6月前三周54城成交跌16.9%
6月樓市成交數(shù)據(jù)的低迷毫無懸念，前22天54個重點監(jiān)測城市新房成交面積與5月同期相比跌幅高達16.9%，成為今年上半年僅次于春節(jié)所在2月的第二低位。買房人觀望依舊，地方政府只說不做，多手段微調(diào)松綁，樓市多空博弈漸入高潮。
成交繼續(xù)下探
進入6月份以來，中原地產(chǎn)重點監(jiān)測的54個城市目前日平均新房成交量維持在55萬平方米，較5月同期低近20個百分點。截至到6月22日，54個重點監(jiān)測城市新房成交面積環(huán)比跌幅達到16.9%，而此前的5月份，已經(jīng)是樓市被認為整體轉(zhuǎn)冷的時期。6月的繼續(xù)低迷，更加深了各方寒意。
一線城市供過于求的趨勢愈演愈烈，廣州、北京表現(xiàn)得最為明顯，平均庫存消化周期已飆升至12個月。6月16日至6月22日廣州新建商品住宅網(wǎng)簽1258套，比上周1455套減少13.53%，銷售面積16.36萬平方米，環(huán)比減少10.23%。成交金額方面，全市累計銷售金額25.58億元，環(huán)比跌幅7.54%。同期北京新房僅成交978套，環(huán)比跌幅超過9個百分點；成交面積10.73萬平方米，環(huán)比下跌1.75%。成交金額28.59億元，環(huán)比下降1.48%。
值得一提的是，近期釋放出的首套房貸定向?qū)捤尚盘?，以及限購松綁的傳聞，也很難在短時間內(nèi)對樓市整體回暖產(chǎn)生實質(zhì)效應(yīng)。房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚，大部分城市房價近乎停滯，部分城市以價換量情況正從個別樓盤向區(qū)域擴散。
在最早出現(xiàn)大規(guī)模降價引發(fā)討論的重點二線城市杭州成交繼續(xù)下探。6月16日至6月22日，杭州主城區(qū)新建商品房成交套數(shù)環(huán)比下降18.96%，余杭區(qū)新建商品房成交套數(shù)環(huán)比下降13.47%，蕭山區(qū)新建商品房成交套數(shù)環(huán)比下跌18.4%。截至6月22日，杭州主城區(qū)商品房可售套數(shù)為61303套，庫存繼續(xù)上升。
房企掛牌增加
成交量低迷的背后，是中小房企愈發(fā)艱難的處境。6月16日至6月22日，北交所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位，當下北交所掛牌的房地產(chǎn)項目達到了26宗，連續(xù)多周增加。同期上交所新推掛牌金額居首的行業(yè)同樣是房地產(chǎn)業(yè)，一周新推掛牌金額合計達到16.51億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，北交所與上交所房地產(chǎn)項目掛牌量的增加，或許與前些年非房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)大規(guī)模進軍樓市，當下又因大勢不好被迫退出相關(guān)。此前寧波、惠州曾出現(xiàn)當?shù)刂行》科筚Y金鏈斷裂、破產(chǎn)清算的案例，也折射出中小房企當下困境。
即使在上市房企中，資金鏈偏緊的情況也愈發(fā)嚴重。今年1 季度，23 家A 股上市房企實際資產(chǎn)負債率達到55%，僅次于2008 年3 季度56%的歷史峰值水平。5月，十家標桿房企共計融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)三個月回落，并創(chuàng)近11個月以來新低。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，當下信貸政策和貨幣政策偏緊，房企貸款成本普遍上升，貸款增速明顯放緩，是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要表現(xiàn)。“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從此前多年的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)向整體供求平衡，甚至局部供大于求，房地產(chǎn)行業(yè)高速增長時代已經(jīng)過去，趨勢性機會將越來越少，未來房企的主流將是結(jié)構(gòu)性機會，只有更加專業(yè)、融資能力強的房企更容易抓住機會。”秦虹表示。
普遍依靠大趨勢的中小房企，無疑將更難抓住未來的結(jié)構(gòu)性機會。
政策博弈
在土地財政壓力下，地方政府的救市努力也在繼續(xù)。最新“冒頭”的是先發(fā)布再收回，然后再次宣布放開限購政策的呼和浩特市。6月24日，呼市第一次公布了這份涉及取消限購、對外來人口放開、調(diào)整公積金政策的樓市文件。但當天下午官方宣布文件收回，修改后將再次發(fā)布，對此給出的原因是“打印錯誤”。6月26日，文件將“二套住房”改為“二手住房”后再度發(fā)布。
呼和浩特市成為限購政策執(zhí)行以來，第一個以明確發(fā)文形式松綁限購的城市。此前各個城市的“救市”政策，多以戶籍政策調(diào)整、房款公積金貸款、補貼契稅和放寬限價政策等方式執(zhí)行。即使有被傳松綁限購政策的城市，也大多采取對房企的口頭通知形式。
呼和浩特市此次宣布限購松綁，與其現(xiàn)狀密切相關(guān)。作為一個總?cè)丝?00萬，城市人口僅200萬的二線城市，目前可售庫存高達12萬套，按當前每月1000套左右的銷售量計算，全部去化需要10年。
更夸張的是，該市近5年政府出讓的住宅用地合計2120萬平方米，未來潛在供應(yīng)預(yù)計將達到10萬套以上。供應(yīng)遠大于需求，使得呼和浩特樓市面臨僵化局面。“呼和浩特對限購的放開，也符合分類調(diào)控的指導思想，只不過當?shù)貢诙唐趦?nèi)面臨較大的輿論壓力。”上述業(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示。
新金融記者統(tǒng)計，今年以來已經(jīng)至少有13個城市發(fā)布了各類利好于當?shù)貥鞘械恼叽胧?，也取得了一定效果。不過在信貸趨緊的情況下，房地產(chǎn)市場想走出一波上揚行情，困難較大。
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