由于土地稀缺、供應(yīng)不足，深圳長(zhǎng)期都是一個(gè)賣(mài)方主導(dǎo)的市場(chǎng)，在實(shí)際交易中，賣(mài)家們總抱有“不愁賣(mài)、不降價(jià)”的心理優(yōu)勢(shì)。今年以來(lái)，樓市已經(jīng)持續(xù)接半年的低迷期，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸從縮量走向價(jià)格松動(dòng)的階段，買(mǎi)家逐漸奪回一些“話語(yǔ)權(quán)”。

筆者的一位朋友近日接到地產(chǎn)中介的電話，說(shuō)以前看過(guò)的一套房子的業(yè)主愿意在價(jià)格上再談一談。今年3月，這位朋友在西鄉(xiāng)附近看中了一套房子，希望210萬(wàn)成交，但業(yè)主堅(jiān)持225萬(wàn)，雙方因價(jià)格談不攏沒(méi)達(dá)成交易。“業(yè)主當(dāng)時(shí)的態(tài)度比較強(qiáng)硬，而我當(dāng)時(shí)覺(jué)得樓市已開(kāi)始降溫，所以想等一等。”這位朋友表示，雖然業(yè)主愿意降價(jià)了，但自己并不想買(mǎi)了，還想再等一等，感覺(jué)樓市還沒(méi)見(jiàn)底。

“覺(jué)得沒(méi)見(jiàn)底，還想等一等”，大約是當(dāng)前剛需的普遍心理——顯然價(jià)格還沒(méi)有調(diào)到位，剛需們正持幣觀望。筆者查看了最近10周的成交數(shù)據(jù)，深圳一手房和二手房成交量都在低位徘徊，兩者加起來(lái)日均成交僅200多套，這一數(shù)字遠(yuǎn)低于正常水平。再聯(lián)想一下深圳多如牛毛的地鋪，可以想象“粥”稀到什么程度，降價(jià)已是大勢(shì)所趨。

什么價(jià)格算調(diào)到位？目前，深圳住宅市場(chǎng)的均價(jià)大約為每平方米25000元。最近，有機(jī)構(gòu)在深圳做了一項(xiàng)調(diào)查。結(jié)果顯示，58.50%的受訪者表示一旦房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)20%將馬上出手。另外，表示降10%以?xún)?nèi)、降10-20%將購(gòu)買(mǎi)的占比分別為4.07%、17.20%。筆者接觸的不少分析師都認(rèn)為，20%大概是個(gè)臨界點(diǎn)。不過(guò)，這也是個(gè)概數(shù)，比如原關(guān)內(nèi)的一些區(qū)域，土地的稀缺性和地段的優(yōu)越性都決定了其跌幅相對(duì)有限，可能房?jī)r(jià)降10%，成交量就會(huì)回暖。而龍崗、寶安一些供應(yīng)十分充足的區(qū)域，房?jī)r(jià)可能跌30%才能促進(jìn)成交回暖。這種分化現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，當(dāng)前打折降價(jià)的樓盤(pán)主要就在龍崗、寶安等樓盤(pán)密集但剛需購(gòu)買(mǎi)力不多的地方。

從目前的行情來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)現(xiàn)在僅到了松動(dòng)的節(jié)點(diǎn)，比如開(kāi)發(fā)商會(huì)推出一些特價(jià)房、充2萬(wàn)抵10萬(wàn)等活動(dòng)，但降價(jià)幅度普遍有限，還沒(méi)有到影響整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模。不過(guò)，行情向下是不爭(zhēng)的事實(shí)。買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)地位已略有調(diào)整，后市如果調(diào)控政策沒(méi)有大的調(diào)整，就主要看供需力量的博弈了?，F(xiàn)在市場(chǎng)還沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性降價(jià)階段，若后市持續(xù)低迷，去化周期繼續(xù)拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商意識(shí)到今年的任務(wù)、現(xiàn)金流出現(xiàn)了問(wèn)題，才會(huì)采取實(shí)質(zhì)的降價(jià)策略。