“房價真的降了！”這是人們近來熱議的話題。2014年上半年，注定將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的重要時間節(jié)點；在這半年中，樓市整體出現(xiàn)了明顯下行態(tài)勢。
是階段性調(diào)整還是拐點已至
樓市上一次明顯下行是在2011年，當(dāng)年1月，限購政策出臺，全年樓市呈下降態(tài)勢。而此次樓市價格下降，則是由于市場供求關(guān)系發(fā)生了變化。今年農(nóng)歷新年之后，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)涼。4月份，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況中，房價環(huán)比下降的城市有8個；5月份，驟升至35個；6月份，這一數(shù)據(jù)又變成了55個。
按照規(guī)律，樓市每3年左右會有一次調(diào)整。此次樓市下跌，是階段性調(diào)整還是10余年總體上漲趨勢之后的市場拐點？
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，去年房地產(chǎn)銷售面積和銷售額增長迅速，高基數(shù)之下，今年很難再維持去年的增速。且限購幾年來，投資投機性需求已漸漸退出市場，剛需成為購買主力，而剛需在3年至5年內(nèi)不會重復(fù)購買，去年買得多今年自然買得少。此外，住房貸款成本的持續(xù)攀升和額度減少也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。
秦虹判斷，龐大的自住性需求量是維持市場信心的根基。目前，我國24歲至28歲的年輕人達(dá)1.2億，其中，約8000萬在城鎮(zhèn)居住，是婚房需求的主體；39歲至49歲的高儲蓄率人口有2.2億，構(gòu)成改善性住房的主體?？傊@樣的人口結(jié)構(gòu)決定了住房的真實需求仍然很大，可以支撐市場發(fā)展。
因此，“看好后市，目前只是階段性調(diào)整”是相當(dāng)一部分人的看法。當(dāng)然，也不乏認(rèn)為拐點已至的聲音。國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示，房地產(chǎn)靴子落地估計就在一兩年內(nèi)。“構(gòu)成中國房地產(chǎn)70%以上住宅的需求峰值是1200萬套至1300萬套，預(yù)計今年就能達(dá)到這個峰值，之后基本是走平甚至逐步回調(diào)，幾年以后，可能房地產(chǎn)投資要增長5%的難度都相當(dāng)大，目前就是一個歷史性拐點。”劉世錦說。
是繼續(xù)限購還是取消限購
為了遏制房地產(chǎn)市場過快上漲的趨勢，2011年初樓市調(diào)控措施出臺，其中“限購”是影響最大的一項措施。隨著樓市下行壓力增大，今年上半年，有購房意愿者大多持幣觀望，樓市庫存壓力日漸增大。一些地方試圖放松限購，出手救市。截至目前，已經(jīng)有呼和浩特、濟南等城市明文放松限購，還有眾多城市已經(jīng)實際上放松了對限購的執(zhí)行。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在樓市降溫的背景下，受制于土地財政的壓力，地方政府松動調(diào)控政策已成定局，各地都會有不同程度的松綁政策出臺。
在接受記者采訪時，多位專家明確表示，樓市明顯供大于求的城市可適當(dāng)放松限購。不過，秦虹認(rèn)為，“不實事求是的放松限購是危險的。”她說，個別中心城市購房需求仍然很大，一旦取消購房資格限制，短期內(nèi)或許沒有大量人口買房，但在房價預(yù)期上漲時，需求便會涌入市場，這違背了抑制投資投機性需求，保證合理購房需求的調(diào)控初衷。
對于限購逐步放松之后可能出現(xiàn)的效果，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市下行趨勢較為明顯，地方救市效果短期內(nèi)難有明顯影響。也有人認(rèn)為，不管限購是否放松，信貸政策對樓市影響更多，一旦信貸政策趨于寬松，樓市形勢將有可能改變。
綜合各方觀點，無論是階段性調(diào)整還是歷史性拐點，當(dāng)前都應(yīng)避免房價大漲大跌，從促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和更好地解決人們的居住問題的角度出發(fā)，慎重決定相關(guān)政策的調(diào)整。
棚改模式啟動多元發(fā)展路徑
樓市變化多端，多層次的住房供應(yīng)體系要求市場發(fā)揮作用，更要求政府在必要時進(jìn)行調(diào)控。
當(dāng)前，“雙向調(diào)控”是樓市政策的主基調(diào)。其實，“雙向調(diào)控”可以理解為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，明顯供大于求的城市千方百計消化庫存，而供應(yīng)緊張的城市給剛需以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠；也可以理解成政府在因過度投機導(dǎo)致的房價過快上漲的城市采取的調(diào)控措施，在調(diào)控房價的同時，政府還提供了保障性住房為市場“托底”。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了上半年保障性安居工程的進(jìn)展情況。據(jù)了解，全年計劃新開工保障性安居工程700萬套，其中，棚戶區(qū)改造470萬套，占比超過一半。截至6月底，今年已開工保障性安居工程530萬套，基本建成280萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的76%和58%。
從數(shù)字可以看出，保障性安居工程進(jìn)展順利，棚改是其中的重頭戲。為此，國家出臺政策，鼓勵加大棚改力度。6月26日，銀監(jiān)會宣布，批復(fù)同意國家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部，為全國棚改提速提供成本適當(dāng)、長期穩(wěn)定的建設(shè)資金。
“我國房地產(chǎn)市場正處于增長換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期、政策完善期。要在穩(wěn)增長與惠民生中求得平衡，加大棚戶區(qū)改造力度是重要選擇。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說。
房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)下行趨勢之時，加大棚改的力度能夠?qū)_房地產(chǎn)對經(jīng)濟下行的影響。數(shù)據(jù)顯示，以最早開展棚戶區(qū)改造的遼寧省為例，2005年以來，遼寧省棚戶區(qū)改造累計投入建設(shè)資金700多億元，可拉動投資2500億元以上，遼寧省棚戶區(qū)改造創(chuàng)造帶動約12萬人次實現(xiàn)就業(yè)和再就業(yè)。
總之，加大棚戶區(qū)改造力度，可較大程度改變房地產(chǎn)市場的供應(yīng)格局。
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