又有人預(yù)測(cè)房地產(chǎn)拐點(diǎn)到來(lái)了，這次的預(yù)言者是位“大員”。

 

近日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在公開(kāi)場(chǎng)合表示，房地產(chǎn)需求峰值期已經(jīng)出現(xiàn)，幾年以后房地產(chǎn)投資要增長(zhǎng)5%難度相當(dāng)大。他斷言：“這次是一個(gè)歷史性的拐點(diǎn)”。

 

從房?jī)r(jià)上漲開(kāi)始，就不斷有人預(yù)測(cè)拐點(diǎn)即將到來(lái)，但持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)雄辯地證明，塵世中的先知確實(shí)是鳳毛麟角。在諸多專(zhuān)家唱衰和多重政策調(diào)控之下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)20年的上升周期，有道是花無(wú)百日紅，如今的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了多事之秋。

 

近一段時(shí)間以來(lái)，看淡房地產(chǎn)的聲音占了上風(fēng)，市場(chǎng)對(duì)拐點(diǎn)論并不陌生，劉世錦的言論之所以引來(lái)廣泛關(guān)注，原因有二：一是作為政府的高層決策智囊，觀點(diǎn)具有信號(hào)意義；二是他此前多次準(zhǔn)確預(yù)言中國(guó)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)性變化，準(zhǔn)確率較高。

 

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)包括兩類(lèi)，一是對(duì)整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)的判斷，二是對(duì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，通常要基于對(duì)前者的嚴(yán)密分析，才能得出對(duì)后者的靠譜判斷。實(shí)際上，劉世錦對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性態(tài)度是一以貫之的，如他所言，“我們的研究不支持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期增長(zhǎng)，我?guī)啄昵耙恢笔沁@么一個(gè)觀點(diǎn)。”

 

不管時(shí)間早晚，拐點(diǎn)總是要到來(lái)的。現(xiàn)在看來(lái)，支持房地產(chǎn)拐點(diǎn)論的證據(jù)越來(lái)越多。房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力可以找出千萬(wàn)條，從宏觀上來(lái)看，能夠獲得廣泛認(rèn)同的有兩條：一是特有的匯率制度帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格上漲壓力，二是人口紅利形成的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力，如今這兩個(gè)動(dòng)力都在枯竭。微觀層面，土地、資本和勞動(dòng)力三個(gè)生產(chǎn)要素參與分配的格局也在發(fā)生改變，勞動(dòng)力在分配中的占比會(huì)長(zhǎng)期提升，土地和資本占比相應(yīng)下降，表現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，就是房?jī)r(jià)沒(méi)有趨勢(shì)性上漲的動(dòng)力。

 

任何行業(yè)都會(huì)有趨勢(shì)性變化，房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有理由長(zhǎng)樂(lè)未央。但是，拐點(diǎn)不是世界末日，預(yù)言拐點(diǎn)與發(fā)生崩盤(pán)還差著十萬(wàn)八千里。上半年有近一半知名房企銷(xiāo)售同比下降，同時(shí)也有像萬(wàn)科這樣的明星房企銷(xiāo)售額攀上新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾轉(zhuǎn)換，不會(huì)帶來(lái)另外一方的壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)。改善居住條件是全人類(lèi)共同的需求，而且中國(guó)的城市化進(jìn)程尚在演進(jìn)當(dāng)中。女友幽怨的眼神，會(huì)催促小伙子們鉚足勁攢首付的。

 

房地產(chǎn)上行周期內(nèi)，調(diào)控政策從未缺席，效果卻并不理想。在房地產(chǎn)平臺(tái)期和下行期，政策同樣不應(yīng)缺席，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的脫鉤過(guò)程需要做到非常平滑，一旦出現(xiàn)閃失，將成為不能承受之重。從這個(gè)意義上看，個(gè)別庫(kù)存較重地區(qū)放松限購(gòu)有其合理性，未來(lái)放松限購(gòu)也有可能繼續(xù)擴(kuò)大。看淡房地產(chǎn)的劉世錦也積極建議，房地產(chǎn)的“靴子”不能落得太急，否則銀行風(fēng)險(xiǎn)和地方政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)爆發(fā)。