“杭州限購(gòu)不太容易取消。”對(duì)于風(fēng)雨飄搖的杭州樓市，假設(shè)限購(gòu)取消已經(jīng)成為了下半年行情預(yù)估的前奏，但是，6月29日，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家葉檀女士在接受采訪時(shí)表示，“杭州如果實(shí)在頂不住，暗地里會(huì)放松一點(diǎn)，但是作為浙江的省會(huì)，要取消，不太容易。”

 

“房地產(chǎn)市場(chǎng)不能崩盤(pán)。”葉檀在回答新華網(wǎng)的提問(wèn)時(shí)表示，“如果浙江整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，那浙江的金融也就完蛋，到時(shí)候你手里一萬(wàn)塊錢(qián)就會(huì)變成三千塊錢(qián)。”

 

葉檀：杭州限購(gòu)不太容易取消 房產(chǎn)崩盤(pán)無(wú)一受益

 

杭州樓市“超支”省會(huì)城市取消限購(gòu)難

 

葉檀：像杭州、南京（樓盤(pán)）這樣的省會(huì)城市不太容易取消限購(gòu)，而且兩者又不一樣，南京新區(qū)有些房?jī)r(jià)漲得還蠻高的，杭州房?jī)r(jià)的頹勢(shì)會(huì)更明顯。杭州如果實(shí)在頂不住，暗地里會(huì)放松一點(diǎn)，但是因?yàn)楹贾菔钦憬氖?huì)，看現(xiàn)在的人口就知道了，像大部分人不想離開(kāi)浙江，都還是想在杭州買(mǎi)房子定居。所以，并不是說(shuō)杭州的樓市不行了，主要是現(xiàn)在“超支”實(shí)在過(guò)多。

 

限購(gòu)放開(kāi)房?jī)r(jià)不一定會(huì)反彈。放松限購(gòu)表示現(xiàn)在的預(yù)期是在下行，放松限購(gòu)是不是足以抵抗其他的負(fù)面因素？比如，負(fù)債率在上升，然后大家的預(yù)期在下行，而且以前都是高收入人群買(mǎi)的房子，而培育低收入人群買(mǎi)得起商品房，還需要一個(gè)至少10年以上的周期。

 

限購(gòu)放松了以后，有可能會(huì)讓想在杭州定居，然后有點(diǎn)錢(qián)的人買(mǎi)房，但是對(duì)于消化現(xiàn)在過(guò)大的存量，這是不可能的，是不可能抵消如此大的負(fù)面影響。

 

限購(gòu)本質(zhì)“有錢(qián)不能花”存在背景已經(jīng)消失

 

葉檀：限購(gòu)早就應(yīng)該取消，這是特殊時(shí)期的一個(gè)上面再加一把鎖，有了錢(qián)也不能花，這是因?yàn)槭袌?chǎng)沒(méi)到位才會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。特殊規(guī)定，房?jī)r(jià)漲得過(guò)快了，想要抑制一下，就采取了限購(gòu)。

 

現(xiàn)在，限購(gòu)的背景已經(jīng)不存在了。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)下行；第二，棚戶(hù)區(qū)改造也好，城鎮(zhèn)化改造也好，我們都是通過(guò)富裕人群購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房的方式進(jìn)行一個(gè)資金的流動(dòng)，說(shuō)白了，我們的高價(jià)房是對(duì)高收入人群征收的一種稅收，來(lái)彌補(bǔ)低收入人群的不足，以及彌補(bǔ)城市擴(kuò)張資金的不足。在這種時(shí)候，很多城市離暗地里松綁也不遠(yuǎn)了。從我見(jiàn)到的情況來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)地方政府是心甘情愿要限購(gòu)的，從主觀或者經(jīng)濟(jì)背景來(lái)說(shuō)，限購(gòu)應(yīng)該取消了。而且限購(gòu)取消之后，要有一些長(zhǎng)期的舉措來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為，作用最大的并不是供求關(guān)系，在中國(guó)，影響市場(chǎng)最大的第一是貨幣、第二是稅收，我們應(yīng)該全面地來(lái)思考貨幣政策和稅收政策。

 

杭州房?jī)r(jià)呈區(qū)塊化投資房產(chǎn)必須結(jié)合稀缺資源

 

葉檀：杭州的房?jī)r(jià)在各個(gè)區(qū)塊都不同，比如下城、銀湖板塊都不錯(cuò)，如果我買(mǎi)了西湖邊性?xún)r(jià)比相對(duì)好的房子，就會(huì)睡得著覺(jué)，因?yàn)椴粫?huì)去在乎房?jī)r(jià)是漲還是跌。在房?jī)r(jià)分化的過(guò)程中，不同的區(qū)域，價(jià)值不同。如果是在很偏遠(yuǎn)的地方花了高價(jià)買(mǎi)下，那有可能是不幸接盤(pán)接到了，現(xiàn)在要脫手是要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

 

現(xiàn)在的房地產(chǎn)不是單單在做房地產(chǎn)，如果還是用房地產(chǎn)的眼光來(lái)投資房地產(chǎn)，這是注定要失誤?，F(xiàn)在投資房地產(chǎn)必須和稀缺資源結(jié)合起來(lái)。比如說(shuō)，什么地方最有青山綠水、什么地方最有養(yǎng)老資源、什么地方最有教育資源、什么地方最有商業(yè)物業(yè)、什么地方最有風(fēng)投資源等，和這些東西結(jié)合起來(lái)房地產(chǎn)就做得好。

 

所以，我一直說(shuō)房地產(chǎn)只是一個(gè)殼，是一個(gè)骨架，需要往里面填肉，填其他實(shí)質(zhì)性的東西，而這個(gè)實(shí)質(zhì)性的東西，就是現(xiàn)在說(shuō)的稀缺資源。即便房地產(chǎn)上市公司普遍負(fù)債率很高，但是像某些公司的股價(jià)一直不錯(cuò)，因?yàn)樗m然表面上是做房地產(chǎn)，但事實(shí)上是一直在做產(chǎn)業(yè)。

 

下半年地方政府逐漸松綁房產(chǎn)崩盤(pán)無(wú)一受益

 

葉檀：房地產(chǎn)下半年的走勢(shì)，地方政府會(huì)逐漸松綁，各地的分化也會(huì)繼續(xù)加劇，房地產(chǎn)不會(huì)是面面俱到、全面增長(zhǎng)，而是會(huì)流到幾個(gè)主流的城市里，那個(gè)“安全墊”最后的地方去。

 

我在這里要特別說(shuō)一下，很多人說(shuō)我總是說(shuō)“房地產(chǎn)市場(chǎng)不能跌”，是不是被開(kāi)發(fā)商收買(mǎi)了？而我想現(xiàn)在只要吃飽飯就可以了，不是想收買(mǎi)就能收買(mǎi)得了的。我的意思非常明確，中國(guó)如果有一個(gè)城市房地產(chǎn)崩盤(pán)了，那這個(gè)城市就一定完蛋了，五年之內(nèi)起不來(lái)，包括之前說(shuō)的煤炭型城市、資源型城市等。

 

很多人說(shuō)杭州房?jī)r(jià)下跌的話(huà)，我就可以買(mǎi)房了，胡說(shuō)，杭州房?jī)r(jià)一跌，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)看跌，所有的金融潤(rùn)滑劑，包括高收入階層向低收入階層事實(shí)上的一些奢侈稅，都是通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的，都將消失。所以我們最好巴望房地產(chǎn)泡沫不要再起來(lái)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)不能崩盤(pán)。