盡管大多數(shù)房企都在6月份進(jìn)行了沖刺，但并未對(duì)上半年業(yè)績(jī)起到力挽狂瀾的效用，依然難掩上半年房企銷(xiāo)售下滑的態(tài)勢(shì)。眼下，進(jìn)入全國(guó)樓市的下半場(chǎng)，無(wú)論是企業(yè)，還是業(yè)內(nèi)對(duì)市場(chǎng)仍然持謹(jǐn)慎疑惑的態(tài)度。

 

樓市周期性調(diào)整趨勢(shì)明確

 

一種業(yè)界普遍的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，樓市已經(jīng)進(jìn)入全面調(diào)整期，在市場(chǎng)已經(jīng)拉開(kāi)大幕的下半年，各項(xiàng)數(shù)據(jù)的跌幅可能還將繼續(xù)擴(kuò)大。

 

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布1-6月房地產(chǎn)情況顯示，商品房銷(xiāo)售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降7.8%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降2.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7.7%。商品房銷(xiāo)售額31133億元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降9.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降12.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.8%。

 

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析，從6月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，6月單月的銷(xiāo)售情況有所好轉(zhuǎn)，但是這與6月面臨半年關(guān)口，大部分企業(yè)促銷(xiāo)走量有很大關(guān)系。但整個(gè)上半年的多組數(shù)據(jù)中，投資和資金情況，漲幅繼續(xù)放緩。這證明了樓市依然處于降溫中，而且降溫的趨勢(shì)目前看有加速的跡象。

 

某房地產(chǎn)資深人士認(rèn)為，2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差，但卻面臨了最多的挑戰(zhàn)，從上半年的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。該人士還表示，事實(shí)上在全國(guó)范圍內(nèi)，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，未來(lái)增長(zhǎng)空間十分有限。尤其是以二三線(xiàn)城市為代表，在過(guò)去的過(guò)快增長(zhǎng)中，需求已被透支。

 

房企銷(xiāo)售壓力將增大

 

“從房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，其實(shí)上半年一些標(biāo)桿房企完成的情況并不算太差，整個(gè)市場(chǎng)也沒(méi)有想象中那么壞。但接下來(lái)的第三季度可能才是最艱難的階段。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶作出預(yù)測(cè)。

 

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)布半年數(shù)據(jù)的企業(yè)已經(jīng)超50家，并發(fā)布了不同的業(yè)績(jī)預(yù)告。發(fā)布預(yù)減、首虧、略減、續(xù)虧的企業(yè)達(dá)到了31家，超過(guò)發(fā)報(bào)企業(yè)半數(shù)。整體半年報(bào)大部分企業(yè)難言樂(lè)觀(guān)。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，目前不僅是中小房企，對(duì)于A股市場(chǎng)的標(biāo)桿房企來(lái)說(shuō)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)也出現(xiàn)不同程度下滑。

 

不止是二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市也被觀(guān)望情緒所籠罩。記者了解到，北京大興、通州等郊區(qū)多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)幅度超過(guò)10%； 上海浦東新區(qū)、青浦等區(qū)域也有個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，但成交依舊表現(xiàn)遜色。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，近期央五條釋放出的首套房貸定向?qū)捤傻男盘?hào)，以及限購(gòu)松綁的傳聞，也很難在短時(shí)間內(nèi)對(duì)樓市整體回暖產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效應(yīng)。預(yù)計(jì)，接下來(lái)房企迫于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)以及資金鏈的雙重壓力，將有更多項(xiàng)目主動(dòng)加入降價(jià)行列。

 

一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)北京公司負(fù)責(zé)人坦言，上半年的業(yè)績(jī)不算太難看，是因?yàn)槿ツ杲Y(jié)轉(zhuǎn)的部分銷(xiāo)售額做支撐，但到了下半年，如果以目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，壓力將會(huì)更大。

 

■ 焦點(diǎn)

 

