2014年已經(jīng)過(guò)半，隨著各種半年數(shù)據(jù)的新鮮出臺(tái)，多數(shù)房企的答卷也并不理想。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年上半年無(wú)論是從成交價(jià)格、銷(xiāo)售數(shù)量和成交套數(shù)上，均比去年有所下降。雖然各大樓盤(pán)均表示樓盤(pán)到訪(fǎng)量沒(méi)有明顯變化，但仍然止不住全國(guó)觀望情緒對(duì)濟(jì)南樓市的影響。隨著房企銷(xiāo)售壓力的逐漸加大，樓盤(pán)打折、促銷(xiāo)等信息層出不窮，卻依然沒(méi)有辦法逆轉(zhuǎn)整個(gè)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)。

半年供應(yīng)：供求比已達(dá)歷史高位

2013年的熱銷(xiāo)，也讓今年房企背負(fù)了沉重的任務(wù)壓力，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年的樓市供應(yīng)量將創(chuàng)紀(jì)錄達(dá)到800萬(wàn)方，今年上半年的樓市供應(yīng)量也達(dá)350萬(wàn)方。然而受觀望情緒影響，樓市需求卻在同步下降，上半年成交僅約有229.81萬(wàn)平米，共計(jì)20968套，同比分別下降了26.73%和24.45%。而且多數(shù)房企開(kāi)盤(pán)去化也并不理想，上半年甚至還有部分房企的開(kāi)盤(pán)去化率不達(dá)10%。隨著成交量的減少和新的供應(yīng)的增加，濟(jì)南新房市場(chǎng)供求關(guān)系也發(fā)生了比較明顯的逆轉(zhuǎn)，2014年第2季度供求比突破了2，創(chuàng)下了近六年以來(lái)的最高值。

另外，在供應(yīng)房源的類(lèi)型上看，上半年供應(yīng)房源仍以剛需房源為主，戶(hù)型也主要集中在80㎡——110㎡的剛需房源。改善型房源主要集中在藍(lán)石大溪地、華潤(rùn)中央公園和黃金99御園、恒大翡翠華庭、恒大帝景等幾個(gè)項(xiàng)目。其中，剛需房源的銷(xiāo)售有喜有憂(yōu)，而改善型房源市場(chǎng)銷(xiāo)售普遍良好。如據(jù)世聯(lián)怡高周報(bào)顯示，在5月24日開(kāi)盤(pán)的海亮藝術(shù)華府，推出房源256套，開(kāi)盤(pán)成交僅20套房源，去化率僅為7.8%，而位于旅游路的黃金99御園，首次開(kāi)盤(pán)火爆，去化率達(dá)到90%。對(duì)此，據(jù)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，在限購(gòu)放開(kāi)之前，大部分家庭珍惜購(gòu)房名額，會(huì)將第二套房源確定為改善型房源，在限購(gòu)放開(kāi)后，改善型房源的銷(xiāo)售也仍將有所增長(zhǎng)，但是否熱銷(xiāo)仍然由產(chǎn)品決定。

在供應(yīng)房源的區(qū)域來(lái)看，今年新增房源仍主要集中在西部的槐蔭區(qū)和東部的歷城區(qū)，這兩大區(qū)域上半年的開(kāi)盤(pán)量達(dá)到了總體開(kāi)盤(pán)量的27%，而且大幅的供應(yīng)量在下半年仍將持續(xù)。其他區(qū)域的樓盤(pán)供應(yīng)則主要以近郊和郊區(qū)為主，鮮見(jiàn)市中心的樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。

在房源的推盤(pán)時(shí)間和方式上，今年上半年不少房企也做出了調(diào)整和創(chuàng)新。為了迎合購(gòu)房者不占用他們的周末和上班時(shí)間，晚間開(kāi)盤(pán)屢見(jiàn)不鮮。而在開(kāi)盤(pán)方式上，很多開(kāi)發(fā)商也選擇單棟樓體開(kāi)盤(pán)，或因市場(chǎng)原因選擇延遲開(kāi)盤(pán)，防止出現(xiàn)去化不理想的結(jié)果。

半年成交：量?jī)r(jià)齊跌

從今年上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，雖因部分房企打折促銷(xiāo)導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所起伏，但總體趨于穩(wěn)定。均價(jià)從8328元/㎡到8160元/㎡，下降168元/㎡，降幅不大。其中根據(jù)同筑研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份房?jī)r(jià)還有較大漲幅，成交均價(jià)達(dá)8547元/㎡。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，每個(gè)月較小的均價(jià)浮動(dòng)是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，與推出的房源類(lèi)型有關(guān)。但5月——6月，成交均價(jià)由8547元/㎡下降至8160元/㎡，主要是因?yàn)椴簧匍_(kāi)發(fā)商為了沖擊半年任務(wù)，推出了不少特價(jià)房源。像西客站附近某樓盤(pán)項(xiàng)目，到了6月份連續(xù)推出5880元/㎡的特價(jià)房，每平方米的均價(jià)比平時(shí)價(jià)格低了將近千元。

