有機(jī)構(gòu)人士表示，北京土地市場今年上半年前熱后冷，不過，經(jīng)營性用地成交金額仍高達(dá)1099億元，實(shí)現(xiàn)同比增長71%，創(chuàng)近10年新高，但隨著樓市轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商圈地?zé)崆橐矊⒆兊脴O為謹(jǐn)慎。

 

截至6月29日，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京土地市場共成交經(jīng)營性用地53宗，累計(jì)土地出讓金達(dá)1099億元，與去年同期相比，增長71%，創(chuàng)2004年土地招拍掛以來同期土地出讓金額最高紀(jì)錄。

 

對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向《證券日報(bào)》記者表示，盡管北京樓市成交量一片慘淡，但在政府供應(yīng)增加以及標(biāo)桿房企重回一線城市激烈爭奪土地等多方因素下，北京土地市場土地出讓金額早早突破千億元大關(guān)，呈現(xiàn)先熱后冷趨勢。

 

不過，任啟鑫稱，在房地產(chǎn)整體下行背景下，盡管開發(fā)商出于持續(xù)經(jīng)營的考慮仍有拿地意愿，但今年商品房市場“量價(jià)齊跌”，除“財(cái)大氣粗”的國企央企外，多數(shù)開發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下普遍顯得有心無力，預(yù)計(jì)未來更多開發(fā)商會(huì)實(shí)施謹(jǐn)慎的拿地投資策略。

 

土地成交金額為1099億元

 

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京土地市場共成交經(jīng)營性用地53宗，累計(jì)土地出讓金達(dá)1099億元，同比增長71%，其中，居住類用地共成交30宗，與去年同期持平，土地面積合計(jì)264.6公頃，同比大漲154.2%，成交總金額達(dá)753.5億元，同比上漲了80.3%。

 

對此，任啟鑫向記者表示，去年各大房企超額完成全年銷售目標(biāo)，相對寬裕的資金面促使標(biāo)桿房企在土地市場上積極“補(bǔ)倉”。而今年年初，北京土地市場加大推地力度，密集推出優(yōu)質(zhì)地塊，助推了房企拿地?zé)崆?。此外，一、二線城市和三、四線城市分化日漸明顯，多個(gè)三、四線城市自身需求并不足以支撐市場巨大的供給量，過剩危機(jī)加大了樓市風(fēng)險(xiǎn)，為應(yīng)對市場變化，大型房企不得不調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重返市場需求強(qiáng)勁及未來發(fā)展?jié)摿薮蟮囊弧⒍€城市，加大其拿地比重，使得北京土地市場進(jìn)入門檻不斷提升，土地價(jià)格也不斷被推高。

 

不過，任啟鑫稱，與以往不同的是，順義區(qū)上半年經(jīng)營性用地成交量大幅增加。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，順義區(qū)共成交7宗經(jīng)營性用地，同比增加了4宗。此外，這7宗經(jīng)營性用地的成交總金額達(dá)126億元，不僅達(dá)到了去年同期的7.4倍，而且也遠(yuǎn)超去年全年順義區(qū)經(jīng)營性用地95億元的出讓總額，創(chuàng)下自2008年以來的同期最高值。

 

有業(yè)內(nèi)分析人士也認(rèn)為，隨著北京可供應(yīng)的土地資源日漸稀缺，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪非常激烈，尤其可規(guī)劃為部分低密度高價(jià)值住宅的地塊，即使這種項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度比剛需產(chǎn)品慢，但利潤空間較高，銷售額較為穩(wěn)定，若定位精準(zhǔn)，營銷策略得當(dāng)，甚至可以成為企業(yè)的“提款機(jī)”。

 

然而，盡管上半年土地市場成交額創(chuàng)新高，但北京完成全年供地計(jì)劃依然有難度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京全市土地市場經(jīng)營性用地成交面積達(dá)583公頃，占年度1550公頃經(jīng)營性用地的38%，而去年同期全年供地計(jì)劃已完成近半。

 

房企拿地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎

 

事實(shí)上，北京今年上半年土地出讓金額的波動(dòng)情況恰好印證了上述觀點(diǎn)，今年上半年，北京土地市場呈現(xiàn)“先熱后冷”局面。早在4月末，土地出讓金就已突破千億元大關(guān)。

 

從具體變化來看，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京土地市場共成交經(jīng)營性用地33宗，土地出讓面積合計(jì)為360.5公頃，累計(jì)土地出讓金額達(dá)748.7億元。而二季度北京土地市場共成交經(jīng)營性用地20宗，與一季度相比，下降近四成；土地出讓面積合計(jì)為106公頃，環(huán)比降幅為70.6%；土地出讓金額為350.4億元，環(huán)比減少近400億元。

 

而從住宅用地的出讓情況來看，同樣呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的局面，一季度成交居住類用地22宗，總成交金額為578億元；二季度居住類用地僅成交8宗，且均為4月份出讓，總成交金額為175億元，環(huán)比減少403億元。

 

事實(shí)上，北京土地市場在4月份集中成交34宗地塊后急轉(zhuǎn)而下，5月份僅成交4宗商業(yè)地塊，而6月份全月僅成交1宗工業(yè)用地，整體市場明顯轉(zhuǎn)淡趨冷。

 

對此，亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年上半年全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，低成交、高庫存的現(xiàn)狀使得房企銷售回款大幅減少，與此同時(shí)，信貸持續(xù)緊縮進(jìn)一步加大房企融資難度，使得大量房企現(xiàn)金流備受考驗(yàn)，去庫存、回流現(xiàn)金成為房企的主要任務(wù)。在這種背景下，開發(fā)商“囤地”有心無力。此外，為了減少地塊流拍現(xiàn)象的發(fā)生，國土部門放慢了土地出讓的步伐，尤其是住宅用地，6月份甚至進(jìn)入了“停滯”供應(yīng)的階段。

 

對于下半年土地市場的走向，任啟鑫預(yù)計(jì)，由于上半年房企銷售數(shù)據(jù)普遍不樂觀，多數(shù)企業(yè)資金鏈緊繃，下半年若無政策層面利好帶動(dòng)，房地產(chǎn)下行局面將難以扭轉(zhuǎn)。在此情形下，房企對于整體資金情況的把控將更為謹(jǐn)慎和理性，拿地可能會(huì)更有針對性，土地市場將整體保持平穩(wěn)，趨于理性，但是優(yōu)質(zhì)地塊仍然會(huì)因?yàn)?ldquo;僧多肉少”，保持白熱化的競爭態(tài)勢。