樓市進入調整期，房地產業(yè)的出路在何方？有業(yè)內人士認為，產業(yè)地產（專題閱讀）可能是未來房地產業(yè)一個全新的發(fā)展方向，房地產企業(yè)如今改變思路的話，可能會有更大、更好的發(fā)展空間。

 

“之前有人說，中國的房地產業(yè)未來只有5至10年的好日子，我不認同，在一些發(fā)達國家，房地產市場已經有近百年的發(fā)展歷史，現在仍有很多企業(yè)活得很好。當然，要繼續(xù)活得很好，房地產企業(yè)就一定要改變思路，選擇進軍產業(yè)地產可能是一個不錯的發(fā)展方向。”廣東省房地產協(xié)會會長蔡穗聲說。

 

進軍產業(yè)地產

 

先解決三大問題

 

雖然產業(yè)地產有良好的發(fā)展前景，但蔡穗聲提醒，產業(yè)地產的開發(fā)模式和傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產都有很大的不同，房地產企業(yè)要完全改變過去那種“建房賣房”的思路，解決好產業(yè)地產的定位、人員和資金三大方面的問題。

 

因地制宜，定位先行

 

蔡穗聲認為，產業(yè)地產的范圍比住宅要寬泛，可以做工業(yè)園、倉儲基地，甚至發(fā)展農業(yè)地產，關鍵是根據當地的需求來選擇，先確定好合理的定位。實際上，為了讓定位更精準，一些產業(yè)園區(qū)甚至讓未來的租戶參與其中，為其度身定做合適的產品。

 

具體到廣州本地來說，由于目前珠三角有產業(yè)轉移的趨勢，廣州的產業(yè)園區(qū)也在向外圍轉移，因此，要做好產業(yè)地產對項目定位的要求更高。蘇智淵認為，未來廣州的產業(yè)地產可以在三個方面實現突破：一是走產城融合之路，做城市外圍現代化的產業(yè)新城，以產養(yǎng)城，以城促產，走衛(wèi)星城的發(fā)展模式；二是走高端物流的路子，做高端國際性物流地產開發(fā)商，這要求物流倉儲水平全面升級，還需要物流的專業(yè)細分；三是做區(qū)域總部的集結區(qū)，因為廣州在華南的中心城市地位已經確立，已有一定的基礎，但仍需要對中高端配套服務進行完善，最好能申請到相應的總部政策。

 

資金人才，早作安排

 

蔡穗聲認為，要做好產業(yè)地產，必然要引入更多經營、服務的內容，其實，房地產行業(yè)本來就是第三產業(yè)，是服務業(yè)，這也是大勢所趨。此外，產業(yè)園區(qū)的投資回報多半是以出租的模式取得，因此對房地產企業(yè)的中長期資金要求會更高，“未來要做好產業(yè)地產，就要引入更多的金融和經營人才”。

 

高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋認為，現在的房地產開發(fā)商應該更關注一些專業(yè)范疇的問題，比如說專業(yè)的運營、專業(yè)的招商、專業(yè)的策劃，使得未來開發(fā)項目的風險更小。“現在大部分的房地產商可能仍是以做住宅為主，將來假如轉做其他地產，對他們能力的要求會更高。為了應對現在這樣的市場環(huán)境，企業(yè)應該盡早籌備這樣的人才儲備，建立相應的數據庫，企業(yè)不能仍然停留在原來做住宅的思維，要改變做專業(yè)化分工，才可能應對未來的挑戰(zhàn)。”

 

貌似不起眼，投資回報高

 

據介紹，目前的產業(yè)地產往往位于城市外圍區(qū)域，市場關注度不高，往往是由使用企業(yè)自主建設或由政府主導開發(fā)，但實際上，產業(yè)地產現在已經有不錯的投資回報。戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流部主管及董事蘇智淵介紹：“如今的產業(yè)地產，由于一級市場的土地價格沒有過度飆升，而物業(yè)租金卻在逐年穩(wěn)步攀升，令其投資回報率長期處于較高的水平，平均投資回報率為8%-12%，且有較大的物業(yè)升值空間。”

 

據介紹，以廣州保稅區(qū)、南崗、云埔、新塘等物流園區(qū)為例，當地前幾年的物流用地的地價為600-700元/平方米，而去年其倉庫租金連管理費的收費大約是29-36元/平方米·月，即使加上1000元/平方米的建造成本和其他成本，物流地產的成本價基本可控制在2000元/平方米左右，幾年就可以收回成本，相對其他出租物業(yè)，投資回報更為可觀。而廣州物流地產的租金水平還不是全國最高的，位于上海外高橋的物流用地，月租金可達約40元/平方米。

