巨變，是2014中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主題。市場(chǎng)在變，坐上了盛極而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“時(shí)光”、連夜排隊(duì)搶房已不復(fù)存在，銷售縮減，庫(kù)存增加，樓盤(pán)降價(jià)，觀望加劇。調(diào)控在變，呼和浩特、濟(jì)南相繼取消限購(gòu)，代表著以限購(gòu)為主的政府主導(dǎo)性調(diào)控方式正悄悄淡出樓市，而回歸由市場(chǎng)主導(dǎo)的調(diào)節(jié)方式。變化、回歸、危機(jī)、轉(zhuǎn)型，處于發(fā)展十字路口的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？昨天，揚(yáng)子晚報(bào)與世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)、南京大學(xué)商學(xué)院聯(lián)合主辦了十大經(jīng)濟(jì)學(xué)家中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇，共同聚焦轉(zhuǎn)型時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，解析危機(jī)和出路，指明未來(lái)發(fā)展方向。 揚(yáng)子晚報(bào)記者 張遙 馬祚波 王燁

危機(jī)

中國(guó)樓市四面楚歌

夏天已至，氣溫不斷走高，但房地產(chǎn)業(yè)的寒冬卻似乎剛剛到來(lái)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上月公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，5月半數(shù)城市新房和二手房?jī)r(jià)格下跌。即便是在房?jī)r(jià)連續(xù)上漲24個(gè)月的南京，也已出現(xiàn)價(jià)格的松動(dòng)和庫(kù)存的不斷增加，雖然開(kāi)發(fā)商不斷使出一成首付、零首付、半價(jià)購(gòu)房等促銷手段，但依然無(wú)法刺激消費(fèi)者的購(gòu)房欲望。房地產(chǎn)市場(chǎng)為何由去年的高峰跌入低谷？樓市危機(jī)何在？

樓市凸顯重重危機(jī)

今年樓市由盛而衰的轉(zhuǎn)變起點(diǎn)發(fā)生在杭州(樓盤(pán))，二月當(dāng)?shù)鼐陀胁糠謽潜P(pán)開(kāi)始大幅降價(jià)。來(lái)自浙江大學(xué)的賈生華教授認(rèn)為，以杭州為例，正可以折射出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的五大危機(jī)。

一是土地城市化的危機(jī)。地方政府過(guò)多依賴土地財(cái)產(chǎn)，不僅僅是上海、北京(樓盤(pán))這樣的大城市土地資源極其短缺，中小城市的土地也已過(guò)度開(kāi)發(fā)，所以出現(xiàn)了高空置率和所謂的鬼城。二是政府主導(dǎo)調(diào)控的危機(jī)，過(guò)去十來(lái)年，政府抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控新政不斷推出，但房?jī)r(jià)卻幾乎是越調(diào)越漲。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資膨脹和擴(kuò)大的危機(jī)。四是數(shù)量的擴(kuò)張已經(jīng)難以為繼。五是價(jià)格膨脹的危機(jī)，過(guò)去是全國(guó)所有的城市、所有類型的房地產(chǎn)都在快速持續(xù)上漲。

南京大學(xué)高波教授進(jìn)行了補(bǔ)充，他認(rèn)為，除此之外，樓市的危機(jī)還體現(xiàn)在，城市尤其是三四五線城市嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，供大于求，此外是嚴(yán)重的房?jī)r(jià)泡沫。

“下降”成為“新常態(tài)”

對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)裴長(zhǎng)洪認(rèn)為，可以用一個(gè)新詞來(lái)形容：新常態(tài)，表現(xiàn)都與“下降”有關(guān)。首先是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度在下降，今年1—5月份只有14%左右，國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)，今年全年的增長(zhǎng)速度大概在11%—12%左右，此外，房地產(chǎn)的銷售額、銷售面積都在下降。從價(jià)格來(lái)看，不同類型城市的分化現(xiàn)象也十分明顯，三四線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)下降，一二線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。以北京為例，遠(yuǎn)郊板塊房?jī)r(jià)逐步下探。房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重也在下降，過(guò)去最高時(shí)竟達(dá)60%，如今這一比重已經(jīng)跌到20%以下，預(yù)計(jì)今年只能達(dá)到16%—17%左右。

而一旦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”，難免會(huì)帶來(lái)一系列新問(wèn)題，資金鏈?zhǔn)桩?dāng)其沖。一部分房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨資金鏈斷裂的困境，因?yàn)榉孔硬缓觅u(mài)了。