下半年貨量充足

 

今年標(biāo)桿房企的可售貨量非常充足，萬(wàn)科、碧桂園分別高達(dá)3000億元、2500億元；第二梯隊(duì)的富力、華潤(rùn)、世茂、綠城、融創(chuàng)可售貨值均超過(guò)1000億元，龍湖、雅居樂(lè)也接近千億。按照年初房企公布的計(jì)劃，下半年推貨比例都在六成以上，隨著推貨速度加快，下半年的銷(xiāo)售進(jìn)度有望加快。

 

■ 懸念

 

全年目標(biāo)能否完成？

 

以萬(wàn)科、保利、中海、綠地、萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園為首的7家千億房企，從上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，任務(wù)完成情況并不理想。在七家千億寡頭中，只有三家年度銷(xiāo)售目標(biāo)完成率達(dá)到50%以上。這三家房企分別是恒大(65%)、萬(wàn)科(51%)以及中海(51%)。

 

從已發(fā)布數(shù)據(jù)的企業(yè)來(lái)看，既有萬(wàn)科等完成比較好的企業(yè)，也有恒盛等企業(yè)面臨銷(xiāo)售困境。從同比數(shù)據(jù)看，有近20家房企業(yè)績(jī)同比下降，這也是數(shù)年來(lái)首次出現(xiàn)，其他大部分企業(yè)的漲幅放緩。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，少數(shù)房企業(yè)績(jī)樂(lè)觀(guān)難掩整體市場(chǎng)蕭條，隨著后續(xù)更多企業(yè)陸續(xù)披露的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)情況并不會(huì)很樂(lè)觀(guān)。

 

盡管在記者采訪(fǎng)的過(guò)程中，多數(shù)接受采訪(fǎng)的企業(yè)并未表現(xiàn)出將要調(diào)低年度目標(biāo)的意愿，并表示對(duì)于完成全年業(yè)績(jī)?nèi)匀挥行判?。但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，大部分房企銷(xiāo)售均價(jià)都出現(xiàn)了調(diào)整。預(yù)計(jì)后市特別是在上半年冷清后，下半年銷(xiāo)售壓力將明顯增加。“2014年如果繼續(xù)目前發(fā)展趨勢(shì)，房企不加快以?xún)r(jià)換量，很可能90%以上的企業(yè)難以完成年度目標(biāo)。”張大偉這樣表示。

 

■ 預(yù)測(cè)

 

開(kāi)啟大魚(yú)吃小魚(yú)時(shí)代？

 

對(duì)于品牌房企而言，市場(chǎng)分化或許還不是終點(diǎn)。業(yè)績(jī)的大幅下滑使得中小企業(yè)開(kāi)始呈現(xiàn)資金鏈危機(jī)，甚至有些中小房企不得不通過(guò)變賣(mài)項(xiàng)目斷腕求生。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在今年上半年已完成的房產(chǎn)并購(gòu)交易達(dá)到75宗，而截至6月底，正在進(jìn)行而未完成的房產(chǎn)并購(gòu)交易有120宗，涉及總金額約550億元。

 

這也為龍頭房企提供了新的機(jī)會(huì)，除了通過(guò)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提升規(guī)模之外，還可以通過(guò)并購(gòu)等方式進(jìn)行外延增長(zhǎng)，這無(wú)疑增加了市場(chǎng)格局之間的不確定性。比如發(fā)生在2013年中海地產(chǎn)收購(gòu)中建地產(chǎn)、綠地收購(gòu)盛高置地等并購(gòu)行為，對(duì)于中海、綠地等企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)千億起到快速提升的作用；此外，今年融創(chuàng)收購(gòu)綠城股權(quán)的行為也或?qū)⒅ξ磥?lái)1-2年以孫宏斌為主導(dǎo)的房企聯(lián)合體加入千億軍團(tuán)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年下半年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)格局仍然面臨重新洗牌的可能性。