擠出商業(yè)地產(chǎn)中的“政績(jī)泡沫”——五評(píng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變局之四

2014年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻。除了住宅市場(chǎng)圍繞“限購(gòu)”掀起的波瀾，伴隨著“地冷”格局的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的迫切性凸顯。尤其值得警惕的是，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)泡沫中包含很多“政績(jī)泡沫”，必須及時(shí)擠出。

對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的巨大風(fēng)險(xiǎn)，從各大知名地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)到商務(wù)部、國(guó)土資源部，有關(guān)人士已經(jīng)反復(fù)示警。上半年，在一些二線城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)空置率連連攀升、租金連連下降的局面。體量大、占地多、套現(xiàn)難，商業(yè)地產(chǎn)不同尋常高速增長(zhǎng)，不僅意味著金融風(fēng)險(xiǎn)，也意味著巨大的資源風(fēng)險(xiǎn)。

特別是最近三年來，針對(duì)住宅領(lǐng)域頻繁、高強(qiáng)度的房地產(chǎn)調(diào)控，使地方政府面臨“賣地財(cái)政”的巨大壓力，于是一些地方紛紛暗度陳倉(cāng)，對(duì)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)推波助瀾。今年以來，在住宅用土地價(jià)格持續(xù)低迷之際，許多城市的商服用地仍然一枝獨(dú)秀，這背后，就是地方政府與開發(fā)商的一拍即合。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目異?；鸨澈?，地方政府的畸形政績(jī)觀在推波助瀾，似乎一個(gè)城市沒幾個(gè)“高大上”的購(gòu)物廣場(chǎng)就面上無(wú)光。城市綜合體、超級(jí)購(gòu)物中心、娛樂商城，打著各種旗號(hào)高速膨脹的商業(yè)地產(chǎn)，本質(zhì)是在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，逐利資本改頭換面與“賣地財(cái)政”暗合生[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]出的“政績(jī)泡沫”。在很多省會(huì)城市，不僅要上購(gòu)物中心，而且每一個(gè)城區(qū)甚至每一屆班子都要有自己的購(gòu)物中心。有的地方，一條街就有兩三座超級(jí)購(gòu)物中心，而且千人一面，缺乏互補(bǔ)性，也無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力可言。

專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)泡沫是住宅地產(chǎn)泡沫的轉(zhuǎn)移，而且破滅得會(huì)更快。因此，在當(dāng)前的房地產(chǎn)變局中，各方要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高度警惕，尤其要大力擠出商業(yè)地產(chǎn)中的“政績(jī)泡沫”。

商業(yè)地產(chǎn)的問題，歸根到底是群眾需要什么樣的宜居城市的問題。我們需要更多平民化的休閑旅游設(shè)施，更多社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，更多民生性質(zhì)的購(gòu)物場(chǎng)所和娛樂空間。地方政府應(yīng)當(dāng)以民生需求為本，扎扎實(shí)實(shí)地規(guī)劃城市、建設(shè)城市。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前僅成都在建購(gòu)物中心總規(guī)模，已經(jīng)達(dá)到巴黎在建購(gòu)物中心面積的20多倍。盤點(diǎn)最近一個(gè)世紀(jì)各國(guó)的房地產(chǎn)危機(jī)，歸根到底是房地產(chǎn)供給脫離普通人需求，超出普通人購(gòu)買力，透支了一代甚至幾代人的需求。撇開普通百姓購(gòu)物能力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就像脫韁野馬，馬背上還載著地方政府的扭曲政績(jī)觀和城市光鮮的形象。對(duì)這匹野馬，是時(shí)候抓住韁繩了。