推出的特價(jià)房、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)等優(yōu)惠活動(dòng)。南昌一樓盤置業(yè)顧問表示,雖然絕大多數(shù)樓盤都不承認(rèn)降價(jià),但各種優(yōu)惠、促銷實(shí)際上已是暗中降價(jià)了。
江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,南昌房?jī)r(jià)虛高,有一定的泡沫。“房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降和前期連續(xù)上漲有一定的聯(lián)系,同時(shí)受到全國(guó)樓市大環(huán)境的影響。”
26平方公里擠著20多家樓盤/
朝陽新城總面積26平方公里,坐落于南昌市西湖區(qū)桃化鎮(zhèn),西臨贛江,東靠象湖,一條桃花江貫穿南北。在南昌市的城市發(fā)展規(guī)劃中,朝陽新城是未來南昌中心城區(qū)八大片區(qū)之一,將被南昌市重點(diǎn)打造成為國(guó)際頂級(jí)城市新區(qū)。
憑借這一概念,朝陽新城被看好,央企、地產(chǎn)大鱷紛紛重金拿地。萬科以821萬元/畝拍下了JDP1006號(hào)地塊1年后,世歐地產(chǎn)有限公司以1095萬元/畝的單價(jià)拍下了另一地塊,成為朝陽新城的新地王。2013年9月18日,世茂地產(chǎn)以近22億元的總價(jià)奪下位于蘭宮路附近的兩宗居住用地,成為南昌新的總價(jià)地王。
地價(jià)的不斷攀升,催漲了朝陽新城的房?jī)r(jià)。在商業(yè)、醫(yī)療、教育等相關(guān)的配套還沒有完善之時(shí),大部分樓盤的開盤價(jià)就直逼萬元大關(guān),個(gè)別靠近贛江的樓盤均價(jià)在11000~12000元/平方米之間。
在朝陽新城20余平方公里的土地上,目前涌現(xiàn)了20多家樓盤。但是,因?yàn)槌栃鲁情_發(fā)的時(shí)間不長(zhǎng),大部分樓盤都是期房,已建成的現(xiàn)房不多,各項(xiàng)商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套都未建成,平日的人流量偏少,對(duì)這些樓盤造成巨大的銷售壓力。
降價(jià),似乎是最有效的辦法。但南昌一地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,即使要降價(jià)銷售,朝陽新城的這些樓盤只會(huì)通過舉辦一些活動(dòng),比如特惠價(jià)、團(tuán)購(gòu)價(jià)等方式,變相地降低價(jià)格。這位負(fù)責(zé)人表示,“一是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣辉试S開發(fā)商降價(jià),二是一旦對(duì)外宣稱降價(jià),怕引起已經(jīng)購(gòu)房的老業(yè)主的不滿。”
6月14日晚,朝陽新城的朝陽郡加推高層售價(jià)6888元/平方米,現(xiàn)購(gòu)享受高層5000元抵3萬元,小高層1萬元抵5萬元優(yōu)惠。此前,朝陽郡的均價(jià)在8500元/平方米左右。
6月16日,記者以購(gòu)房者的身份來到正榮御朝陽的營(yíng)銷中心,一位置業(yè)顧問向記者推薦,過幾天就要開盤,現(xiàn)在可參加5000元抵5萬元的活動(dòng),同時(shí)還可以享受員工的9.3折內(nèi)部?jī)r(jià),折算下來,均價(jià)在8500元/平方米左右。
上述置業(yè)顧問表示,現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格已經(jīng)很優(yōu)惠了,相比去年降了1000多元/平方米。“公司為了年中沖量,回籠資金,才有這樣的活動(dòng)。”她還向記者展示了一份類似房源的購(gòu)房合同,上面顯示的價(jià)格為9600元/平方米。
營(yíng)銷大戰(zhàn):請(qǐng)高中生守護(hù)路牌/
在樓盤多得讓人叫不出名字的朝陽新城,降價(jià)只是一個(gè)方面,開發(fā)商面臨的另一個(gè)難題是:如何把顧客順利地帶到自己的樓盤現(xiàn)場(chǎng),而不至于“走錯(cuò)路”。
于是,在朝陽新城地段的各個(gè)路口,幾乎到處都是各大樓盤的指示牌,告訴進(jìn)入朝陽新城的客戶,如何抵達(dá)樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)。
6月16日上午,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者驅(qū)車從南昌市西湖區(qū)洪城路拐入撫生路,進(jìn)入朝陽新城。沿路能看到各大樓盤置于各個(gè)路口的指示牌。這些指示牌一般高約2米,長(zhǎng)約3米,上面將樓盤的名字和優(yōu)惠的活動(dòng)顯著地標(biāo)識(shí)出來,同時(shí)在下面注明方向。
“正榮朝陽郡、世茂大觀、華潤(rùn)橡府……”幾乎每個(gè)路口都會(huì)有樓盤的廣告,有的路口甚至出現(xiàn)幾個(gè)樓盤的廣告牌。這些出現(xiàn)多個(gè)樓盤廣告牌的路口,一般是比較重要的路段,來往經(jīng)過的人流量大,因此成為樓盤“爭(zhēng)奪”的重點(diǎn)。
“放置在這些重要路口的廣告牌,必須重點(diǎn)看護(hù),一不小心,就有可能被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手毀壞。”一位樓盤的營(yíng)銷顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。
