最近細(xì)心的人們不難發(fā)現(xiàn)，北京房產(chǎn)中介又開(kāi)始悄然關(guān)店。2014年上半年，北京二手住宅交易量和交易均價(jià)在3月份再創(chuàng)歷史新高后，市場(chǎng)似乎迎來(lái)拐點(diǎn)，從二季度4月份開(kāi)始，北京二手住宅成交量和成交均價(jià)雙雙沖高回落并持續(xù)下行。由于成交困難，入不敷出，一些房產(chǎn)中介不得不關(guān)門(mén)停業(yè)。

 

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，6月份北京二手住宅交易量?jī)H6300套，與3月份相比，交易量跌幅近三成（29.6%）；6月份北京二手住宅交易均價(jià)回落至28800元／平方米，與3月份相比，房?jī)r(jià)跌幅已超過(guò)一成（11.4%）。房產(chǎn)中介和二手房市場(chǎng)對(duì)樓市變化敏感，近來(lái)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)指數(shù)也是連續(xù)下跌且呈擴(kuò)大化的趨勢(shì)，很多人認(rèn)為樓市拐點(diǎn)到來(lái)了。

 

從國(guó)外的角度來(lái)看，近年來(lái)中國(guó)樓市也廣受關(guān)注，崩盤(pán)論、拐點(diǎn)論幾乎從未間斷過(guò)。事實(shí)究竟如何呢？大家都看到了，房?jī)r(jià)依然是螺旋式地上升，除了極個(gè)別的城市之外，并未出現(xiàn)太大的起伏，市場(chǎng)仍處于穩(wěn)步上升通道。

 

要想真正了解中國(guó)樓市，還須有全球化的眼光。過(guò)去的中國(guó)樓市與今天的巴西樓市很有幾分相似。世界杯的到來(lái)，令巴西房地產(chǎn)也火了，據(jù)媒體報(bào)道，2010年的時(shí)候，里約熱內(nèi)盧的平均房?jī)r(jià)約為2萬(wàn)元人民幣／平方米，但到了2012年，普通地段的房?jī)r(jià)都已經(jīng)漲到了5萬(wàn)元人民幣／平方米。2013年和2014年，里約熱內(nèi)盧的房?jī)r(jià)基本保持在6萬(wàn)元人民幣／平方米。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，若是從2009年算起，5年之間，巴西的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了200%。

 

如今巴西樓市與2008年中國(guó)樓市非常類似，2008年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了瘋狂上漲。中巴兩國(guó)都是發(fā)展中國(guó)家，盡管巴西房?jī)r(jià)瘋漲，但業(yè)內(nèi)人士并不擔(dān)心巴西樓市泡沫，因?yàn)榘臀鲹碛?00萬(wàn)的住房缺口，另外還征收較高的房產(chǎn)稅。中國(guó)的情況略有不同，在房產(chǎn)稅方面只是做了試點(diǎn)，并未全面開(kāi)征，中國(guó)住房需求也未完全滿足，房產(chǎn)稅可以說(shuō)是調(diào)控樓市的殺手锏，作為儲(chǔ)備手段在需要的時(shí)候可以發(fā)揮作用。

 

盡管也有人認(rèn)為巴西樓市存在泡沫，但以中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，似乎沒(méi)有必要過(guò)分擔(dān)憂。北京奧運(yùn)會(huì)后，房?jī)r(jià)還是像爬樓梯一樣步步升高，只是有時(shí)候爬到一定高度需要停一停，踹口氣。只要需求還在，監(jiān)管層密切關(guān)注市場(chǎng)并有效監(jiān)管，樓市具有自我調(diào)整功能，就不會(huì)一蹶不振。

 

從全球范圍來(lái)看，房?jī)r(jià)最高的是摩納哥，100萬(wàn)美元?穴約人民幣611萬(wàn)元?雪只能買到15平方米的房子。另外，像紐約、倫敦、日內(nèi)瓦、東京、莫斯科、香港和新加坡等房?jī)r(jià)都比較高。

 

伴隨著歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)處于上升期，以英國(guó)為例，5月房屋價(jià)格同比上漲11.1% ，過(guò)去一年倫敦房?jī)r(jià)則猛漲17%，有人甚至算過(guò)一筆賬，如果倫敦房?jī)r(jià)繼續(xù)按目前的勢(shì)頭增長(zhǎng)，五年之后，平均房?jī)r(jià)將會(huì)達(dá)到一百萬(wàn)英鎊。

 

按房?jī)r(jià)收入比，北京可能超過(guò)上述某些城市，房?jī)r(jià)確實(shí)相對(duì)于普通百姓很貴，這是由很多因素所致。其中重要一條就是北京是13億人口大國(guó)的首都，而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一直在飛速發(fā)展。

 

目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度雖然有所下滑，但中國(guó)仍然是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，這是由中國(guó)國(guó)情所決定的，無(wú)論是對(duì)房子還是汽車，需求都是全球最大的。兩三年前，各界還在討論中國(guó)超越美國(guó)成為全球第一大經(jīng)濟(jì)體需要多少年，現(xiàn)在來(lái)看，這一時(shí)間可能大大縮短。

 

此外，中國(guó)真實(shí)的城鎮(zhèn)化率不足50%，仍然處于快速城鎮(zhèn)化階段，還有至少一兩億人口需要轉(zhuǎn)移到城市，這意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力仍然巨大。鑒于以上多種因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

 

誠(chéng)然，如今中國(guó)樓市存在的挑戰(zhàn)也比以往嚴(yán)峻，主要是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，高價(jià)房太多，中低價(jià)位的房子太少，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題與局部短期供過(guò)于求同時(shí)存在，導(dǎo)致市場(chǎng)疲軟。綜合近年來(lái)樓市的運(yùn)行軌跡和慣性來(lái)看，樓市基本面并沒(méi)有發(fā)生根本性改變，但是調(diào)整的頻率加快，調(diào)整周期縮短。這種小周期調(diào)整雖可能導(dǎo)致一些房產(chǎn)中介等實(shí)力較弱的房企出局，卻不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。因此，目前斷言中國(guó)樓市拐點(diǎn)到來(lái)還為時(shí)尚早。