地產(chǎn)調(diào)控政策在中央層面只字未改，但有關(guān)地方政府松綁限購(gòu)政策的聲音鋪天蓋地，尤其呼和浩特市充滿戲劇性的公開(kāi)救市過(guò)程備受矚目。

 

6月20日，呼市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處官網(wǎng)發(fā)出《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的通知，提出居民購(gòu)買(mǎi)商品住房（含二套住房）時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。這意味著徹底放開(kāi)了限購(gòu)，5天后又因《通知》有錯(cuò)字而收回和撤銷，過(guò)了一天改了一個(gè)字又重新發(fā)了出來(lái)，呼市的這種“試探”既沖破了限購(gòu)“紅線”，也沒(méi)有被叫停，于是被外界理解為呼市取消限購(gòu)已獲得了中央的默許。于是，很多地方政府都蠢蠢欲動(dòng)，欲效仿呼和浩特市取消限購(gòu)、放松調(diào)控、微刺激房市，其目的還是為了托價(jià)救市——賣(mài)地，其背后的邏輯還是土地財(cái)政在作祟。

 

現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，除一線城市降幅相對(duì)偏低外，二三四線新樓盤(pán)已從4月份前遮遮掩掩地暗降，轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃翊髲埰旃牡孛鹘?。尤其商品房存銷比較高的城市庫(kù)存消化壓力巨大，還有購(gòu)地銷售比過(guò)高、房?jī)r(jià)和成交量有下滑跡象、土地出讓金過(guò)低、人口凈流出等指標(biāo)特征的城市不在少數(shù)，他們都有松動(dòng)調(diào)控政策的可能，但松動(dòng)調(diào)控政策和取消限購(gòu)就能刺激和拯救樓市嗎？未必！

 

尤其在目前中國(guó)人口紅利消失的大背景下，勞動(dòng)人口的峰值不但影響著經(jīng)濟(jì)增速和消費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響異常敏感，美國(guó)、日本、英國(guó)的經(jīng)歷非常明確地說(shuō)明了這一點(diǎn)，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)與人口紅利、人口結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，中國(guó)也難逃例外，很簡(jiǎn)單的道理，在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的時(shí)期，青壯年勞動(dòng)力較多，對(duì)未來(lái)預(yù)期充滿樂(lè)觀，加之中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是以抑制需求為出發(fā)點(diǎn)，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)越調(diào)控越漲的“空調(diào)”局面，現(xiàn)在房地產(chǎn)大勢(shì)正在發(fā)生變化，人口紅利即將消失，房地產(chǎn)調(diào)控政策也正在轉(zhuǎn)向供給管理，中央不再對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出調(diào)控聲音，但政府正在強(qiáng)化保障房供給和棚戶區(qū)改造，開(kāi)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記聯(lián)網(wǎng)，掌握房地產(chǎn)的空置率和分配結(jié)構(gòu)，做到心里有本賬，然后再有的放矢，這恰是供給管理特征，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性的最佳注解。

 

其次，房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)的魔咒正在被打破，在這一輪經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)回落之后，并沒(méi)有急于通過(guò)強(qiáng)刺激和放松房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，以往人們都在叫囂房地產(chǎn)事關(guān)近70個(gè)行業(yè)的興衰，如果繼續(xù)調(diào)控具有支柱性地位的房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)增速的快速回落會(huì)迫使中央政府放松房地產(chǎn)調(diào)控。這一輪之所以沒(méi)再動(dòng)用房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，主要是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的當(dāng)頭，如果把經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)寄托在房地產(chǎn)上，則房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期很難調(diào)下來(lái)，如果房?jī)r(jià)預(yù)期上漲，房地產(chǎn)行業(yè)有高利潤(rùn)存在，則很多企業(yè)會(huì)將資金投入房地產(chǎn)來(lái)賺取快錢(qián)，從而會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

 

當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)增速完全不靠房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也不太現(xiàn)實(shí)，但絕不會(huì)再靠高房?jī)r(jià)來(lái)維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前在平衡房地產(chǎn)調(diào)控和“穩(wěn)增長(zhǎng)”方面決策層已經(jīng)換了思路，政府加大了棚戶區(qū)改造和保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)的力度，如果這些房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)的力度能與經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)期的商品房供應(yīng)數(shù)量相持平，則房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)照樣可以被有效帶動(dòng)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也不會(huì)大幅減少，而且增加保障房的供給還可以改變房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，只是地方政府的賣(mài)地收入和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)減少。

 

在此大背景下，一些地方政府為了謀求土地財(cái)政逆勢(shì)救市未必能夠如愿，據(jù)我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的觀察和判斷，短期內(nèi)中央文件不會(huì)明文鼓勵(lì)調(diào)控政策放松或取消限購(gòu)，但對(duì)一些地方政府的微刺激或放松管制會(huì)默許，畢竟限購(gòu)文件給地方放松調(diào)控留有余地，呼和浩特之所以敢明目張膽地突破“紅線”，主要是國(guó)家限購(gòu)文件在第一次注明了限購(gòu)一年的期限，以后文件沒(méi)有強(qiáng)調(diào)限購(gòu)，只要求各地根據(jù)市場(chǎng)自行調(diào)控。顯然，只要各地政策放松得不離譜，中央可能不會(huì)太干涉，但對(duì)一些庫(kù)存過(guò)剩嚴(yán)重、人口吸附力不強(qiáng)、已經(jīng)出現(xiàn)鬼城的地方，可能會(huì)比較謹(jǐn)慎，如果放松調(diào)控繼續(xù)讓地方政府大肆賣(mài)地、開(kāi)發(fā)，產(chǎn)能過(guò)剩和房?jī)r(jià)問(wèn)題未來(lái)會(huì)更棘手。

 

當(dāng)然，一些地方政府也應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，盡早轉(zhuǎn)型和改革土地財(cái)政，否則未來(lái)土地財(cái)政之路會(huì)越來(lái)越窄。