6月18日下午,記者再次沿?fù)嵘愤M(jìn)入朝陽新城,果然在一個(gè)路口看到,世茂大觀和君領(lǐng)朝陽兩個(gè)樓盤的廣告牌被撕爛了,看不見上面的宣傳語和指示方向。
記者致電世茂大觀營(yíng)銷中心,一位營(yíng)銷顧問說,廣告牌在前一天晚上可能遭遇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的破壞,現(xiàn)在還沒有查清楚,但是繼續(xù)往前,還有一個(gè)路牌是好的。
為了避免路牌被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手破壞,朝陽新城的樓盤想出了一個(gè)更好的辦法,就是派人在路口看護(hù)這些路牌,同時(shí)發(fā)放一些宣傳單。
記者在撫生路與云飛路交界處,看到一位姓張的小伙子手持一塊廣告牌,站在路口,一見有人駐足停留,馬上就上去發(fā)放宣傳單,同時(shí)詢問要不要去他們的樓盤。
小張告訴記者,他是一名高三畢業(yè)生,高考結(jié)束后就到一個(gè)樓盤給他們看護(hù)路牌來了。一天的工作時(shí)間是8個(gè)小時(shí),從早上9點(diǎn)到下午6點(diǎn),中間有吃午飯的時(shí)間,報(bào)酬是50元/天,按天結(jié)算。
小張說,他所在的這個(gè)樓盤請(qǐng)了10多個(gè)像他一樣的高中畢業(yè)生,也有一些大學(xué)生,專門負(fù)責(zé)在朝陽新城的路口看護(hù)指示牌,并發(fā)放宣傳單,如果把顧客帶到了營(yíng)銷中心,可以另外得到20元。
“最近天氣挺熱,主要還是鍛煉一下自己。”小張說,朝陽新城的樓盤大部分都有像他一樣的人負(fù)責(zé)在各個(gè)路口看護(hù)樓盤的指示牌,雖然挺熱,但是有伴,可以打發(fā)無聊的時(shí)間。
房?jī)r(jià)剎車:庫存消化需18個(gè)月/
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),朝陽新城只是南昌樓市的一個(gè)縮影,這里發(fā)生的樓市促銷大戰(zhàn),在南昌其他地方也同時(shí)在上演。
搜房網(wǎng)的價(jià)格顯示,南昌6月降價(jià)幅度最大的為東亞朝陽SOHO,均價(jià)7588元/平方米,而上個(gè)月其均價(jià)為9300元/平方米。南昌萬達(dá)城6月均價(jià)由5月的7000元/平方米下降到了5800元/平方米。
降價(jià)的背后是巨大的去化壓力,記者從南昌市房管局的官方網(wǎng)站上查詢到,某小區(qū)1#、2#樓自今年3月就拿到了預(yù)售許可證,但至今3個(gè)多月過去了,410套房源僅銷售了237套,去化率不到六成。3~8#樓分別在5月底和6月初拿到了預(yù)售許可,大部分尚未開盤,只有8#樓銷售了2套。
江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝認(rèn)為,樓盤賣得不好,不是房子不好,也不是區(qū)域的原因,主要是大勢(shì),購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)下行有預(yù)期,覺得今天買了,明天可能自己就虧了,大部分購(gòu)房者都在觀望。
麻智輝對(duì)上述《中國(guó)30個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫度》中的榜單也表示認(rèn)同,他用“三高”形容南昌的房?jī)r(jià):一是絕對(duì)值高,南昌目前房?jī)r(jià)以9242元/平方米的均價(jià)在中部地區(qū)排名靠前,遠(yuǎn)高于合肥的7000多元/平方米和長(zhǎng)沙的6000多元/平方米;二是增幅高,近5年來,南昌房?jī)r(jià)的增幅在中部地區(qū)排名第一;三是房?jī)r(jià)與收入的比值高,在中部地區(qū)南昌的人均收入最低,房?jī)r(jià)卻最高。
麻智輝表示,5月份南昌房?jī)r(jià)17個(gè)月以來首次下跌,這與全國(guó)房地產(chǎn)大環(huán)境有關(guān),同時(shí)也與江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān),最重要的一點(diǎn),是南昌房?jī)r(jià)前期連續(xù)上漲,產(chǎn)生了大泡沫,現(xiàn)在是急速剎車的過程。
南昌同步進(jìn)行的地鐵拆遷和棚戶區(qū)改造,帶來了巨大的剛性需求。但記者采訪了解到,雖然拆遷戶補(bǔ)償價(jià)較高,但此次拆遷中的許多單個(gè)房源面積較小,得到的拆遷補(bǔ)償額還是不容易買到合適的住房,許多人寧愿觀望一段時(shí)間。
在濃厚的觀望情緒下,今年以來,南昌樓市一直處于低迷狀態(tài)。
愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控結(jié)果顯示,截至6月20日,南昌庫存達(dá)713萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)8%,再創(chuàng)南昌庫存新高。其中,南昌市區(qū)的庫存約為625萬平方米,占整個(gè)南昌庫存的87%。根據(jù)目前南昌樓市庫存消化速度(按面積),南昌市區(qū)新建商品房庫存消化需18.2個(gè)月,當(dāng)前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存積壓已相當(dāng)“嚴(yán)峻”。
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