濟(jì)南自7月10日取消限購，青島是否會給自己松綁便成為輿論熱點。數(shù)據(jù)顯示，島城限購三年多以來，市南區(qū)、超高層、300㎡以上戶型三類房源受影響最大，其中很多成為賣不動的“蝸牛盤”。實際上，這幾年是島城房價漲幅較大的時期，萬元線一路北上，在今年5月已經(jīng)越過李村公園，限購政策的去留成了一個值得廣泛討論的話題。專家認(rèn)為，青島取消限購已經(jīng)箭在弦上，只不過青島和濟(jì)南的情況畢竟存在差別，不宜“一刀切”直接解除限購，黃島可能率先放開。 

 

1 限購限住了誰？外地土豪望房興嘆 

 

銳理數(shù)據(jù)平臺發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從青島市商品住宅可售存量年度走勢來看，除2009年因成交大增導(dǎo)致存量略降外，近幾年來青島商品住宅存量一直在上升，2011年是調(diào)控后的第一個整年，存量上升了80%，2013年是調(diào)控后的第三年，市場對政策的敏感度降低，開發(fā)商和剛需紛紛入市，市場存量僅上升5% 。限購實行一年后，政策威力仍然強(qiáng)大，2012年新增房源主要集中在原膠南、膠州、城陽，未限購的近郊區(qū)為全市商品住宅市場熱點區(qū)域，當(dāng)年全市商品住宅去化周期為15個月，同比減少5個月。市南區(qū)去化壓力最大，達(dá)30個月，李滄、城陽、平度、高新區(qū)去化壓力相對較少。300㎡以上大戶型去化最慢，需47個月，80㎡～90㎡去化最快，僅9個月。超高層房源去化最慢，達(dá)37個月，其次為別墅，而其余房源的去化周期基本在15個月左右。 

 

在樓市成交呈現(xiàn)罕見火爆的2013年，市南區(qū)、超高層、大戶型仍然是最難賣的。“這當(dāng)然不是偶然的，可以說與限購政策息息相關(guān)。”克而瑞信息集團(tuán)高級分析師張斌說，以市南海景房為例，本身目標(biāo)客戶群就有限，主要購買者是外地“土豪”，他們身價一般在幾千萬元甚至上億元。“雖然‘土豪’繞開限購政策很容易，但限購政策始終會給他們帶來心理陰影，令他們望房興嘆。” 

 

“這些人頂多買一套，根本不會把戶口遷移過來再買一套。”銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明說，“市南高端樓盤總價這么高，買的人少了，很多成了去化緩慢的‘蝸牛盤’。” 

 

2 限購三年房價漲得快，萬元線已過李村公園 

 

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)平臺的統(tǒng)計，截止到2012年底，青島存量房源主要集中在原膠南、膠州、即墨、黃島和城陽；未限購的且與青島市區(qū)近的近郊區(qū)為全市商品住宅市場存量增長最快的區(qū)域，存量占比較去年增加了7個百分點，其它區(qū)域占比均較限購第一年有所下降。 

 

科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰指出，經(jīng)過2008年調(diào)整之后，有了兩年的房價報復(fù)性上漲，2011年限購政策出臺后，抑制了房價過快上漲，但從全國范圍來說，漲幅仍然不小。剛需置業(yè)者的目光則一路向北 ，讓李滄區(qū)成為“剛需集中營”。“沿著地鐵線往北 ，首付越少、能負(fù)擔(dān)的貸款越少，你就得越遠(yuǎn)離前海一線。”孫杰說，限購政策只能抑制投機(jī)性需求 ，但青島每年外來人口幾乎增長10萬，剛需一族和改善群體人數(shù)眾多，使得在房價高居不下的情況下仍繼續(xù)上漲。 

 

記者注意到，這些房產(chǎn)單價萬元的分界線不斷北移，2011年還停留在老四方和李滄區(qū)的交界處，由于限購等調(diào)控政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，萬元線在一年內(nèi)沒挪動。然而，經(jīng)歷了去年的瘋狂成交之后，萬元線大跨步北上。今年5月份虎山路小學(xué)附近一樓盤主打小戶型熱賣之后，萬元線越過了李村公園，直逼有著“李滄區(qū)香港中路”之稱的金水路。 

