全國(guó)第一個(gè)對(duì)賭“降價(jià)險(xiǎn)”的樓盤(pán)在北京樓市出現(xiàn)！7月9日下午，記者從珠江地產(chǎn)獲悉，珠江地產(chǎn)旗下位于北京通州區(qū)的珠江·四季悅城項(xiàng)目推出中國(guó)首個(gè)“保險(xiǎn)房”，即由保險(xiǎn)公司為購(gòu)房者承擔(dān)買(mǎi)房降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，在約定時(shí)間內(nèi)，該樓盤(pán)同樣房源若降價(jià)，購(gòu)房者最高可獲得購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)總價(jià)的10%的賠付款。

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者6月份曾實(shí)地走訪過(guò)該項(xiàng)目，為了加快銷售速度，珠江地產(chǎn)于今年6月份率先打出了購(gòu)房零首付的營(yíng)銷牌，一個(gè)月之后，該項(xiàng)目再次成為全國(guó)第一個(gè)對(duì)賭“降價(jià)險(xiǎn)”的項(xiàng)目。

“這不是一個(gè)噱頭。”珠江地產(chǎn)的營(yíng)銷總監(jiān)劉蕓岐向記者表示，“因?yàn)?lsquo;降價(jià)險(xiǎn)’是我們與珠江投資集團(tuán)旗下珠江人保共同推出的險(xiǎn)種，這相當(dāng)于客戶從我這里買(mǎi)了房就上了保險(xiǎn)”，這“并不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商喊一個(gè)‘降價(jià)險(xiǎn)’就可以喊出來(lái)的”。

北京驚現(xiàn)對(duì)賭“降價(jià)險(xiǎn)”樓盤(pán)

事實(shí)上，北京樓市成交量快速下滑后，各大開(kāi)發(fā)商為了加快銷售速度，搶占弱市下的市場(chǎng)份額，零首付、降價(jià)促銷戰(zhàn)等各種營(yíng)銷手段花樣百出，但推出為購(gòu)房者上房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”的現(xiàn)象卻是頭一遭的。

珠江地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，該內(nèi)部稱此次活動(dòng)為“購(gòu)房保值計(jì)劃”，包括“買(mǎi)房降價(jià)險(xiǎn)” 和“無(wú)理由退房”。

而“降價(jià)險(xiǎn)”是珠江地產(chǎn)聯(lián)合珠江投資集團(tuán)旗下子公司珠江人保共同推出的。其具體內(nèi)容為，購(gòu)房者如果選擇“降價(jià)險(xiǎn)”的方式購(gòu)買(mǎi)珠江·四季悅城的房子，支付九成房款即可買(mǎi)房，余下10%作為保證金由購(gòu)房者保留。到約定的交房時(shí)間前四個(gè)月（2015年6月底）內(nèi)，如果房?jī)r(jià)沒(méi)下降，總房款的10%的保證金再由購(gòu)房者交給開(kāi)發(fā)商。如果房?jī)r(jià)下降了，則由珠江人保代購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商支付余款，無(wú)需購(gòu)房者返還保證金的。

“這是公司與珠江投資集團(tuán)協(xié)商了很長(zhǎng)時(shí)間才敲定的計(jì)劃。”珠江地產(chǎn)內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“我們敢于保價(jià)賣(mài)房，是因?yàn)槲覀儗?duì)推盤(pán)節(jié)奏有信心”，首先，“我們對(duì)房?jī)r(jià)的大勢(shì)有自己的判斷”；其次，“我們對(duì)于自己項(xiàng)目的成本核算有自信，認(rèn)為可以堅(jiān)持下去的”。

劉蕓岐向記者透露，珠江·四季悅城拿地樓面價(jià)約為1萬(wàn)元/平方米，而當(dāng)前附近區(qū)域內(nèi)有些開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于珠江地產(chǎn)，“我如果按照現(xiàn)在的價(jià)格反測(cè)算，加上稅費(fèi)也不高，所以對(duì)利潤(rùn)空間有信心的”。

值得一提的是，劉蕓岐強(qiáng)調(diào)道，“這不是一個(gè)噱頭，因?yàn)榭蛻魪奈疫@里買(mǎi)了房就是上了保險(xiǎn)”，若明年房子降價(jià)，珠江人保直接可以代購(gòu)房者做出賠付。

降價(jià)即賠付

“只要出現(xiàn)降價(jià)就會(huì)直接減去購(gòu)房者總房款價(jià)10%的錢(qián)。”劉蕓岐表示，即使房?jī)r(jià)僅僅降了100元錢(qián)，珠江人保也將賠付總房款10%的資金，這是一個(gè)真正的“降價(jià)險(xiǎn)”，如果不這樣執(zhí)行，就成了開(kāi)發(fā)商的噱頭了。

值得注意的是，如何判定房?jī)r(jià)是否下降？

對(duì)此，珠江地產(chǎn)表示，以交房前四個(gè)月購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向的房源價(jià)格相對(duì)比來(lái)判定。比如說(shuō)，與南向房、東向房相似的樓層出現(xiàn)了降價(jià)，珠江地產(chǎn)就視為降價(jià)，這“在協(xié)議里都會(huì)寫(xiě)清楚”。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑，如果到明年7月份的時(shí)候，項(xiàng)目清盤(pán)了，那么這個(gè)衡量降價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)難道以二手房的售價(jià)為依據(jù)嗎？

“項(xiàng)目的推盤(pán)是有計(jì)劃的，預(yù)計(jì)2015年10月份交房。”劉蕓岐表示，“為了實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)率，項(xiàng)目銷售周期鎖定為兩年半，因此將于2016年上半年清盤(pán)，這樣符合項(xiàng)目回籠資金和實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的計(jì)劃”。

除此之外，珠江·四季悅城項(xiàng)目還推出了“無(wú)理由退房”政策，在購(gòu)房后一年內(nèi)至交樓前，如果房?jī)r(jià)下跌很大，難以通過(guò)“降價(jià)險(xiǎn)”補(bǔ)差價(jià)，購(gòu)房者可以申請(qǐng)無(wú)理由退房的。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，降溫導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)了這種促銷活動(dòng)，大部分項(xiàng)目去化放緩，若直接的降價(jià)則容易引發(fā)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的糾紛，這種對(duì)賭“降價(jià)險(xiǎn)”的做法則可以在一定程度上提高項(xiàng)目的熱度。

不過(guò)，這種非實(shí)質(zhì)性降價(jià)，只是進(jìn)行價(jià)格擔(dān)保的實(shí)際意義不大，對(duì)市場(chǎng)的作用有限。此外，即使房?jī)r(jià)下降了，開(kāi)發(fā)商也完全可以鎖定與售出 “降價(jià)險(xiǎn)”的房產(chǎn)類似房源的銷售的價(jià)格，以此實(shí)現(xiàn)通過(guò)非實(shí)質(zhì)性降價(jià)而提高成交量的目的。