 

出租時間長，租客較穩(wěn)定

 

相對住宅的出租來說，產業(yè)地產的租賃期一般會長很多，而且一般不需要帶家電、家具出租，無需太多的日常維護，投資者要出租獲利更省事。蘇智淵介紹，由于產業(yè)地產的最終用戶是產業(yè)類企業(yè)，他們在使用過程中必然會對物業(yè)有一定的投入，比如安裝一定量的機器設備、在周邊招聘工作人員等，因此最終用戶進入產業(yè)地產的成本甚至比辦公樓還要高，這也使得這類型物業(yè)的使用者不會輕易搬遷。“像工業(yè)類的地產，基本租賃期為3年，長的可達5至10年，所以，工業(yè)類地產相較于其他類型的地產投資，會有更好的回報穩(wěn)定性，適合希望長期持有、獲得穩(wěn)定回報的投資者。”

 

土地增值快，長遠潛力大

 

據了解，與住宅用地早已實行招拍掛不同，工業(yè)地產的用地實行招拍掛的時間還不長，在此之前一般都以協(xié)議方式轉讓，令工業(yè)地價在很長一段時間內都處于一個較低的水平，因此，工業(yè)土地的增值潛力往往會大于其他類型的地產投資，特別是在一些城郊結合部、有未來軌道交通規(guī)劃及配套發(fā)展成熟的地區(qū)，未來的土地增值效應將會相當明顯。以上海張江地區(qū)為例，在過去3年內，工業(yè)地價增長了將近130%。

 

而且，產業(yè)地產的土地增值前景也被長遠看好，隨著國家對土地資源監(jiān)控漸趨嚴厲，產業(yè)地產的土地供應量正在逐漸減少。戴德梁行的統(tǒng)計數據顯示，自2008年實施土地招拍掛后，工業(yè)及物流用地的供應量占總體土地供應量的比例持續(xù)在下降，已經從2008年的近40%下降到如今的近30%。“從長遠來看，受制于土地資源緊缺及土地緊縮政策，土地的整體供應量仍將減少，尤其是對于工業(yè)及物流項目的用地分配會減少。”蘇智淵說。

 

土地供應量逐年減少帶來的一個后果是土地價格的上漲。從2008年開始，工業(yè)和物流用地的價格持續(xù)穩(wěn)定增長，近年來更呈現加速上漲的趨勢。“考慮到土地供應量的減少以及越來越高的土地審批要求，工業(yè)和物流用地的價格將會加速上漲。”不少物流基金或投資商非常看好土地增值以及未來的發(fā)展空間，在過去的3至5年內紛紛在全國各地以低價拿地，為其將來的擴張預留土地資源。

 

促經濟增長，政策有支持

 

“經過30年的發(fā)展，現在全國除了少數大城市外，住宅已經不再短缺。而除了保障房以外，政府對住宅的開發(fā)基本上就沒有政策的支持，產業(yè)地產卻很不一樣，有很好的發(fā)展前景。”蔡穗聲認為。

 

由于產業(yè)地產的最終用戶往往是各類型企業(yè)，一旦落戶，政府可以得到長遠的稅收回報，也有利于消化當地的勞動力、降低失業(yè)率。蘇智淵介紹，在某些地區(qū)，開發(fā)商可以和政府商談一個稅收分享的比例，或者政府給予一定的補貼以激勵開發(fā)商為政府更多地吸引稅源，所有這些，對開發(fā)商而言都是除投資收益以外的增值回報。

 

小資料

 

關于產業(yè)地產

 

根據城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準(GB50137-2011)，城市建設用地分為9大類：居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業(yè)服務業(yè)設施用地B、行政辦公用地C、工業(yè)用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

 

工業(yè)地產，簡而言之就是工業(yè)性質的土地以及在這樣的土地上建成的房屋及附屬物，通常包括廠房、倉庫和研發(fā)樓。在中國現有的土地制度下，工業(yè)類土地的使用年限是50年。工業(yè)類土地還可以進一步細分，不過，除了工業(yè)用地以外，部分教育科研用地、倉儲用地也可以用于開發(fā)高新產業(yè)區(qū)、倉庫等用途，甚至部分農業(yè)用地也可以做成農業(yè)基地，這都屬于產業(yè)地產的范疇。