在二、三線城市相繼發(fā)出樓市限購“松綁”的信號后，這一股“解禁”之風也在近日刮到了上海，但在7月18日上海市政府新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人徐威否認了此傳聞，并表示，上海一直以來嚴格執(zhí)行有關房地產政策，不存在所謂的限購“松綁”。

 

據(jù)金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月第三周，商品住宅成交不足15萬平方米，與上周商品住宅25.83萬平方米的新增供應形成明顯的落差，可見樓市觀望情緒之濃，開發(fā)商和購房者之間陷入焦灼。有業(yè)內人士表示，這樣的局面或將是未來三個月市場的主流表現(xiàn)。

 

無條件看漲跌都錯誤

 

上周，上海市政府新聞發(fā)布會上公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年上海房地產業(yè)增加值為554.89億元，同比增長1.2%，增幅回落了13.3個百分點。房地產開發(fā)投資為1338.01億元，比去年同期增長5.4%。市統(tǒng)計局總經(jīng)濟師嚴軍介紹，上半年全市新建商品房銷售面積同比下降了18.6%，其中商品住宅銷售面積下降了17.1%。在商品住宅當中，市場化住宅的銷售明顯下降，降幅達到37.2%，存量房買賣登記面積下降了45.3%。

 

“當前房地產市場確實出現(xiàn)了一些新情況和新變化，但我認為還是要全面客觀地加以分析。”嚴軍表示，“2013年全年，上海全市商品房銷售面積增長超過25%，商品住宅銷售面積增長達到26.6%，存量房買賣登記面積增長了78%，存量住宅買賣登記面積翻了一倍。”“在這樣的背景下，上海今年的房地產市場出現(xiàn)一定程度的調整，既是房地產本身發(fā)展的需要，也有利于整個國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。”他認為，“總體來看，上海房地產市場的發(fā)展態(tài)勢還是平穩(wěn)的，下一步如何發(fā)展還需要進一步觀察。”

 

對此，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任、佑威機構執(zhí)行董事黃志堅也認為，依照目前的運行態(tài)勢，后市雖然價格下行壓力繼續(xù)加大，但在上海等一線城市依然限購的情況下輕言崩盤，同樣不切實際。后市若開發(fā)商愿意給予“充分”優(yōu)惠，成交量就可能有所提升，成交一旦放量，價格也就能企穩(wěn)。因此，后市要觀察影響樓市的各種主要因素的變化，成交量和價格是各種因素博弈下“合力”的結果，后市無條件看漲和看跌都是錯誤的。

 

高品質改善需求仍旺盛

 

從克而瑞近期發(fā)布的上海上半年樓市數(shù)據(jù)顯示，成交面積前5名樓盤均為剛需項目，而成交金額前5名的則均為改善型項目?；揪G城·錦繡蘭庭、綠城·上海御園、新江灣中凱城市之光、綠地海域笙暉等市區(qū)樓盤的搶眼表現(xiàn)，表明置業(yè)者對于高品質樓盤的改善需求潛力非常大。

 

但在10萬元/平方米以上的頂級豪宅成交前十位來看，其市場分化表現(xiàn)在加劇，除3個項目成交表現(xiàn)尚佳外，其余成交套數(shù)均不超過3套?？傮w來看，頂級豪宅還未出現(xiàn)真正的領軍項目。

 

“超低價的樓盤沒能出現(xiàn)在榜單前列，取而代之的是高品質的緊湊剛需產品和舒適改善產品。表明樓市已經(jīng)進入品質致上、戶型精品化、細分化狀態(tài)。”克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄表示。

 

事實上，從筆者上周末走訪的寶山、閔行區(qū)內高端新品項目的售樓處注意到，現(xiàn)場來訪客流數(shù)量確實相當可觀，但當下實際有意向的置業(yè)者并不多。筆者隨機采訪了一位來訪者徐女士，詢問其購房意向，她表示，現(xiàn)在多以看房為主，實際購買意愿并不強。有些樓盤由于地塊的樓板價偏高了，感覺項目的性價比并不突出，而有些樓盤從整體區(qū)域看，價格還有下行的空間，加之目前樓市在一輪輪的限購過程中，已經(jīng)壓制了投資、投機的置業(yè)者，接下來應該將關注點聚焦到自住需求的年輕一代上了，所以個人認為樓市應該很快有新的政策動向，房價還有議價的空間，現(xiàn)在這個階段先來多了解項目本身品質、戶型等情況。

