一線城市房價(jià)陷落開始下跌 專家稱將出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)潮

2014年07月17日 08:25
來源:中國證券報(bào)
上半年新房成交量萎縮三四成
一線城市樓市“防線”瀕臨陷落
前兩年,各大開發(fā)商集中回流一線城市,在北上廣深拼搶地王,構(gòu)筑樓市“堅(jiān)固”防線;如今,局面突變,一線城市上半年新房成交量同比普遍下滑三四成,萎縮幅度甚至超過了二三線城市,而且?guī)齑媪看蠓黾?,房價(jià)開始松動(dòng)。
分析人士指出,雖然剛需量大,但一線城市樓市投資投機(jī)風(fēng)氣更盛,泡沫可能更大。在2008年和2011年的短周期回調(diào)中,一線城市均是房價(jià)領(lǐng)跌者。開發(fā)商在一線城市的擴(kuò)張戰(zhàn)略,或需要做出改變。
一線城市成交量大幅萎縮
一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并未如市場(chǎng)預(yù)期那般堅(jiān)挺,上半年已表現(xiàn)出成交量大幅萎縮。2014年上半年,上海市一手商品住宅成交面積為406.2萬平方米,環(huán)比下跌39.9%,同比下跌32.6%。北京樓市成交量下滑更加嚴(yán)重,今年上半年總成交套數(shù)為32946套,同比下降47%,總成交面積為345.98萬平方米,同比下降48%。深圳樓市成交量跌幅同樣巨大,上半年全市商品住宅累計(jì)成交15035套,合141.7萬平方米,同比分別下降42.09%、40.28%。因成交量持續(xù)走低,廣州的“限購”等調(diào)控措施不得不悄悄放松。
被視為堅(jiān)不可摧的上海樓市,7月份以來開始明顯降價(jià)。上周,上海浦東新區(qū)中環(huán)內(nèi)豪宅大華琺朵公館二期通過中介和代理機(jī)構(gòu)悄悄降價(jià),以特價(jià)房名義推出部分房源,單價(jià)由之前的4.8萬元/平方米,降至4.1萬元/平方米左右。位于浦東中外環(huán)之間的綠洲康城金邸近期推出36套特價(jià)房,190至290平方米的大平層戶型,總價(jià)優(yōu)惠高達(dá)150萬,折后單價(jià)31000元/平方米起,成為7月以來降價(jià)力度較大的項(xiàng)目之一。嘉定區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)等外環(huán)外項(xiàng)目,也通過各種促銷方式暗中降價(jià),價(jià)格降幅普遍在10%左右。
北京樓市更從暗中悄悄降價(jià)走向直接降價(jià)。東亞五環(huán)國際和東亞尚品臺(tái)湖近期開始大幅降價(jià)促銷,每平米降幅近5千元。首開常青藤近期推出部分特價(jià)房源,單價(jià)為3.2萬元/平方米,較上次開盤降約萬元。泰禾一號(hào)街區(qū)項(xiàng)目去年底首期入市價(jià)格約3.2萬元/平方米,而本期開盤價(jià)格約3萬元/平方米,還推出購買50-70平方米的房源減21萬,超70平方米的房源減29萬的活動(dòng)。
庫存增加令房價(jià)下行壓力加大
今年上半年一線城市新房成交量跌幅達(dá)三四成,萎縮幅度甚至超過了二三四線城市,這讓自2012年以來從二三線城市中撤出、集中回歸一線城市的各大開發(fā)商始料未及。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-5月份,全國商品房銷售面積36070萬平方米,同比僅僅下降7.8%。另據(jù)中國指數(shù)研究院的分類統(tǒng)計(jì),今年上半年,一線城市月均成交面積為51萬平方米,同比大幅下降31.4%,在各類城市中降幅最大;二線代表城市月均成交面積為56萬平方米,同比下降15.5%;三線代表城市月均成交22萬平方米,同比下降18.9%。
對(duì)于上半年一線城市成交量領(lǐng)跌全國的現(xiàn)象,方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為,同比跌幅與基數(shù)有關(guān),二三線城市從去年開始就跌了,所以同比跌幅小一些,一線城市到今年上半年才跌,因此跌幅很大。
不過,也有專家指出,開發(fā)商集中回流一線城市,對(duì)一線城市樓市盲目樂觀,存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí),一線城市才是投資投機(jī)性購房最為盛行的地方,房價(jià)泡沫較大,彈性更大。之前每一輪樓市調(diào)整,一線城市房價(jià)的調(diào)整幅度往往會(huì)大于二、三線城市。2008年的樓市調(diào)整中,深圳房價(jià)平均下跌38%,上海房價(jià)跌幅也較大;2011年,上海部分郊區(qū)新房價(jià)格下跌達(dá)30%,北京通州等供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)下跌也達(dá)30%。
成交量大幅萎縮直接影響到開發(fā)商的資金回籠,而且,一線城市庫存量快速增加,給未來增加更多變數(shù)。2014年上半年,北京共有401個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證,新增商品住宅53472套,同比上漲6成;新增供應(yīng)面積597.64萬平方米,同比上漲66%。截至6月30日,北京市場(chǎng)可售期房住宅與可售現(xiàn)房住宅套數(shù)合計(jì)存量達(dá)到79420套。按照今年上半年的去化速度,北京市場(chǎng)的住宅庫存消化周期將超過14個(gè)月。截至7月中旬,上海新建商品住宅存量突破1150萬平方米,達(dá)到自2011年以來的最高位。按照上半年的月均去化速度,上海去化當(dāng)前庫存需要17個(gè)月,房價(jià)下行壓力很大。截至6月底,深圳一手房可售面積為327.57萬平方米,可售套數(shù)為34201套,庫存也處于不斷增加中。
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)分析師趙葆根表示,下半年開發(fā)商作出調(diào)整是必然的,“金九銀十”將會(huì)有更大規(guī)模的降價(jià)促銷。
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