從部分房企目前已公布的半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，房企業(yè)績分化已日趨明顯。與此同時(shí)，記者從某商業(yè)銀行了解到，近日開始，該行已對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行限額控制，部分風(fēng)險(xiǎn)較高的城市將暫停新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批。此外，還將在原有“名單制”基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高房企貸款準(zhǔn)入門檻。

 

從上述規(guī)定不難看出，在房地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化和降溫的大背景下，銀行貸款更多向大型房企集中，小型房企融資難度加大。

 

貸款向大房企、安居工程集中

 

作為房企的主要融資渠道，受政府加強(qiáng)對(duì)“影子銀行”治理的影響，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)了較快下滑。根據(jù)中國銀行《2014年三季度經(jīng)濟(jì)金融展望分析報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)顯示，1月至5月銀行開發(fā)貸款同比增長16.5%，比一季度回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。

 

上述商業(yè)銀行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人證實(shí)，全面壓縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同時(shí)，要進(jìn)一步降低中小開發(fā)企業(yè)、商業(yè)用房開發(fā)融資在房地產(chǎn)融資中的占比。他解釋說，滿足“名單制”準(zhǔn)入門檻的房企數(shù)量減少，貸款已越來越多地集中于全國前十強(qiáng)房企。同時(shí)，貸款投放項(xiàng)目也有明確限制，更多以普通住宅和保障性安居工程為主。

 

事實(shí)上，即便是已與銀行簽訂貸款合同的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也極有可能遭遇銀行“反悔”。記者從相關(guān)渠道獲悉，部分銀行已開始對(duì)曾審核通過的項(xiàng)目進(jìn)行重新審核，在確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)可控的前提下，才會(huì)承諾放貸。某商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，重新審核后的項(xiàng)目，一部分會(huì)被拒絕放貸，即便是審核通過的項(xiàng)目，貸款額度也會(huì)被減少。

 

相對(duì)于中小房企，大型房企雖然獲得銀行貸款的幾率較大，但隨著投資及銷售增長放緩，房企到位資金持續(xù)回落，且大幅低于同期投資開發(fā)增速，開發(fā)商整體融資環(huán)境均不樂觀。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1月至5月，房地產(chǎn)累計(jì)投資3.07萬億元，同比增長14.7%，比一季度回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，為2010年以來最低增速；房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比增長3.6%，比一季度回落3個(gè)百分點(diǎn)，其中，定金及預(yù)收款下滑較快，比一季度回落4.8個(gè)百分點(diǎn)，這主要是受銷售放緩導(dǎo)致。

 

個(gè)貸無明顯加強(qiáng)

 

建行海淀某支行客戶經(jīng)理向記者介紹，目前，首套房利率政策與此前保持一致，即個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶可享受一定優(yōu)惠幅度的利率。

 

記者了解到，在北京，對(duì)于首套房房貸，除建行外，尚有中行、中信銀行、招商銀行可申請(qǐng)到首套房房貸利率9折優(yōu)惠，不過均有較為“苛刻”的條件，比如優(yōu)惠僅針對(duì)某房地產(chǎn)中介公司提供的客戶等。而對(duì)于二套房房貸，目前各家銀行基本都執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍至1.2倍、首付7成的信貸政策。

 

雖然購房者大多感覺個(gè)人按揭貸款，特別是個(gè)人首套房按揭政策調(diào)整不明顯，但實(shí)際上，受監(jiān)管部門“加強(qiáng)首套房信貸支持”等政策的影響，個(gè)人房貸緊張情況還是得到了一定程度的緩解。

 

《報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人按揭貸款降幅有所收窄，5月同比下跌1.2%，跌幅比前4個(gè)月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。

 

對(duì)于個(gè)人按揭貸款未能由跌轉(zhuǎn)升，有專家表示，受政策調(diào)控延續(xù)影響，居民觀望情緒增加，無貸款需求；個(gè)人首次置業(yè)者信貸需求雖被糾偏，但銀行仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。如某行相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，部分房價(jià)下降較大的城市，仍將會(huì)繼續(xù)采取提高首付比例、提高貸款利率等提高貸款門檻的方式進(jìn)行限制。

 

虛假按揭情況的增加也令銀行在支持個(gè)人房貸上有所顧慮。某銀行負(fù)責(zé)人透露，為緩解融資困境，部分中小開發(fā)商采取欺詐手段套取銀行貸款。有購房者向記者透露，從審貸到放貸環(huán)節(jié)，有多達(dá)3位客戶經(jīng)理向他核實(shí)貸款用途。對(duì)此，該負(fù)責(zé)人解釋說，這是為警惕批量辦理按揭貸款，因?yàn)檫@種情況極有可能是不符合貸款資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)在利用親友騙取銀行貸款。

 

房貸政策或?qū)⒊掷m(xù)

 

《報(bào)告》指出，下半年，受政策調(diào)控延續(xù)、居民觀望情緒增加、三四線城市庫存攀升、房地產(chǎn)商資金壓力加大等因素影響，預(yù)計(jì)全國房地產(chǎn)市場調(diào)整仍將繼續(xù)。但是，隨著個(gè)人首次置業(yè)者信貸需求得到及時(shí)糾偏，不同城市差異化調(diào)控政策的出臺(tái)以及房地產(chǎn)市場增長的中長期動(dòng)力未變，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)降中趨穩(wěn)的“軟著陸”態(tài)勢，大幅調(diào)整的可能性較小。

 

從一些銀行機(jī)構(gòu)反饋的信息來看，調(diào)控期內(nèi)，銀行放松房地產(chǎn)貸款的可能性幾乎為零。某銀行負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)貸款存量尚在進(jìn)一步調(diào)整中，會(huì)穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。存量壓降的貸款規(guī)模將被銀行用于收益更高的房地產(chǎn)債券投資部分。

 

對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控下一步可能會(huì)采取的措施，有專家分析認(rèn)為，抑制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，避免房地產(chǎn)泡沫，目前正處在關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)調(diào)控有必要保持調(diào)控政策基調(diào)不變。根據(jù)市場變化，當(dāng)前要有保有壓。繼續(xù)加大對(duì)首套房的信貸支持，增強(qiáng)中小套型普通商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供給，對(duì)供需矛盾突出的一線及部分二線城市繼續(xù)遏制投機(jī)性需求，堅(jiān)持“限購限貸”政策；維持二、三線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策基本不變，更好地發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用。