應根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，以持續(xù)改善居民居住條件為目標，以調(diào)整供求關(guān)系為著力點，著重防范和化解房地產(chǎn)市場風險，增強調(diào)控政策的針對性、預見性和系統(tǒng)性，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

2014年以來，中國房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了一些新的變化，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，新開工面積和銷售面積均低于上年同期，一些城市的個別房地產(chǎn)項目還下調(diào)了銷售價格。如何看待上半年房地產(chǎn)市場形勢的一些新變化？這種變化是趨勢性的還是階段性的？房地產(chǎn)市場是否還具備平穩(wěn)發(fā)展的條件？如何進一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策？本文將就這些問題展開討論。

上半年房地產(chǎn)市場主要運行指標明顯回落

1-5月份，房地產(chǎn)市場主要運行指標明顯回落。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比一季度回落2.1個百分點，比上年同期回落5.9個百分點；房屋新開工面積59912萬平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄6.6個百分點；商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降8.5%，降幅較一季度擴大3.8個百分點；商品房銷售額23674億元，同比下降8.5%，降幅較1-3月擴大3.3個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比一季度回落3個百分點。

從價格變化情況看，5月份70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%?？傮w來看，4月份以來，70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市開始增多，5月份價格環(huán)比下降的城市開始顯著增加。

今年以來房地產(chǎn)市場形勢變化的主要原因

今年以來房地產(chǎn)市場主要運行指標的明顯回落既有發(fā)展階段的原因，也有市場自身調(diào)整的因素，還有受政策影響的原因。從發(fā)展階段看，根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，即目前中國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、德國等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現(xiàn)住房建設峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)市場也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。

借鑒日本等發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展規(guī)律，可以判斷中國住房建設的峰值已到，因此，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落、包括房地產(chǎn)新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著中國房地產(chǎn)市場由供不應求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)市場也正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。

今年以來房地產(chǎn)市場主要運行指標的明顯回落還與市場自身運行情況有關(guān)，特別是與近年來市場供應量快速增長有關(guān)。2010年以來中國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場新增供應量尤為顯著。由于市場供應量過快增長，市場競爭加劇，一些資金鏈較為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)為加速回籠資金率先降價促銷，今年以來，一些率先出現(xiàn)價格下調(diào)的城市均是近年來供應量增長過快的城市。

從政策因素觀察，今年以來房地產(chǎn)銷售量的明顯下降主要受銀行貸款利率提高及其更加謹慎地發(fā)放住房貸款的影響，此外，現(xiàn)行的稅收和限購政策在抑制投機投資性需求的同時，客觀上對數(shù)量龐大的改善型需求者也帶來較大影響，增大了改善型需求者的購房成本，抑制了改善型需求的釋放，也加大了市場的波動。

對下半年房地產(chǎn)形勢的基本判斷

從目前房地產(chǎn)市場運行情況觀察，如果房地產(chǎn)信貸等政策不發(fā)生大的變化，預計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年，房地產(chǎn)市場銷售情況仍不樂觀。

下半年房地產(chǎn)市場銷售狀況將主要取決于金融信貸等政策。房地產(chǎn)市場的銷售情況主要取決于居民的購房意愿和住房支付能力。雖然目前中國城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)已達到1套左右，住房短缺的問題基本解決，但也要看到，在現(xiàn)有存量住宅中，住房成套率（同時擁有廚房和衛(wèi)生間）只有80%，住房舒適度不高、配套設施不健全等問題仍比較突出，居民持續(xù)改善居住條件的愿望仍很強烈。居民的住房支付能力主要取決于首付和按揭貸款情況。由于居民的收入在短期內(nèi)難以出現(xiàn)大的增加，因此，居民的實際支付能力在很大程度上取決于按揭貸款情況。如果按揭貸款利率下調(diào)，居民在月供金額不變的情況下就可以增加貸款額，住房支付能力就會提高；如果按揭貸款利率上調(diào)，居民的住房支付能力就會下降。

下半年，如果房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)延續(xù)上半年的情況，則房屋銷售情況將會繼續(xù)下降；如果房地產(chǎn)信貸政策趨緊的狀況得以改變，則下半年的銷售狀況將會有所改觀。

下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢的最主要因素。今年以來，由于商品房銷售面積持續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，同時受多種因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度加大、融資成本提高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資源來源受到較大影響，資金鏈趨緊，這將制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資能力。如果短期內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售狀況不能明顯好轉(zhuǎn)，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會繼續(xù)回落。

房價走勢主要取決于市場銷售情況，但大幅回落的可能性很小。5月份以來，房價環(huán)比下降的城市開始顯著增多，這實際上是短期市場供求環(huán)境發(fā)生變化的結(jié)果。下半年，房價走勢將主要取決于市場銷售情況，如果銷售情況仍不樂觀，房價仍將面臨下行壓力。對一些供給量過大的城市，房價下行壓力會更大一些。但也要認識到，目前全國的房價收入比處于1998年以來的最低水平，這也意味著2014年全國新建商品住宅銷售均價下降的空間并不大。

從房價收入比的變化情況看，1998年到2013年中國的房價收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來房價名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。從2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整情況看，雖然受住房信貸政策調(diào)整等因素影響，2008年全國新建住宅銷售面積降幅甚至達到了20%，但即便如此，由于2008年全國的房價收入比處于1998年到2008年間的最低水平，2008年全國新建住宅銷售均價僅僅下降了2%。

