經(jīng)過半年的博弈，北京樓市新盤降價(jià)的范圍和幅度正在加速。

上周入市的4個(gè)項(xiàng)目中，兩個(gè)剛需項(xiàng)目均出現(xiàn)明確價(jià)格調(diào)整，而上周的銷售榜單第一名泰禾·1號(hào)街區(qū)的價(jià)格也有調(diào)低的跡象，同時(shí)，記者還從東亞新華地產(chǎn)獨(dú)家獲悉，其8月份即將入市的新盤東亞尚品臺(tái)湖單價(jià)比預(yù)期直降5000元，其在舊宮的東亞五環(huán)國(guó)際也以現(xiàn)房的狀態(tài)下調(diào)價(jià)格2000元/平方米。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在上半年業(yè)績(jī)不理想和自住房入市的雙重壓力之下，下半年以價(jià)換量的速度將加快。

臺(tái)湖一項(xiàng)目直降5000元

日前，記者從東亞新華地產(chǎn)獨(dú)家獲悉，其在臺(tái)湖的新盤東亞尚品臺(tái)湖將以1.59萬元/平方米的價(jià)格入市，而此前公司對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格為2.09萬元/平方米起，最新入市價(jià)格比之前預(yù)期直降了5000元/平方米。

東亞新華并不是臺(tái)湖區(qū)域唯一降價(jià)的項(xiàng)目。

記者從亞豪機(jī)構(gòu)上周(6月30日-7月6日)商品住宅成交排名榜單上看到，位于通州臺(tái)湖的熱銷樓盤泰禾·1號(hào)街區(qū)以251套的銷售成績(jī)位居第一，成交價(jià)約為2.7萬元/平方米，而住建委的網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目之前的銷售均價(jià)約為3.2萬元/平方米。

對(duì)于臺(tái)湖區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，臺(tái)湖板塊各項(xiàng)目的降價(jià)行為，有望吸引部分剛需人群回流，特別是價(jià)格預(yù)期較低的尚品臺(tái)湖，預(yù)計(jì)售價(jià)已接近同區(qū)域泰禾項(xiàng)目的土地價(jià)格，且與通州永順鎮(zhèn)自住房項(xiàng)目的限定售價(jià)相差不大，極具競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)不僅能夠抓住部分自住房申購人群，還會(huì)因價(jià)格洼地效應(yīng)吸聚臺(tái)湖板塊的剛需，預(yù)計(jì)將有力促進(jìn)項(xiàng)目銷售成果的達(dá)成。

值得一提的是，東亞新華地產(chǎn)旗下的另外一個(gè)項(xiàng)目東亞五環(huán)國(guó)際價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，不僅房源為現(xiàn)房，且價(jià)格直接從2.6萬/平方米降至2.4萬/平方米，降幅達(dá)到2000元/平方米。

另外，根據(jù)亞豪的統(tǒng)計(jì)，上周入市的4個(gè)項(xiàng)目為首開熙悅山瀾庭、首開國(guó)風(fēng)美侖兩個(gè)普通住宅項(xiàng)目，以及兩個(gè)別墅項(xiàng)目北辰紅橡墅和東亞華欣灣，兩個(gè)普通住宅項(xiàng)目均以低于2萬元/平方米的低價(jià)入市，其中首開熙悅山開盤價(jià)較6月初下降近2000元，與3月份的售價(jià)相比下降近20%。另一個(gè)項(xiàng)目首開國(guó)風(fēng)美侖本期入市價(jià)為16500元/平米，與去年基本持平。

受自住房的沖擊嚴(yán)重

事實(shí)上，今年以來，剛需盤受到自住房入市的嚴(yán)重沖擊，面對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)格30%-50%的自住房，連漲兩年的剛需盤價(jià)格失去上漲動(dòng)力，并出現(xiàn)下行。

“自住型商品住房是剛需盤非常有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也是一個(gè)非常好的替代品，很多購房者把購房目光轉(zhuǎn)向了此類新興住房類型。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

7月7日，北京第二個(gè)自住型商品房首創(chuàng)·悅都匯搖號(hào)，這也是繼金隅匯星苑項(xiàng)目后，北京第二個(gè)進(jìn)入搖號(hào)的自住型商品房項(xiàng)目。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京從第一個(gè)自住房入市到目前，入市的自住房項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了11個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅高達(dá)1.8萬套，對(duì)市場(chǎng)的影響明顯在加大。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京累計(jì)出讓含有自住房地塊項(xiàng)目已經(jīng)有40多宗，涵蓋北京(朝陽、海淀、通州、昌平、順義、豐臺(tái)、房山、大興、門頭溝、密云、平谷)11個(gè)區(qū)域，其中朝陽區(qū)最多，達(dá)到了8個(gè)項(xiàng)目。海淀區(qū)合計(jì)兩個(gè)項(xiàng)目，順義區(qū)合計(jì)達(dá)到了6個(gè)項(xiàng)目。累計(jì)36地塊可供應(yīng)自住房項(xiàng)目達(dá)到了5萬套，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目大部分都可以在2014年入市。這意味著，在2014年北京將能成交200萬左右價(jià)格的自住房達(dá)到4萬-5萬套左右，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬套相當(dāng)于增加50%的供應(yīng)，雖然普通購房者申請(qǐng)到的難度非常大，但其中大部分需求都會(huì)處于觀望中。

加速跑量成剛需盤共識(shí)

為了跟自住房“搶人”，提高企業(yè)的業(yè)績(jī)，剛需盤降價(jià)跑量成為共識(shí)。

對(duì)此，東亞新華地產(chǎn)賈玉鵬在接受記者采訪時(shí)表示，東亞旗下項(xiàng)目下半年的主要任務(wù)就是加速快跑，以實(shí)現(xiàn)資金回籠，儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地。在賈玉鵬看來，目前市場(chǎng)不好之時(shí)，正是儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地的良機(jī)。“對(duì)于剛需盤來說，跑量最重要也是最有效的方法就是調(diào)低價(jià)格。”

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也認(rèn)為，在下半年市場(chǎng)不明的情況下，迫于銷售業(yè)績(jī)和資金周轉(zhuǎn)的壓力，將會(huì)有更多房企加入降價(jià)行列。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月7日，全國(guó)9家房企公布了半年銷售業(yè)績(jī)，9家企業(yè)中，有萬科等完成比較好的企業(yè)，也有恒盛等企業(yè)銷售困難。從同比數(shù)據(jù)看，大部分企業(yè)漲幅放緩，且后續(xù)更多企業(yè)，預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)并不樂觀。

“2014年如果繼續(xù)目前發(fā)展趨勢(shì)，房企不加快以價(jià)換量努力，很可能90%以上的企業(yè)難以完成年度目標(biāo)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從北京目前商品住宅庫存走勢(shì)看，基本上呈現(xiàn)了U形走勢(shì)，在2013年持續(xù)下滑，但到了2014年則出現(xiàn)了上升，而剛需盤占庫存量的很大比例。置業(yè)者在信貸收緊、房?jī)r(jià)下跌等背景下延緩了入市節(jié)奏?；乜罾щy的同時(shí)，今年整個(gè)信貸環(huán)境比較冷，資金補(bǔ)給上更加依賴銷售回款，這就會(huì)進(jìn)一步加大剛需盤降價(jià)讓利促銷的力度。