日前，在北大房地產(chǎn)總裁班講學(xué)，討論最多的話題之一是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期有多長？房價下跌會持續(xù)到什么時候？有趣的是，來自全國各地的開發(fā)商們對“房價跌幅多少”分歧比較大，但對于調(diào)整時間卻似乎都比較樂觀，最長也就看到兩年半左右。其主要依據(jù)是前兩輪的調(diào)整，一次一年半，一次也不超過兩年，且跌幅總體上都不超過15%。這種預(yù)判使開發(fā)商們雖露愁容，卻也還從容篤定。甚至不少學(xué)員摩拳擦掌，躍躍欲試準(zhǔn)備拿地。

 

筆者對此深不以為然。

 

首先，這一次的房地產(chǎn)調(diào)整與前兩次的性質(zhì)完全不相同。無論是2008年至2009年的調(diào)整，還是2011年至2012年的調(diào)整，從年度的時段上看，無論是北京等一線城市還是三四線城市，全國當(dāng)年的房價都是上漲的，只是漲幅大小的區(qū)別。多數(shù)城市房價都呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)態(tài)勢，即使年初下跌10%~15%，下半年也迅即拉回，且重拾升勢，導(dǎo)致這兩次所謂調(diào)整的主導(dǎo)因素都是政府政策打壓。所以，前兩次的房價下跌、房地產(chǎn)調(diào)整應(yīng)該看作是“假摔”。

 

這次大不同。在政策沒有任何新的打壓的情況下，房地產(chǎn)自身開始調(diào)整，房價從滯漲開始全國性回落，成交不分東西南北，一線四線城市的成交量都大幅萎縮。因此，可以說“真摔”真的來了。這是自1998年福利分房結(jié)束、房地產(chǎn)大牛市元年開啟至今第一個真正意義上的大調(diào)整。而這種調(diào)整可以對比的是中外房地產(chǎn)類似的情況，可以借鑒的是其他經(jīng)濟(jì)調(diào)整的現(xiàn)象。

 

這一輪房地產(chǎn)調(diào)整與房價下跌最具可比性的是日本房地產(chǎn)泡沫破滅以及香港亞洲金融風(fēng)暴樓市暴跌，都是房價上漲多年后加速暴漲，都是經(jīng)濟(jì)不景的背景，都是房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中所占比重過大等之后出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅。從周期階段上看，都經(jīng)歷了“房價滯漲——成交萎縮——房價暴跌——持續(xù)低迷——房企破產(chǎn)——業(yè)主抗議——緩慢復(fù)蘇”等過程。當(dāng)然，表現(xiàn)形態(tài)有差異，比如日本房價走平三年后暴跌，而香港房價半年左右就暴跌；又比如業(yè)主抗議，日本較平緩，而香港出現(xiàn)50萬人上街游行。

 

不管表現(xiàn)形式如何，這個周期都不是一兩年能走完的。日本的周期走了10年；香港樓市從1997年算起至2005年復(fù)蘇也有9個年頭。跌幅最大時房價跌去65%。回觀這一輪中國房地產(chǎn)的大調(diào)整，雖然最新的統(tǒng)計(jì)顯示全國百城房價終于環(huán)比下跌，但只有一個點(diǎn)左右，真正必然要到來的暴跌尚未來臨。什么時候開始暴跌呢？像香港那樣半年？像日本那樣三年？誰也說不準(zhǔn)。不過，從上課的幾十位開發(fā)商所談到的成交慘淡的普遍情況看，這個時間應(yīng)該為期不久了。從1998年開始上漲的中國房價，漲了十五、六年了，像日本、中國香港那樣調(diào)整十年八年也不奇怪。中國經(jīng)濟(jì)由于城市化、結(jié)構(gòu)調(diào)整見效快等，調(diào)整時間或許短一些，情況比香港、日本要好一些，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行自有它的規(guī)律。筆者料定，此輪調(diào)整時間不會少于5年。此外，還可以參照的是股市和黃金(上證從2007年的6200點(diǎn)下跌，至今8個年頭；黃金下跌3個年頭在下跌通道之中，其中黃金從形態(tài)看跌5個年頭以上無懸念。最有說服力的是它們都經(jīng)歷了所謂“斷頭鍘刀”式的暴跌過程！

 

學(xué)員有兩種典型的僥幸心理自我安慰：一是政府會救市。本屆政府是“市場起決定性資源配置”論者，所以別指望政府會輕易出手；退一步來說，限購取消、政府救市，短期自然有用。但別忘記：當(dāng)年限購擋不住房價上漲，取消限購怎么能擋住房價下行呢？

 

有的學(xué)員強(qiáng)調(diào)他所在的城市特殊，或能逃過一劫。筆者送了他一句成語：覆巢之下，焉有完卵。