泡沫

三大指標(biāo)顯示：泡沫已超預(yù)警線

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的莫過(guò)于房?jī)r(jià)的漲跌。而現(xiàn)在，一路下滑的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓越來(lái)越多的消費(fèi)者持幣觀望，這是否預(yù)示著房?jī)r(jià)的泡沫正在逐步破滅？

泡沫很難預(yù)測(cè)，但真實(shí)存在

面對(duì)泡沫問(wèn)題，美國(guó)約翰·霍普金斯大學(xué)凱利商學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)講座教授王訶認(rèn)為泡沫其實(shí)很難預(yù)測(cè)，但它肯定真實(shí)存在。預(yù)測(cè)的難點(diǎn)在你如何確定一個(gè)城市房?jī)r(jià)在理性情況下本來(lái)應(yīng)該是多少錢(qián)。但王訶也表示，泡沫歸根結(jié)底還是跟大家能花費(fèi)的收入有關(guān)。“例如你每月收入，扣除必須的吃飯、穿衣和游玩，還有多少錢(qián)可以從容地轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)中間去？如果人均可投入的錢(qián)與當(dāng)前房?jī)r(jià)差距很大，這就是泡沫，因?yàn)殚L(zhǎng)期看它不能支持這個(gè)房?jī)r(jià)。”

高波曾做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示，有近7成的城市房?jī)r(jià)泡沫超過(guò)了20%的預(yù)警線。他認(rèn)為，衡量泡沫有三個(gè)主要指標(biāo)：空置率、房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比。“目前有兩套以上住房家庭的比例是21%，多出的房子他們住了嗎？出租了嗎？可能會(huì)是空置！國(guó)際上，空置率超過(guò)了12%就意味著泡沫出現(xiàn)了。然后再看房?jī)r(jià)租金比，目前的房?jī)r(jià)租金比嚴(yán)重的偏離正常值。再看房?jī)r(jià)收入比，深圳(樓盤(pán))最高，接近20倍，北京是10倍以上，南京相對(duì)低一點(diǎn)，也在8倍左右。由此看來(lái)，泡沫已經(jīng)比較嚴(yán)重了。”

過(guò)量的供應(yīng)導(dǎo)致泡沫顯現(xiàn)

英屬哥倫比亞大學(xué)尚德商學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任Tsur Somerville認(rèn)為，只要有泡沫，不論你擠或不擠，它一定會(huì)自然破裂。中國(guó)是否有過(guò)多泡沫，從高于銷售量25%-30%的房產(chǎn)建設(shè)量就能看出來(lái)。尤其現(xiàn)在各地銷量已經(jīng)下降了，樓市供應(yīng)顯然完全過(guò)量。與上世紀(jì)90年代的房產(chǎn)泡沫相比，當(dāng)下的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)比以前大很多，因此現(xiàn)在的泡沫更加危險(xiǎn)。

Tsur舉例說(shuō)道，當(dāng)時(shí)北上廣三個(gè)城市也有大量空余房屋賣(mài)不出去，但當(dāng)時(shí)價(jià)格并沒(méi)降下來(lái)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)本身就低、經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率又高達(dá)15%、城市人口增長(zhǎng)也很快；而且當(dāng)時(shí)房企全部是國(guó)家級(jí)的銀行貸款，因而風(fēng)險(xiǎn)很小。但今天這些條件都不同了，樓市的資金來(lái)源很多樣，可能來(lái)自影子銀行甚至私人借貸。這些人與銀行不同，他們更關(guān)注短期市場(chǎng)行情，也更善于轉(zhuǎn)變策略，金融風(fēng)險(xiǎn)比較大。

出路

轉(zhuǎn)型發(fā)展，出路就在眼前

雖然危機(jī)四伏，雖然泡沫已現(xiàn)，但對(duì)樓市是否就該持悲觀論調(diào)？與會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們并不贊同。他們紛紛表示，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控方式已經(jīng)轉(zhuǎn)型，從過(guò)多的行政干預(yù)轉(zhuǎn)為更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，而這是一種根本性的改變，這一轉(zhuǎn)型顯然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型大為有利。

