據(jù)《證券日報》，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降，少數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已成為業(yè)內(nèi)共識。

 

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，整個行業(yè)以及多數(shù)城市房地產(chǎn)市場至少在年內(nèi)將是一個反復(fù)筑底的過程，房地產(chǎn)短周期調(diào)整的時間或長于上兩輪，房企降價走量是上策。

 

多數(shù)指標(biāo)增速下降

 

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從同比、環(huán)比來看，上半年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)增速加速下滑，跌幅逐月擴(kuò)大，市場進(jìn)入調(diào)整的大勢已經(jīng)確立。

 

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，前5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長14.7%，增速較去年回落了6個百分點(diǎn)。即使在2008年該增速都保持在20%的高位，在2011年下半年雖然市場調(diào)整，但整體房地產(chǎn)投資增幅依然在20%以上，很少見低于15%，14%的數(shù)據(jù)刷新了最低紀(jì)錄。

 

結(jié)合新開工面積來看，前5月，全國房地產(chǎn)新開工面積同比下跌18.6%，增速降至2008年低谷，市場回落的態(tài)勢更為明顯。

 

從銷售指標(biāo)看，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負(fù)增長，且降幅存在繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。

 

克爾瑞研究中心副總經(jīng)理林波認(rèn)為，開發(fā)投資增速大幅下滑，主要是受困于市場信心的不足，尤其是新開工面積重新進(jìn)入負(fù)增長，意味著企業(yè)投資熱情的大幅降溫，市場銷售持續(xù)不暢將導(dǎo)致未來幾個月開發(fā)投資指標(biāo)繼續(xù)處于低位。而商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過了商品房銷售面積下跌速度，暗示價格深度調(diào)整的步伐已經(jīng)明顯加快，并將會成為主角。

 

數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國商品房成交均價同比下降0.7%，房價開始出現(xiàn)微幅下降。5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比跌幅0.16%，是2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。

 

與此同時，全國土地市場整體低迷，受樓市觀望情緒的影響，目前企業(yè)的銷售表現(xiàn)不佳，去化不理想，在拿地與去存貨之間，去存貨成為房企首要任務(wù)，拿地意愿不強(qiáng)烈。

 

數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積同比下降6%，是2004年至今11年間的同期第二低，僅高于2009年同期。

 

年內(nèi)反復(fù)調(diào)整筑底

 

當(dāng)前業(yè)內(nèi)對于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)基本達(dá)成共識，下半年行業(yè)走勢如何、何時走出調(diào)整期備受關(guān)注。

 

對此，林波認(rèn)為，目前成交量、房價尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式的回調(diào)。

 

林波指出，調(diào)整何時結(jié)束，很大程度上取決于房價調(diào)整的深度和廣度，只有房價跌到底部位置才能刺激成交的回升。

 

不過，他認(rèn)為，從最近幾月城市項(xiàng)目降價表現(xiàn)來看，近半數(shù)的降價并沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價階段，降價力度有限，多以特價房或者暗折的面目示人，購房者認(rèn)為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌，仍然保持觀望。

 

林波預(yù)計(jì)，要等未來一些新上市項(xiàng)目價格回調(diào)到位之后，市場才有可能出現(xiàn)所謂的“筑底成功”。從時間上來看，今年行業(yè)調(diào)整至少將持續(xù)到年底，年內(nèi)都將是一個反復(fù)筑底的過程。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6—12個月，最長不超過15個月。在沒有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束，部分二、三線城市將會是中期調(diào)整，尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問題城市”。如果貨幣放松，則更短。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律是量在價先。從短周期來看，今年5月是23個月以來70個大中城市房價環(huán)比增幅首次由漲轉(zhuǎn)跌，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量也首次超過上漲城市，所以，5月份出現(xiàn)了短周期性質(zhì)的房價“小拐點(diǎn)”。

 

楊紅旭認(rèn)為，這輪去庫存的時間會拉長，房地產(chǎn)短周期調(diào)整的時間會長于上兩輪，房價下跌的時間估計(jì)超過8個月，但房價跌幅仍不會太大，絕非崩盤節(jié)奏，70個大中城市平均房價同比跌幅的最大值估計(jì)為5%左右，但部分城市的部分樓盤會出現(xiàn)15%左右的打折幅度。由于房價變化滯后于成交量，近幾個月少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了價格打九折、八折，甚至七折的樓盤。

 

對于下半年的政策預(yù)期，林波預(yù)計(jì)，下半年中央政府的調(diào)控措施依然會在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下，通過市場自身的調(diào)整來化解市場本身的供求矛盾，持續(xù)“微刺激”將是中央政府調(diào)控的策略。

 

同時，在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，他認(rèn)為，迫于財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控”原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺多樣化的調(diào)整政策的可能性加大，包括取消或調(diào)整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺的進(jìn)程將會加快、力度也將更大。

 

面對整個行業(yè)進(jìn)入新的大整合時期，林波給房企幾點(diǎn)建議：房企應(yīng)適當(dāng)增加剛需和首改產(chǎn)品的入市力度，抓住下半年窗口期，加快消化區(qū)域剛需需求；降價走量是上策，抓現(xiàn)金是王道；財(cái)務(wù)穩(wěn)健房企四季度或迎較佳拿地時機(jī)；提高股權(quán)融資比例，關(guān)注境內(nèi)外資本市場機(jī)會。