與房地產(chǎn)市場一樣，土地市場也走到十字路口。
此前，土地快速升值給房地產(chǎn)開發(fā)帶來的利潤都十分可期。然而，海通證券近期一份報告卻披露，土地紅利帶給開發(fā)商的高收益即將宣告終結(jié)。
報告顯示，從2011年到2013年，國內(nèi)地價、房價和CPI的復(fù)合年均增速分別為5.84%、5.16%和3.02%，已呈相互趨近態(tài)勢，地價、房價的增幅甚至已經(jīng)比中長期貸款的基準(zhǔn)利率還要低。在這樣的背景下，利用銀行、信托甚至民間借貸融資囤地會產(chǎn)生巨額虧損。土地市場的價值正在被重新評估。
高增長時代終結(jié)
2013年3月，香港房地產(chǎn)公司新世界發(fā)展將自己手中持有一宗地塊以90億元的價格賣給了融創(chuàng)綠城。而在1993年，新世界買入這一地塊的價格是7.5億元。20年間土地價格漲了12倍，收益遠遠超過了單個房地產(chǎn)項目開發(fā)所能獲得的利潤。
這樣以土地升值獲得利潤的運作模式并非個例。還有一種短期囤地方式，即是以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，在拿地后不急于開發(fā)，等待房價上漲周期到來再將項目推向市場。這種方式多發(fā)生在高價拿地之后。
以囤地方式通過土地升值獲利的模式最早發(fā)生在早年的香港企業(yè)身上，香港企業(yè)對這種模式情有獨鐘，并依仗其精準(zhǔn)的判斷和快速的反應(yīng)從中獲得豐厚的利潤。隨后，越來越多的國內(nèi)房企也爭相效仿。在房地產(chǎn)過去的黃金十年中，這種模式在全國多地屢試不爽。
香港企業(yè)之所以能夠從囤地中獲利，有三個因素。第一，有足夠資金來承受囤地過程中的各類壓力。第二，能夠準(zhǔn)確識別和預(yù)測地塊未來開發(fā)的增長潛力。第三，能夠?qū)ふ业胶线m的買家，獲得較高的土地溢價。
囤地模式的本質(zhì)是對城市發(fā)展下的土地紅利直白套現(xiàn)。然而不論無何，囤地模式能夠獲得利潤的前提都是土地價格及房價的快速上漲。
有數(shù)據(jù)顯示，從2004年到2013年的10年間，全國平均地價從332元/平米漲到1144元/平米，翻了三倍有余。一線城市地價上漲的幅度更是非常之快。過去10年，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期給予了囤地有力的支持。而進入平穩(wěn)發(fā)展的白銀時期，這種支持是否還會存在？
“現(xiàn)在不會還有企業(yè)考慮在北京上海這種地方囤地了。”泰禾集團負責(zé)拿地相關(guān)人士告訴記者，對于在競爭激烈的一線城市生存的開發(fā)商來說，高周轉(zhuǎn)幾乎是降低風(fēng)險收獲利潤的必行之路。
在一線城市開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)都在面臨著土地成本升高侵占利潤的窘境。2012北京樓面地價與房價比為0.31，2014年這個數(shù)值升到0.41。土地成本占房子售價的比重越來越高。
土地成本則意味著機會成本和財務(wù)費用。一位業(yè)內(nèi)人士坦言，萬科、綠地這類大規(guī)模房企儲備一宗地塊所需要支出的財務(wù)成本大約是地價的10%。如果每平方米土地儲備每年支出的財務(wù)成本是2000元，但房價每年只能漲3000元，對于開發(fā)商來說就是風(fēng)險、甚至是賠錢。
房價停滯倒逼囤地改革
香港囤地能夠成功，根本上是因為香港是彈丸之地，土地越用越少。但中國內(nèi)地土地并不缺乏。在早期囤地能夠成功，是因為中國改革開放的紅利和城鎮(zhèn)化的紅利共同作用，催生了囤地價值。
但隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本平衡，房價高速上漲的時期已基本過去。萬科總裁郁亮將接下來的十年定義為白銀十年，所謂黃金時代已經(jīng)過去。
供求基本平衡，就意味著除了一線等少數(shù)地區(qū)，大多數(shù)地方的房價不會暴漲，甚至停漲。即便在北京、上海等地，2014年以來也失去了漲價的原動力。這進一步瓦解了囤地的基礎(chǔ)。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就此直言，北京、上海土地價格上漲過快，遠遠超過房價的漲幅。在當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢來看，這是難以為繼的。
北科建集團董事總經(jīng)理王勇向記者表示，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸成熟，政策的完善，地價處于高位，現(xiàn)在囤地這種方式獲利的空間很小。
王勇認為，相比起一二線城市，三四線城市碰到的問題可能更大，很多地方的規(guī)劃遠遠超過了當(dāng)?shù)爻鞘兴軌虺薪拥乃?，現(xiàn)在三四線城市住宅市場過剩問題已經(jīng)凸顯。除了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)外，囤地的實際意義已經(jīng)不大。
另一位開發(fā)商表示，旅游用地囤地現(xiàn)象是比較嚴重的，像一些三線旅游城市，土地成本較低，未來升值空間還是看得見的，可能儲備一年土地升值的收益就蓋過成本了。這也是還能夠運用囤地模式的根本原因。
這也逼得手中持有大量土地的開發(fā)商，必須重新思考土地策略。
房企需轉(zhuǎn)變思路
“房地產(chǎn)行業(yè)的黃金暴利時期已經(jīng)過去了，這個時代比的是前期的策劃能力、產(chǎn)品設(shè)計能力，包括成本管理、工程管理、營銷能力，甚至是周轉(zhuǎn)速度，我們只能以加快周轉(zhuǎn)的方式來獲得利潤。”王勇表示。
“不能坐等土地漲價帶來利潤，不勞而獲，企業(yè)就只能提高開發(fā)能力完善運營體系，快周轉(zhuǎn)可以降低財務(wù)成本。”某房企拿地負責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在很多企業(yè)要求拿地后8個月產(chǎn)品入市以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，以這樣的速度往前推，就要求企業(yè)在拿地之前就考慮產(chǎn)品類型，做好規(guī)劃。拿地后兩個月之內(nèi)需要拿到規(guī)劃證，緊接著就必須開始施工，這需要成熟的產(chǎn)品線支持。
隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善和調(diào)整，土地價格的長期趨于高位，房價的高增長即將成為過去，囤地這種方式已經(jīng)被越來越多的房企摒棄，取而代之的是更多的房企采用低利潤、快周轉(zhuǎn)的運營模式。在一些城市囤地越多可能帶來的風(fēng)險和虧損越多。土地市場的變化，帶給企業(yè)新的思考，如何運作土地，這個房地產(chǎn)開發(fā)中的必要生產(chǎn)資料以得到最大的收益成為大家關(guān)注的焦點。
囤地模式難以為繼，開發(fā)商必須要重新思考拿地和開發(fā)的關(guān)系，甚至需要重新建立商業(yè)模型。這不僅是未來房地產(chǎn)開發(fā)的需要，政府也加大了對囤地的打擊力度。
現(xiàn)在是時候告別囤地模式了。
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