五大危機(jī)蘊(yùn)含五大出路

賈生華指出，浙江有一句話，叫做“干在實(shí)處，走在前面”。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣，漲的時(shí)候領(lǐng)先全國(guó)，跌的時(shí)候也是跌在前面。杭州樓市雖然面臨危機(jī)，但是出路也不遠(yuǎn)，之前所說(shuō)的5大危機(jī)中，也蘊(yùn)含5個(gè)出路。

一是將土地城市化轉(zhuǎn)為人口的城市化，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化就是這個(gè)道理。二是由政府主導(dǎo)調(diào)控，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)節(jié)，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的膨脹，轉(zhuǎn)入資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理。四是數(shù)量的高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)為進(jìn)入品質(zhì)的提升階段。最后，價(jià)格膨脹的危機(jī)終將走向結(jié)構(gòu)的分化，城市之間、區(qū)塊之間、項(xiàng)目之間出現(xiàn)分化，而在分化中也會(huì)有很多新的機(jī)遇出現(xiàn)。

解決土地財(cái)政頑疾

南京財(cái)經(jīng)大學(xué)校長(zhǎng)劉志彪認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)幾乎所有問(wèn)題根子都與土地財(cái)政有關(guān)，以前為什么熱衷賣(mài)地，就是因?yàn)榈胤截?cái)力不足。中央和地方分稅制的改革將可解決地方財(cái)力的問(wèn)題，就是解決對(duì)土地的依賴。“通過(guò)財(cái)稅制度改革，地方收入今后可能更多地來(lái)自于消費(fèi)稅、房地產(chǎn)稅、環(huán)境稅，而不是房地產(chǎn)業(yè)，政府力挺房地產(chǎn)的可能性就會(huì)下降。”

房地產(chǎn)要向精細(xì)化發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)自身也要轉(zhuǎn)型升級(jí)。上海金融學(xué)院校長(zhǎng)王洪衛(wèi)談到，過(guò)去的地產(chǎn)黃金十年，是典型的粗放型發(fā)展，今后要轉(zhuǎn)為更高端的精細(xì)化發(fā)展，要從單純的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向財(cái)富和資產(chǎn)管理者的角度轉(zhuǎn)化，類似房地產(chǎn)信托投資基金等證券化方向都值得嘗試。王洪衛(wèi)還表示，這一轉(zhuǎn)型有賴于中央財(cái)政制度、金融體系等頂層體制的轉(zhuǎn)變。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)可能是兩個(gè)層面的，一是沿著房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，未來(lái)將從開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)服務(wù)的方向轉(zhuǎn)變。二是房地產(chǎn)要做很多精細(xì)化的管理工作。“今天開(kāi)會(huì)的酒店非常漂亮，但是我們到了外面的馬路上走一走，你就發(fā)現(xiàn)剛剛建成一兩年的路邊鋪設(shè)的地磚很多都已經(jīng)破舊了。”從房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來(lái)看，過(guò)去比較習(xí)慣的就是住宅、商業(yè)中心、寫(xiě)字樓，但是很多建起來(lái)以后不適合人去居住，因?yàn)榻逃?、醫(yī)療這些都不配套，或者從長(zhǎng)期的，可持續(xù)發(fā)展的理念出發(fā)，它不是綠色、節(jié)能的，品質(zhì)并不高。“這些實(shí)際上都是需要我們花很大的力氣去努力轉(zhuǎn)變的。”

南京大學(xué)商學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)范從來(lái)也贊同精細(xì)化、高品質(zhì)的轉(zhuǎn)型，“我的感覺(jué)房地產(chǎn)作為投資品的地位在中國(guó)會(huì)下降，買(mǎi)房的目的會(huì)回歸到居住。所以要從簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)發(fā)展。過(guò)去買(mǎi)房反正是為了炒，你蓋的怎么樣無(wú)所謂，現(xiàn)在買(mǎi)了就是住，就是改善，你沒(méi)有高品質(zhì)，沒(méi)有綠化、節(jié)能和生態(tài)可能就沒(méi)有吸引力。”

創(chuàng)造更多的投資渠道

美國(guó)加州大學(xué)伯克利分校不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任Robet Edelstein指出，房地產(chǎn)無(wú)疑是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)器，但面對(duì)下一個(gè)關(guān)鍵十年，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度應(yīng)逐步降低，第一當(dāng)?shù)卣畱?yīng)退出市場(chǎng)，但同時(shí)也需要做好管制工作，要適應(yīng)房地產(chǎn)的整個(gè)稅收系統(tǒng)，讓市場(chǎng)扮演自然的作用。