需要指出的是，房地產(chǎn)市場是受政策變化影響較大的市場，金融、土地、稅收等政策的變化都會直接影響到房地產(chǎn)市場的供給和需求，進而造成短期供求形勢的變化。如果下半年在信貸、稅收等政策方面進行適當調(diào)整，房地產(chǎn)市場形勢也將發(fā)生一定的變化。

防范和化解房地產(chǎn)風險

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場的運行情況，需要重點防范和化解兩種風險。

一要重點防范房地產(chǎn)行業(yè)的流動性風險。房地產(chǎn)業(yè)是開發(fā)周期相對較長的資金密集型行業(yè)，也是典型的高杠桿行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的這種特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個開發(fā)周期中的資金來源對外部依賴性大，一旦資金來源出現(xiàn)問題，極易誘發(fā)流動性風險。

從房地產(chǎn)業(yè)的資金來源看，不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，還是消費者購房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調(diào)整會對房地產(chǎn)行業(yè)的流動性帶來較大影響。如銀行限制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，將會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力和開發(fā)進度；如因宏觀環(huán)境變化等原因持續(xù)上調(diào)利率，將會影響購房人的支付能力進而減少購房貸款需求和購房需求，開發(fā)企業(yè)的資金回籠就會受到較大影響。

根據(jù)中國人民銀行2014年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告，個人住房貸款利率小幅走高，3月加權(quán)平均利率為6.70%，比上年12 月上升0.17 個百分點。從近期對一些城市的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)和購房者普遍反應貸款利率總體走高，且放款周期延長。而在今年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金中，個人按揭貸款為5342億元，較去年同期下降了1.2%。短期內(nèi)宜高度關(guān)注房地產(chǎn)信貸情況對房地產(chǎn)市場流動性的影響，注意防范房地產(chǎn)流動性風險。

二要重點化解部分城市供給過剩型的風險。2009年以來，部分城市房地產(chǎn)開工規(guī)模過大，房地產(chǎn)新增供應量顯著超過當?shù)氐恼Ｐ枨罅浚纱诵纬晒┙o過剩問題，這實際上是產(chǎn)能過剩在房地產(chǎn)領域的表現(xiàn)。目前，一些城市待售房規(guī)模過大、供給過剩問題較為突出，需要采取有針對性的措施，化解部分城市供給過剩型的風險。

進一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策

雖然上半年房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了一些新的變化，特別是投資增速回落幅度較大，新開工面積、銷售面積都出現(xiàn)了下降，但從全國的房價收入比、戶均住房套數(shù)、居民收入增速等指標觀察，中國房地產(chǎn)市場仍具備實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的條件。進一步完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，以持續(xù)改善居民居住條件為目標，以調(diào)整市場供求關(guān)系為著力點，著重防范和化解房地產(chǎn)市場風險，將短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策有機結(jié)合起來，加強金融、土地、稅收等各項政策協(xié)調(diào)配合，增強調(diào)控政策的針對性、預見性和系統(tǒng)性，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

一要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購住房的政策。居民改善住房是一個持續(xù)過程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會經(jīng)歷多次換購住房的過程，以不斷改善居住條件。國際經(jīng)驗表明，購房年齡人口主要集中在20-64歲，其中20-34歲以首次置業(yè)為主，35—64歲主要是改善型需求。

從中國人口結(jié)構(gòu)看，處于首次置業(yè)階段的年齡人口大約占全部購房年齡段人口的1/3，而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購房年齡段人口的2/3，即從需求側(cè)觀察，改善型需求群體對房地產(chǎn)市場的影響更為顯著。

因此，在住房總量不足的矛盾基本解決后，在住房政策方面，需要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購住房的金融、稅收等方面的政策，如降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵梯度消費；進一步完善信貸政策，支持居民正常的改善型需求等。

隨著中國住房總量規(guī)模的擴大，完善有利于居民持續(xù)換購住房的政策，不僅有利于不斷提高居民的居住水平，而且居民換購住房會對建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)增長形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊?。

二是要適當收緊住房土地供應規(guī)模，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領域蔓延。對住房新增供應量過大和去庫存周期過長的城市，建議嚴控新增住房用地規(guī)模，通過減少土地供應量逐步解決部分城市供應量過大問題，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領域蔓延。

三是實行中性的住房金融政策。房地產(chǎn)金融政策、特別是信貸政策的大幅調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響較大。要保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，就要保持房地產(chǎn)信貸政策基本穩(wěn)定，為此，應盡可能實行中性的房地產(chǎn)金融政策，既不鼓勵、也不抑制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款和對居民的住房消費貸款。如因宏觀經(jīng)濟變化而調(diào)整貨幣政策、特別是利率政策時，要采取有效措施對沖利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響，如可實行首付與貸款利率反向調(diào)節(jié)政策，在利率水平提高時適當降低首付比例，在下調(diào)利率時適當增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號。

四是進一步調(diào)整和完善限購政策。實行限購政策，意在抑制投機投資性需求。從近幾年各地的實踐情況看，限購政策是抑制投機投資性需求成本最低、效果最好的一項政策，宜繼續(xù)堅持。但也要看到，目前一些城市的限購政策也影響到居民正常的置業(yè)需求，對人口的自由流動等也帶來一些影響。建議在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎上，進一步調(diào)整和完善限購政策。如可考慮對本地戶籍人口實行限購兩套、對非本地戶籍人口實行限購一套的政策，而不再要求就業(yè)、社保等方面的條件，也不再以家庭為單位。使限購政策既能夠發(fā)揮限制投機投資性需求方面的積極作用，又不影響居民正常的置業(yè)需求。