 

城鎮(zhèn)化語境下房地產仍值得期待

 

置業(yè)者的理性不無道理，但從置業(yè)者的口中也能感受到他們或將樓市的短期調整后，再次入市的積極性。的確，若從遠期來看，上海作為長三角的龍頭，還有較大的成長和上升空間。全國政協(xié)常委、上海市政協(xié)副主席周漢民就在“中國改革論壇2014”上指出，上海的未來發(fā)展，一定要以全球化進程為導向，在長江中下游以及整個長江中心城市中擔當起龍頭城市的重任，這是由中國的城鎮(zhèn)化和大城市群主導的城市化浪潮所決定的。

 

今年5月6日,上海新一輪總體規(guī)劃編制啟動，上海市城市規(guī)劃設計研究院副總工詹運洲就表示，上海要做有影響力的全球城市，新一輪特大城市發(fā)展趨勢將強調人本化、生態(tài)化和區(qū)域一體化，把城市群的協(xié)同均衡發(fā)展作為整個城市發(fā)展的平臺。用產業(yè)結構調整來引導人口結構的優(yōu)化，進一步加大對新城和新市鎮(zhèn)的投入力度，突出復合社區(qū)發(fā)展理念。完善其公共服務設施，發(fā)揮產城融合對人口的吸引作用。

 

未來上海城市的定位或將是由南洋理工大學社會科學院劉宏提出的“網(wǎng)絡上海”，網(wǎng)絡的意義不僅僅是經(jīng)濟關系，還有很重要的是人才吸引，不僅僅是聚集全國的人才，而是聚集亞洲的人才，在這個聚攏的過程中，將對周邊的區(qū)域、周邊的國家既有輻射作用，也有聯(lián)動的效應。由此可見，在上海新一輪規(guī)劃中，城市影響輻射規(guī)模將進一步擴大，人口的導入不僅在量上進一步擴張，在質上也將有所提升，而一旦有了人口聚集的吸引力，樓市也必將存在一定規(guī)模的需求市場，上海的房產市場依舊令人期待。

 

入市的“窗口期”正在出現(xiàn)

 

德佑地產研究總監(jiān) 陸騎麟

 

作為一線城市的上海來講，市場的需求依舊存在，但目前多數(shù)購房者暫時都選擇了觀望，限購松綁短期內并不可能實現(xiàn)，隨著滬上今年以來商品住宅庫存壓力不斷攀升下，不少房企尤其是中小房企在今年上半年業(yè)績又不佳的雙重背景下，下半年出現(xiàn)“以價換量”的情況會繼續(xù)增多，尤其是一些位于外圍區(qū)域的中小型房企開發(fā)的項目，在今年下半年不排除降價銷售的可能。

 

年中，由于成交低迷造成全市商品住宅庫存創(chuàng)歷史高點。由于去年開發(fā)商拿地和開發(fā)建設進度的加快造成今年供應未出現(xiàn)明顯回落，那么在新增供應增加，成交萎縮的情況下，庫存量也急劇增加，去化周期也達到了18個月之久。在如此高的庫存之下，下半年不少開發(fā)商或許需要通過“以價換量”的形式來促進成交，因此，購房者的窗口期稍縱即逝。

 

去庫存仍是樓市關注焦點

 

上海中原地產研究部總監(jiān) 宋會雍

 

樓市上半年表現(xiàn)清淡，市場各方早早為下半年做準備。上半年銷售狀況不佳的開發(fā)企業(yè)，資金壓力已越來越明顯，因此開發(fā)企業(yè)焦慮情緒在加劇。雖然市場預判轉機可能出現(xiàn)在“金九銀十”，但是否能出現(xiàn)還有不確定因素?；诖耍恍┲行∑髽I(yè)不得不在淡季提前入市。目前市場雖有推盤，但量和價上有所保留，試探市場的目的更強。由于在金融與市場政策上沒有實質性突破，樓市成交也未必很快有大起色，但為了吸引買家，營銷手段會越來越多、越來越新穎。