第二就是要改變投資渠道不平衡的現(xiàn)狀。在中國(guó)的金融系統(tǒng)中，房地產(chǎn)扮演著非常重要的作用，但中國(guó)需要更多的良好的投資渠道，這樣可以讓更多人從房地產(chǎn)投資中脫離出來(lái)，投資到其他行業(yè)中去。第三就是要解決戶口問(wèn)題，解決社會(huì)公平問(wèn)題，這一點(diǎn)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言也很重要。

一句話

談房地產(chǎn)發(fā)展

范從來(lái)：房地產(chǎn)且行且輝煌。

劉洪玉：積極轉(zhuǎn)型，為長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

王洪衛(wèi)：房地產(chǎn)沒(méi)到“痛打落水狗”的時(shí)候，反而需要各界多多呵護(hù)。

劉志彪：復(fù)歸房地產(chǎn)本身，回歸居住屬性。

裴長(zhǎng)洪：適應(yīng)中速發(fā)展“新常態(tài)”，改革求發(fā)展。

王訶：房?jī)r(jià)明年不降就漲。

Tsur Somerville：希望中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展能緩緩擠出泡沫，避免成為下一個(gè)迪拜。

Robert Edelstein：國(guó)民經(jīng)濟(jì)提檔升級(jí)不成功，房地產(chǎn)發(fā)展也不會(huì)好。

賈生華：房子是人民居住的載體，也是中國(guó)夢(mèng)的載體。

高波：行業(yè)面臨五個(gè)轉(zhuǎn)型：房企從開(kāi)發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)變；稅收從土地財(cái)政向不動(dòng)產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)變；建設(shè)從增量開(kāi)發(fā)向盤(pán)活存量改變；功能從實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)向金融不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變；房?jī)r(jià)從劇烈波動(dòng)向小幅波動(dòng)轉(zhuǎn)變。

調(diào)控

取消限購(gòu)，不代表房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈

今年全國(guó)兩會(huì)上確定了房地產(chǎn)市場(chǎng)將實(shí)行分類指導(dǎo)、雙向調(diào)控，調(diào)控不能一刀切。同時(shí)，去行政化也被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。最近，呼和浩特、濟(jì)南相繼取消限購(gòu)，這是否意味著，限購(gòu)等行政化手段將逐步退出？而市場(chǎng)調(diào)節(jié)后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大起大落？

限購(gòu)早晚會(huì)取消

高波肯定地表示，限購(gòu)令早晚會(huì)取消。他認(rèn)為，中央精神是讓房地產(chǎn)調(diào)控回歸市場(chǎng)，因此長(zhǎng)期看限購(gòu)肯定會(huì)取消?？傮w而言今后的調(diào)控政策會(huì)更遵循市場(chǎng)規(guī)律，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。

裴長(zhǎng)洪也認(rèn)為，“政府要采取退出市場(chǎng)的辦法，限購(gòu)包括交易過(guò)程中的種種限制性的稅收都要取消，要退出。有的居民手里房子多，應(yīng)通過(guò)限購(gòu)取消讓資產(chǎn)配置能夠更合理，促使他去交易。”

取消后房?jī)r(jià)未必漲

有些老百姓擔(dān)心，限購(gòu)令取消會(huì)讓大量被壓抑的購(gòu)買(mǎi)力涌入市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。但高波認(rèn)為，“房?jī)r(jià)在脫離了行政干預(yù)后，還是會(huì)有自身的周期性，該怎么走還會(huì)怎么走，并不會(huì)受到影響。”

王洪衛(wèi)也認(rèn)為，取消限購(gòu)，短期看不一定就標(biāo)志著房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，長(zhǎng)期看更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。因而市場(chǎng)調(diào)節(jié)還是更靠譜。

南京暫緩取消為好

不過(guò)具體到南京是否可以立即放開(kāi)限購(gòu)，王洪衛(wèi)認(rèn)為還是暫緩放寬為好，“南京要為江蘇其他地級(jí)市考慮考慮，一旦放松限購(gòu)了，省內(nèi)條件好一點(diǎn)的居民都想到省會(huì)來(lái)買(mǎi)房，那其他城市怎么過(guò)日子？為了地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，我建議南京明年、后年再去考慮取消。”

