剛需是需要被釋放的，尤其在穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)可能影響到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)度的時(shí)候。

 

我說的穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)，不是說要穩(wěn)房價(jià)，而是說要保證房地產(chǎn)市場有一個(gè)平穩(wěn)的投資和開工建設(shè)量，這個(gè)行業(yè)加上對上下游行業(yè)的拉動(dòng)，不僅是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，也是保證改革順利實(shí)施的關(guān)鍵。道理很簡單，所有的改革措施，在一個(gè)寬松的增長環(huán)境中阻力更小，獲得支持的可能性更大。所以，不能輕言放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然，還是上面說的，穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)，而不是穩(wěn)住房價(jià)，雖然兩者還是有相當(dāng)?shù)南嚓P(guān)性，但仍然不是一回事。

 

正因?yàn)槿绱耍苯用鎸Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的部門，住建部很長時(shí)間以來都沒有對房價(jià)的高低有所表態(tài)，而是專心致志于保障房的建設(shè)目標(biāo)上，而新任的住建部部長陳政高，就是以其在棚戶區(qū)改造上的卓越成績而被委派到這個(gè)新崗位上來的。

 

改造棚戶區(qū)和建設(shè)保障房，釋放的其實(shí)就是剛需，只不過針對的這類人群囿于其條件，有改善需求卻沒有改善能力，而政府參與到這個(gè)市場中來，實(shí)際上就是刺激和幫扶這樣的需求，需求對應(yīng)的是供給，也就是需要新的投資和建設(shè)，這個(gè)動(dòng)作才是保證GDP增長的所在。

 

保障房建設(shè)的工作今年的確抓得很緊，根據(jù)住建部最新公布的數(shù)據(jù)，2014年1-6月，全國新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程530萬套，基本建成280萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的76%和58%。而政府制定的年度目標(biāo)為2014年計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，基本建成480萬套。開工530萬套和建成280萬套對應(yīng)的投資有多少，住建部提供的數(shù)據(jù)是上半年保障房完成投資人民幣7200億元。

 

釋放樓市剛需，政府主導(dǎo)保障房建設(shè)只是一個(gè)重要的方面，還有更多的剛需可以自行釋放，比如放開限購政策。放開限購，也將極大地釋放被壓抑的合理購房需求。到目前為止，由于一直以來打壓房價(jià)形成的慣性思維，各個(gè)地方采取限購措施成為了房地產(chǎn)市場調(diào)控的標(biāo)配，這個(gè)標(biāo)配還適不適合現(xiàn)在的局面？我覺得不合適。

 

以前為了抑制投機(jī)性購房而采取的限購措施，錯(cuò)誤壓抑的是一大部分購房的剛需。這種措施雖然一直遭人詬病，在房價(jià)瘋漲，房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)的時(shí)候，其實(shí)也不失為一劑苦藥。但是，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯停滯的時(shí)候，成交量下降，房地產(chǎn)投資增速下降，這個(gè)時(shí)候再服用這劑苦藥，那就不是苦不苦的問題，而是下錯(cuò)了藥。

 

所以我覺得，現(xiàn)在各個(gè)地方出現(xiàn)的羞羞答答，偷偷摸摸地放開限購措施，實(shí)際上才真正反映了市場的需求，一個(gè)是釋放剛需的需要，一個(gè)是政府維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的需要。不能說地方政府很大程度上要依賴土地財(cái)政，依賴房地產(chǎn)市場，我們就說放開限購是地方政府和開發(fā)商沆瀣一氣，這完全不是那么回事。

 

現(xiàn)在，已經(jīng)有一個(gè)又一個(gè)的地方開始放開，有只做不說的，還有說了又反悔但是最后還是做了的，當(dāng)然也有說了又沒敢做的，還有更多的想做但連說都不敢的。我看真沒有必要這么糾結(jié)，反正放開都是早晚的事，早一步放開限購的地方反而少了不少被動(dòng)。最早首個(gè)發(fā)文放開限購的是呼和浩特，最新被報(bào)道的放開限購的是濟(jì)南，我相信濟(jì)南不會(huì)是最后一個(gè)。

 

建設(shè)保障房是創(chuàng)造剛需，放開限購的釋放剛需，但是，我也并不認(rèn)同所謂的全面放開限購。一般限購都區(qū)分本地人和外地人，限購數(shù)量在首套房和二套房上，我覺得真正的放開剛需而不是刺激投機(jī)潮再起，還是應(yīng)該有數(shù)量的限制，在人的要求上不再區(qū)分本地和外地，但是在購房數(shù)量上還是應(yīng)該有所限制。

 

比如首套房當(dāng)然沒有問題，而對于外地人也應(yīng)該減少各種購買首套房的苛刻要求，二套房也應(yīng)該沒有問題，誰還沒有一個(gè)住更大房子的改善需求呢？從首套到二套甚至是三套，所謂的改善型需求還是說得過去的。但是，如果放開限購是說不管什么人都可以購買沒有數(shù)量限制的房子，這也不對。放開限購，不應(yīng)該是放開全面限購，還是要盡可能地區(qū)分剛需和投資性需求，盡管不可能做到完美的區(qū)分，但是絕不能因?yàn)樽霾坏酵昝谰屯耆粎^(qū)分。

 

還有一招可以釋放更多的剛需，那就是放松限貸。和限購一樣，放松限貸也不是說完全就放開，還是要區(qū)分改善型和投機(jī)性購房的不同。比如二套房的購買，很大程度上都可以歸為改善型住房，但是現(xiàn)在購買二套房的貸款比例相比首套房過低，而且還有很大利率的上浮。我的意見，放松限貸可以一試，但也不是完全放開，還是要按照剛需的區(qū)分來穩(wěn)妥實(shí)施，比如二套房的貸款比例就可以提高，而且利率的上浮也可以稍微降低。

 

針對各地的放開限購嘗試，不太看好房地產(chǎn)市場的中原集團(tuán)又發(fā)出聲音稱，放松限購并不會(huì)解決當(dāng)前樓市困局，制約當(dāng)下市場成交的因素仍是信貸政策。

 

中原集團(tuán)認(rèn)為，“銀行從風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā)，對房貸審核從嚴(yán)；首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變，加重了目前主導(dǎo)市場的剛需人群觀望心理”，“另外，對于廣大改善型需求而言，六至七成的首付門檻極大提高了‘買一賣一’的普通置換人群入市資金壓力。”

 

這是一種真實(shí)的現(xiàn)狀，改善型購房的剛需是需要被釋放的，而且是完全可以做到的，區(qū)分改善和投機(jī)并沒有這么難。在市場不好的時(shí)候，正是釋放這類需求的好時(shí)機(jī)。