 

3 去年限購引發(fā)假離婚潮，今年成擺設(shè)？ 

 

青島限購政策這三年沒有多少變化，執(zhí)行卻由緊趨松。在去年2月份“新國五條”出臺后，出現(xiàn)全國性的“搶房”現(xiàn)象，夫妻通過假離婚規(guī)避限購。市民胡先生和妻子名下各有一套70平方米的小套二，去年10月份孩子出生，要讓父母搬來一起住照顧孩子，想換套大一點兒的套三，不得不以假離婚的形式購房。 

 

銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，去年之所以成交火爆，主要原因除了“新國五條”引發(fā)的連鎖反應(yīng)，還有就是限購政策執(zhí)行前兩年壓抑了太多的需求。“一開始大家可能沒找到政策的漏洞，鉆空子的方法不夠普及，許多人也沒有那么大的購房積極性。但去年‘新國五條’一出，引發(fā)了市場的恐慌，而且去年商品房供應(yīng)量上去了，使得被壓抑的需求集中爆發(fā)。”馬光明說，“去年卓越一路低價跑量，中海國際社區(qū)定位剛需快銷，還有很多改善項目入市，購房者沖破限購的動力很強(qiáng)，限購根本卡不住。” 

 

多名島城二手房經(jīng)紀(jì)人透露，現(xiàn)在只是辦理納稅證明暫時有點兒困難，但補(bǔ)齊一年社保還是很簡單的。“現(xiàn)在對假離婚查得沒那么嚴(yán)了。是不是離了婚，房管部門又沒有和人社局聯(lián)網(wǎng)，也不會去人社局查證。”一家房產(chǎn)中介加盟店的謝店長說，“只要證明別弄得太假就行。限購漸漸成了擺設(shè)，倒是解決了一些從事代理的人就業(yè)問題。” 

 

4 專家稱黃島有可能率先放開限購 

 

今年島城樓市陷入又一輪調(diào)整，5月份起就開始盛傳黃島取消限購。記者了解到，一大型開發(fā)商在黃島區(qū)今年目標(biāo)銷售40億元的項目預(yù)計8月開盤，負(fù)責(zé)人表示，在項目開盤之前，至少黃島已經(jīng)放開限購。“東部老城區(qū)如果放開，房價本來就高，如果再出現(xiàn)暴漲，地方政府是要擔(dān)責(zé)任的，保險起見，可以從黃島和城陽試行，再逐步向全市推進(jìn)。”馬光明說，他個人認(rèn)為即使全面取消也難以導(dǎo)致房價暴漲，甚至都無法刺激成交。 

 

“哪里降價引發(fā)老業(yè)主堵門‘維權(quán)’，說明是真降了，都降得讓早期購房者心疼了。黃島區(qū)的秀蘭禧悅山項目一下子降價那么多，標(biāo)志著黃島樓盤賣得很艱難。”島城樓市分析人士張百忍說，現(xiàn)在最大的問題限購放不放開都沒有多大意義，可能漲不了房價，帶不來成交，只是成為一些開發(fā)商的“安慰劑”。 

 

科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰認(rèn)為，濟(jì)南人口規(guī)模遠(yuǎn)沒有青島大，從周邊城市到省城發(fā)展的人成為剛需購房者，房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，加上霧霾天、桑拿天影響居住品質(zhì)，炒房客賺不到錢，放開限購風(fēng)險小。“濟(jì)南樓盤多為混合業(yè)態(tài) ，一個小區(qū)既有剛需戶型又有改善產(chǎn)品，甚至不乏高端項目，既然放開限購就全面放開。青島不一樣，各個區(qū)域的購房者因需求不同可以分類，比如說李滄多剛需，市北多改善，也為青島逐步取消調(diào)控政策 、實現(xiàn)軟著陸提供了條件。”