不動(dòng)產(chǎn)登記沖擊不大

今年國(guó)家加快了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)力度，這也讓一些地方出現(xiàn)了拋售二手房的現(xiàn)象。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記本不是一條房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，卻誤打誤撞地影響了樓市。它會(huì)引起二手房的拋房潮嗎？又會(huì)不會(huì)進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)的下跌？

高波認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是政府一定會(huì)做的事，它本身也是對(duì)現(xiàn)行登記體制的一種完善，但并沒(méi)有大家分析得那么可怕，不少人是過(guò)度擔(dān)憂了。“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記出臺(tái)后，在一定時(shí)間內(nèi)肯定會(huì)沖擊市場(chǎng)，但這種力度不會(huì)很大，可能會(huì)一直保持小規(guī)模。此外，去年伴隨不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而來(lái)的對(duì)房產(chǎn)稅的猜測(cè)，其實(shí)也沒(méi)那么可怕。先不說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記出臺(tái)后，是否就一定會(huì)落實(shí)房產(chǎn)稅；即便真出臺(tái)，參照現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅的普遍稅率，也不可能高到讓購(gòu)房者不敢持有、恐慌拋售的程度。”

未來(lái)

后勢(shì)發(fā)展，依然有信心

對(duì)于即將轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)會(huì)是一種怎樣的格局？經(jīng)濟(jì)學(xué)家們進(jìn)行了一番預(yù)測(cè)，看好未來(lái)是他們表達(dá)出的共同觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)仍是潛力行業(yè)

劉志彪表示，隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化的比例不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)從長(zhǎng)期來(lái)看仍是非常有潛力的產(chǎn)業(yè)。“即便是在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)也是支柱產(chǎn)業(yè)之一，暫時(shí)的波動(dòng)并不會(huì)改變長(zhǎng)期趨勢(shì)。”他認(rèn)為，中國(guó)城市化實(shí)際上沒(méi)有完成，就是在經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)也沒(méi)有完成，所以長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有堅(jiān)定信心。

而范從來(lái)也認(rèn)為，“對(duì)于房地產(chǎn)，無(wú)論你是愛(ài)它還是恨它，你一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，在任何一個(gè)國(guó)家，它都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。”

房?jī)r(jià)平穩(wěn)或略高于利息

對(duì)于老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)，裴長(zhǎng)洪預(yù)測(cè)，在由市場(chǎng)調(diào)節(jié)之后，房?jī)r(jià)大起大落現(xiàn)象會(huì)有所好轉(zhuǎn)。“從價(jià)格來(lái)講，今后的趨勢(shì)大概應(yīng)當(dāng)是平穩(wěn)，就是一二線城市價(jià)格保持平穩(wěn)，不再有大幅度增長(zhǎng)。如果說(shuō)價(jià)格能夠比利息率略高一點(diǎn)就非常好了，我們可能要適應(yīng)這樣一個(gè)"新常態(tài)"。”

房子回歸居住屬性

范從來(lái)指出，房地產(chǎn)作為投資品有很大的局限。首先它的交易單位是一套，而買(mǎi)股票單位是一手，幾百塊就可以參與了，買(mǎi)房交易金額至少是幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，甚至是上千萬(wàn)。再加上房產(chǎn)具有一種不可分割性，“你不能說(shuō)我現(xiàn)在有300萬(wàn)元的房產(chǎn)，我急需要5萬(wàn)元來(lái)解決一個(gè)迫切問(wèn)題，就先把廁所賣(mài)了。所以作為投資品，房產(chǎn)本身是有缺陷的。”

在美國(guó)的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)里面，60%是金融資產(chǎn)。也有研究顯示，法國(guó)和美國(guó)的家庭，一般來(lái)說(shuō)在低收入走向中等收入時(shí)，主要投資交通工具和房產(chǎn)，但是從中等收入轉(zhuǎn)向高收入以后，投資趨向會(huì)從房產(chǎn)轉(zhuǎn)向證券投資，再到實(shí)業(yè)投資。

所以范從來(lái)表示，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)有兩大趨向，一是房地產(chǎn)作為投資品的地位會(huì)下降，更多地回歸居住。二是房地產(chǎn)仍有投資價(jià)值，但投資方式應(yīng)該從實(shí)體的買(mǎi)房轉(zhuǎn)化證券化投資，房地產(chǎn)信托將成為新的選擇。