今年以來樓市調(diào)控深化、銀根緊縮，融資成本升高、利潤縮水等多種因素讓二三線城市中小開發(fā)商資金壓力比往年更大，而一直以穩(wěn)健著稱的西安房地產(chǎn)市場，近一個月被當?shù)孛襟w曝出4起開發(fā)商“失蹤”或停工現(xiàn)象，多名業(yè)主相繼聚集在“浐霸·新天地”、“賽高國際”、“紫翰庭院”和“漢城湖畔”的售樓部或項目所在地尋找“失聯(lián)”的開發(fā)商維權(quán)，在當?shù)貥鞘幸鸩恍〉恼饎印?/div>
一月內(nèi)被曝四起開發(fā)商跑路事件
6月21日上午11時左右，上百名業(yè)主聚集在西安市未央?yún)^(qū)“漢城湖畔”售樓部內(nèi)討要說法，多名業(yè)主稱，在2012年至2014年期間，大家給開發(fā)商交了從10萬元到30萬元不等的部分房款，但是現(xiàn)在工地已全面停工多日，開發(fā)商至今聯(lián)系不上，售樓部工作人員屬房產(chǎn)代理公司的，無人理會大家。
就在漢城湖畔事件不久前，西安的三家房地產(chǎn)開發(fā)項目“浐灞·新天地”、“賽高國際”和“紫翰庭院”就因開發(fā)商“跑路”而被當?shù)孛襟w曝光。一個月內(nèi)連出四起開發(fā)商跑路或停工事件讓六月的西安房地產(chǎn)市場籠罩在一片愁云慘霧之中。
據(jù)西安當?shù)氐娜A商報報道，浐灞新天地項目其中的5棟樓已有七八百客戶認購，開發(fā)商收取房款近億元。自2013年5月起，該項目所在地浐灞管委會多次接到群眾反映投訴，浐灞管委會依法對其銷售行為進行了查處。在此之前，管委會還在官方網(wǎng)站多次提醒，該項目未取得《預售許可證》，提醒群眾謹慎購買。
中國經(jīng)濟時報記者近日來到位于歐亞大道與廣運潭大道十字西北角的浐灞·新天地“臨時售樓部”，大廳內(nèi)僅有的一位工作人員告訴記者，浐霸·新天地從去年5月份開始停工，以前是重慶興達（實業(yè)）有限公司和趙村聯(lián)合開發(fā)，趙村出地，開發(fā)商出錢，但是后來由于趙村拆遷牽扯的面積很大，需要很大一筆費用。開發(fā)商后期想把這一片（11棟商品樓規(guī)劃區(qū)域）剝離出來，大概有100畝土地，從浐霸生態(tài)園區(qū)手上買過來，轉(zhuǎn)化成商業(yè)用地。
當問及何時能復工時，該名工作人員稱現(xiàn)在浐霸管委會方面已經(jīng)出面協(xié)調(diào)了，部分購房者可以申請退款。6月底會出結(jié)果。你最好7月初再打電話確認，看是什么結(jié)果，工人們都放假很久了，短期內(nèi)也不好招人，今年開工是沒指望了。
當?shù)孛襟w稱，6月初長安區(qū)的“紫翰庭院”承建方工人和業(yè)主一起圍堵了售樓部進行維權(quán)，原因是開發(fā)商沒有交足土地出讓金，土地性質(zhì)無法轉(zhuǎn)變，相關(guān)證件辦理不下來，工程款沒付到位，工地現(xiàn)在已全面停工。令人迷惑不解的是，“紫翰庭院”項目開發(fā)商有三個辦公地址，卻怎么也找不到。此外，該項目因無證施工售樓曾多次被長安區(qū)房管部門查處。
中國經(jīng)濟時報記者從一位業(yè)主處獲悉，紫翰庭院開發(fā)商拖欠了承建方的工程款，導致工人領(lǐng)不到工資，5月份下旬工人開始不干活了。紫翰庭院一共開發(fā)了8棟樓，臨街的一棟蓋了有18層左右，靠近院子里面已開工的幾棟蓋了有三四層。
此外，位于西安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的“賽高國際”樓盤開發(fā)商——陜西鑫邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司則被曝已于2012年被注銷。據(jù)查詢，“賽高國際”的商業(yè)地產(chǎn)部分是由陜西聯(lián)大正弘實業(yè)有限公司進行開發(fā)，當?shù)孛襟w報道稱，數(shù)十位商鋪購買者預交了20萬至200萬元不等的購房款，房產(chǎn)證至今沒有著落，售樓部已是人去樓空。
公開資料顯示，漢城湖畔是大白楊東村城中村改造項目，開發(fā)商是西安萬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在漢城湖畔項目所在地，一位留守在工地的施工方人員告訴記者，項目前期費用全部是由施工方墊資的，現(xiàn)在施工方?jīng)]錢墊了，開發(fā)商也沒錢給，就這樣撂下了。記者看到總共15棟樓，其中臨街的4棟安置房已經(jīng)封頂，外墻處理完，其余的11棟商品房大部分蓋至15層左右。
