中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心昨日發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展(2014年中期)報(bào)告》。報(bào)告稱，2014年上半年，大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌面快速擴(kuò)大，但跌幅還很有限。全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段，一線城市住房銷量跌幅最為顯著，三線城市住房投資增速回落明顯。

 

大中城市房?jī)r(jià)普遍微跌

 

報(bào)告稱，2012年下半年及2013年大中城市房?jī)r(jià)暴漲，刺激了住房開(kāi)發(fā)投資的迅猛增長(zhǎng)。這些新增供給在2014年集中入市，從而形成大中城市階段性供給過(guò)剩的格局。

 

經(jīng)歷了2013年大中城市房?jī)r(jià)全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌面快速擴(kuò)大，但跌幅還很有限。

 

目前的房?jī)r(jià)跌幅較小，相對(duì)于上年同期，僅有溫州一個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，其他城市均未跌破上年同期價(jià)格。

 

全國(guó)樓市庫(kù)存水平攀升

 

報(bào)告還指出，2011年以來(lái)，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的總體態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，大城市樓市也出現(xiàn)滯銷。

 

全國(guó)樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，成交量萎縮、庫(kù)存水平攀升，一方面是待售面積的增加，一方面是全國(guó)銷售不暢和大中城市房?jī)r(jià)微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開(kāi)發(fā)投資增速不斷下滑，住房市場(chǎng)步入低速增長(zhǎng)期。

 

樓市“暴利”時(shí)代終結(jié)

 

分析未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整趨勢(shì)將繼續(xù)，主要指標(biāo)會(huì)有所回升但幅度有限。而對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)測(cè)，他指出，未來(lái)10年樓市將進(jìn)入“白銀”時(shí)代，投資“暴利”時(shí)代終結(jié)。住房需求還將強(qiáng)勁，但與過(guò)去相比將減速增長(zhǎng)，但需求不會(huì)絕對(duì)下降。

 

專家建議

 

三線城市可放松限購(gòu)

 

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士、社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心副研究員鄒琳華分析稱，為消化結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與階段性高供給，普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2至3年的調(diào)整期。短期內(nèi)市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整不可避免，但還不會(huì)進(jìn)入持續(xù)衰退與蕭條。

 

倪鵬飛表示，市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整有利于消化2010年以來(lái)過(guò)度的庫(kù)存，應(yīng)該讓市場(chǎng)充分發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用，政府不應(yīng)急于救市，盲目采取行政措施干預(yù)。他認(rèn)為，一、二線城市目前不適合放松限購(gòu)，“這些城市公共服務(wù)較好，解除限購(gòu)會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題。”但三、四線城市如房?jī)r(jià)嚴(yán)重下跌，可酌情放松限購(gòu)。

 

拐點(diǎn)最早2020年出現(xiàn)

 

報(bào)告稱，2015年至2030年中國(guó)城市住房需求的總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“上升-平穩(wěn)-下降”的“倒U型”特征，拐點(diǎn)大致出現(xiàn)在2020年至2025年間，屆時(shí)中國(guó)城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。

 

報(bào)告還指出，從總體上看，單獨(dú)兩孩政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健均衡發(fā)展。就目前而言，單獨(dú)兩孩政策的力度和強(qiáng)度還無(wú)法達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果。