華夏時(shí)報(bào):釋放樓市剛需

2014年07月12日 14:41
來源:華夏時(shí)報(bào)
剛需是需要被釋放的,尤其在穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)可能影響到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)度的時(shí)候。
 
我說的穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè),不是說要穩(wěn)房價(jià),而是說要保證房地產(chǎn)市場有一個(gè)平穩(wěn)的投資和開工建設(shè)量,這個(gè)行業(yè)加上對上下游行業(yè)的拉動(dòng),不僅是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵,也是保證改革順利實(shí)施的關(guān)鍵。道理很簡單,所有的改革措施,在一個(gè)寬松的增長環(huán)境中阻力更小,獲得支持的可能性更大。所以,不能輕言放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然,還是上面說的,穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè),而不是穩(wěn)住房價(jià),雖然兩者還是有相當(dāng)?shù)南嚓P(guān)性,但仍然不是一回事。
 
正因?yàn)槿绱耍苯用鎸Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的部門,住建部很長時(shí)間以來都沒有對房價(jià)的高低有所表態(tài),而是專心致志于保障房的建設(shè)目標(biāo)上,而新任的住建部部長陳政高,就是以其在棚戶區(qū)改造上的卓越成績而被委派到這個(gè)新崗位上來的。
 
改造棚戶區(qū)和建設(shè)保障房,釋放的其實(shí)就是剛需,只不過針對的這類人群囿于其條件,有改善需求卻沒有改善能力,而政府參與到這個(gè)市場中來,實(shí)際上就是刺激和幫扶這樣的需求,需求對應(yīng)的是供給,也就是需要新的投資和建設(shè),這個(gè)動(dòng)作才是保證GDP增長的所在。
 
保障房建設(shè)的工作今年的確抓得很緊,根據(jù)住建部最新公布的數(shù)據(jù),2014年1-6月,全國新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程530萬套,基本建成280萬套,分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的76%和58%。而政府制定的年度目標(biāo)為2014年計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上,基本建成480萬套。開工530萬套和建成280萬套對應(yīng)的投資有多少,住建部提供的數(shù)據(jù)是上半年保障房完成投資人民幣7200億元。
 
釋放樓市剛需,政府主導(dǎo)保障房建設(shè)只是一個(gè)重要的方面,還有更多的剛需可以自行釋放,比如放開限購政策。放開限購,也將極大地釋放被壓抑的合理購房需求。到目前為止,由于一直以來打壓房價(jià)形成的慣性思維,各個(gè)地方采取限購措施成為了房地產(chǎn)市場調(diào)控的標(biāo)配,這個(gè)標(biāo)配還適不適合現(xiàn)在的局面?我覺得不合適。
 
以前為了抑制投機(jī)性購房而采取的限購措施,錯(cuò)誤壓抑的是一大部分購房的剛需。這種措施雖然一直遭人詬病,在房價(jià)瘋漲,房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)的時(shí)候,其實(shí)也不失為一劑苦藥。但是,在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯停滯的時(shí)候,成交量下降,房地產(chǎn)投資增速下降,這個(gè)時(shí)候再服用這劑苦藥,那就不是苦不苦的問題,而是下錯(cuò)了藥。
 
所以我覺得,現(xiàn)在各個(gè)地方出現(xiàn)的羞羞答答,偷偷摸摸地放開限購措施,實(shí)際上才真正反映了市場的需求,一個(gè)是釋放剛需的需要,一個(gè)是政府維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的需要。不能說地方政府很大程度上要依賴土地財(cái)政,依賴房地產(chǎn)市場,我們就說放開限購是地方政府和開發(fā)商沆瀣一氣,這完全不是那么回事。
 
現(xiàn)在,已經(jīng)有一個(gè)又一個(gè)的地方開始放開,有只做不說的,還有說了又反悔但是最后還是做了的,當(dāng)然也有說了又沒敢做的,還有更多的想做但連說都不敢的。我看真沒有必要這么糾結(jié),反正放開都是早晚的事,早一步放開限購的地方反而少了不少被動(dòng)。最早首個(gè)發(fā)文放開限購的是呼和浩特,最新被報(bào)道的放開限購的是濟(jì)南,我相信濟(jì)南不會(huì)是最后一個(gè)。
 
建設(shè)保障房是創(chuàng)造剛需,放開限購的釋放剛需,但是,我也并不認(rèn)同所謂的全面放開限購。一般限購都區(qū)分本地人和外地人,限購數(shù)量在首套房和二套房上,我覺得真正的放開剛需而不是刺激投機(jī)潮再起,還是應(yīng)該有數(shù)量的限制,在人的要求上不再區(qū)分本地和外地,但是在購房數(shù)量上還是應(yīng)該有所限制。
 
比如首套房當(dāng)然沒有問題,而對于外地人也應(yīng)該減少各種購買首套房的苛刻要求,二套房也應(yīng)該沒有問題,誰還沒有一個(gè)住更大房子的改善需求呢?從首套到二套甚至是三套,所謂的改善型需求還是說得過去的。但是,如果放開限購是說不管什么人都可以購買沒有數(shù)量限制的房子,這也不對。放開限購,不應(yīng)該是放開全面限購,還是要盡可能地區(qū)分剛需和投資性需求,盡管不可能做到完美的區(qū)分,但是絕不能因?yàn)樽霾坏酵昝谰屯耆粎^(qū)分。
 
還有一招可以釋放更多的剛需,那就是放松限貸。和限購一樣,放松限貸也不是說完全就放開,還是要區(qū)分改善型和投機(jī)性購房的不同。比如二套房的購買,很大程度上都可以歸為改善型住房,但是現(xiàn)在購買二套房的貸款比例相比首套房過低,而且還有很大利率的上浮。我的意見,放松限貸可以一試,但也不是完全放開,還是要按照剛需的區(qū)分來穩(wěn)妥實(shí)施,比如二套房的貸款比例就可以提高,而且利率的上浮也可以稍微降低。
 
針對各地的放開限購嘗試,不太看好房地產(chǎn)市場的中原集團(tuán)又發(fā)出聲音稱,放松限購并不會(huì)解決當(dāng)前樓市困局,制約當(dāng)下市場成交的因素仍是信貸政策。
 
中原集團(tuán)認(rèn)為,“銀行從風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā),對房貸審核從嚴(yán);首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變,加重了目前主導(dǎo)市場的剛需人群觀望心理”,“另外,對于廣大改善型需求而言,六至七成的首付門檻極大提高了‘買一賣一’的普通置換人群入市資金壓力。”
 
這是一種真實(shí)的現(xiàn)狀,改善型購房的剛需是需要被釋放的,而且是完全可以做到的,區(qū)分改善和投機(jī)并沒有這么難。在市場不好的時(shí)候,正是釋放這類需求的好時(shí)機(jī)。
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