中小房企風險加大
令人關(guān)注的是，上述四家被媒體曝光開發(fā)商跑路的樓盤，均屬“無證預售樓”，停工原因多是資金不足所致，其中浐霸·新天地和漢城湖畔屬于城中村改造項目。
據(jù)當?shù)匾晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士分析，現(xiàn)在規(guī)模稍大的開發(fā)商都不愿意做城改項目。因為涉及土地和回遷安置等問題，城改項目的證件辦理很慢，這和對外銷售、回籠資金是相矛盾的。西安現(xiàn)在接手城改項目的以中小型房企為主。
中國經(jīng)濟時報記者從西安市城改辦相關(guān)人士處獲悉，對于城改項目辦證進度緩慢的問題，近期正在研究并上報促進城改項目順利進展的措施，后期在城改項目中將提高開發(fā)商進入門檻。
全國樓市唱衰形勢也影響了西安這個二線城市。據(jù)西安市統(tǒng)計局投資處處長黃小丹介紹，前五個月西安市個別區(qū)縣房地產(chǎn)投資增速回落幅度很大，有的區(qū)縣投資回落甚至達到60%。
“西安房地產(chǎn)市場的種種跡象表明，西安和陜西的商品房市場已完全從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房市場。從去年開始，在銷售中贈面積、打折以價換量十分普遍，開發(fā)商、銷售代理公司普遍反映銷售困難，生意難做。”陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學說道。
“中小房企今年面臨的生存壓力遠大于2008年和2011年，因為今年的行業(yè)不是由政策調(diào)控原因引起的，市場的調(diào)整是由自身引起的。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，中小型房企面臨的最大困難是資金鏈緊張；第二是銷售困難；第三是借貸難；第四是競爭壓力過大；第五是市場環(huán)境開始惡化，市場成交量下行趨勢非常明顯，房價5月份在全國70個大中城市環(huán)比首次出現(xiàn)下降；這5種困難讓中小房企面臨的生存壓力越來越巨大。
或?qū)⒊霈F(xiàn)兩極分化
中國經(jīng)濟時報記者走訪了西安市西郊、南郊、北郊多家樓盤了解到，一些在建、在售樓盤出現(xiàn)不同程度“緩工現(xiàn)象”，個別樓盤甚至步入“停工期”。
去年10月19日，央視曝光西安沒有預售證違規(guī)售樓的新聞一經(jīng)播出，隨后在全市范圍內(nèi)掀起了針對房地產(chǎn)市場秩序的專項整治行動。這對大多數(shù)五證不全的中小房企的打擊是致命性的，如果在建項目純粹靠自有資金開發(fā)，很難支撐到拿到五證齊全的那一刻，這無疑會使西安的房地產(chǎn)市場進行一次大規(guī)模的洗牌。
“今年中小型房企不會出現(xiàn)像2008年時倒閉潮風暴，據(jù)我所知，截至6月，全國有二十來家開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂或者跑路事件。”謝逸楓說。
謝逸楓指出，今年以來發(fā)生資金鏈斷裂的企業(yè)共同的特征就是面臨銷售困頓及資金重壓的雙重難題，大部分房企使用民間資本占開發(fā)資金比例過多，加上對市場判斷出現(xiàn)誤差，比如說定價過高導致銷售不暢。也有的是由于房企過于高估自身的力量，比如參與城中村改造就是這樣，城中村改造項目投資非常大，一旦后援資金不到位，或者沒有后援資金輸血的話，房企很快就會破產(chǎn)的。
“今年中小房企面臨的這個情況唯有自救才能渡過難關(guān)。”謝逸楓認為，一旦中小開發(fā)商資金鏈斷裂，中小房企的出路，除了被大房企“吃掉”外，就只能賣地，賣項目以求“自救”。若信貸一直持續(xù)不放松，房地產(chǎn)融資不開閘，下半年將有更多的中小房企加入破產(chǎn)、跑路或樓盤資金斷裂的序列當中，從二線城市蔓延到三線城市。2008年和2011年這兩年樓市調(diào)整期內(nèi)都出現(xiàn)過這種行情，直到政府全面救市才慢慢結(jié)束。
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