在成交量的統(tǒng)計(jì)上，上半年的成交也并不理想。從各月商品住宅成交的數(shù)據(jù)來(lái)看，僅有2月和4月的成交套數(shù)保持上漲，其他4個(gè)月的數(shù)據(jù)均下降。其中，本應(yīng)是小陽(yáng)春和飄紅的三月、五月，成交量卻并不顯著。3月，濟(jì)南住宅市場(chǎng)共成交5150套，共計(jì)55.8萬(wàn)平方米，同比下降1.3%和2.3%，其中供應(yīng)量仍然集中在西部和東部片區(qū);5月則共計(jì)成交3201套，成交面積35.8萬(wàn)平米，同比下降24.5%和24.6%，房企普遍蓄客不足，加推量減少，直接導(dǎo)致成交量大幅下降。

從上半年項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，品牌房企的項(xiàng)目仍然最受歡迎。中海、綠地、萬(wàn)科、恒大、保利仍然占據(jù)2014年上半年普通住宅項(xiàng)目成交面積的前十。同時(shí)除了華潤(rùn)·中央公園外，排名前十的其他9個(gè)項(xiàng)目均為剛需項(xiàng)目。在今年成交面積排名前十的住宅項(xiàng)目中，成交均價(jià)在8000元/㎡以下的項(xiàng)目有6個(gè)，8千-1萬(wàn)的2個(gè)(中海國(guó)際社區(qū)第一季度的成交均價(jià)在8000以上，隨著5、6月份的低價(jià)開(kāi)盤(pán)和促銷(xiāo)，目前均價(jià)只有7800元/平左右)，超過(guò)1萬(wàn)的有華潤(rùn)中央公園和萬(wàn)科城2個(gè)項(xiàng)目。

半年土地：兩月零成交局面出現(xiàn)

順著2013年良好的市場(chǎng)環(huán)境，年初企業(yè)拿地的熱情高漲，中海、魯能、亙富、德潤(rùn)、世貿(mào)等品牌房企紛紛儲(chǔ)備土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—2月，濟(jì)南市土地成交達(dá)47宗，成交面積約334.63萬(wàn)平米。天橋區(qū)和槐蔭區(qū)占據(jù)1—2月份土地成交的42.5%，成為了土地成交的主力區(qū)域。但是隨著市場(chǎng)下行趨勢(shì)逐漸明顯，企業(yè)拿地的熱情開(kāi)始減退。2月過(guò)后，濟(jì)南土地成交加起來(lái)僅約有110萬(wàn)平米，僅占1、2月土地成交面積的1/3。其中4月、5月還出現(xiàn)土地市場(chǎng)零成交的局面。對(duì)于今年的土地局勢(shì)，近期也有開(kāi)發(fā)商告訴記者：“去年是我們求著政府賣(mài)地，今年是政府求著我們買(mǎi)地。今年多數(shù)土地成交都將會(huì)是底價(jià)成交，我們認(rèn)為已經(jīng)到了拿地的好時(shí)候了。”

房企半年：競(jìng)爭(zhēng)加速降價(jià)促銷(xiāo)

曾有開(kāi)發(fā)商跟記者坦言，2014年是他們?nèi)胄卸嗄陙?lái)最艱辛的一年。全國(guó)樓市整體遇冷，信貸政策咬緊不放都加重了購(gòu)房者的觀望情緒。“其實(shí)樓盤(pán)到訪(fǎng)一點(diǎn)都不少，但是就是在問(wèn)還有沒(méi)有可能再降價(jià)。”南部某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商告訴記者，今年上半年，他們完成集團(tuán)制定的上半年任務(wù)基本無(wú)望，“我們上半年制定的40個(gè)億的任務(wù)是不可能完成了，集團(tuán)也沒(méi)有再給我們調(diào)整任務(wù)，只能交上這一張不合格的成績(jī)單。”該開(kāi)發(fā)商說(shuō)。“不光我們的成績(jī)不好，我們行業(yè)交流的時(shí)候發(fā)現(xiàn)基本沒(méi)有房企完成任務(wù)的。”

受整體市場(chǎng)行情的影響，部分扛不住的房企開(kāi)始采取各種促銷(xiāo)手段，送面積、送裝修、送家電、首付分期等花樣層出不窮，但都收效甚微。部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試降價(jià)，以期以?xún)r(jià)換量，卻仍然是杯水車(chē)薪，成交量持續(xù)下降的局面仍然沒(méi)有緩解。