昨天是杭州限購政策放松的第一天，所有人都盯著主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)的市場反應(yīng)。結(jié)果，從截至昨晚9點的透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)成交106套，較前一天增長32套，余杭區(qū)成交129套，較前日多65套，而蕭山只成交了17套，比前日還少了22套。

 

雖然只增長了32套，但昨日主城區(qū)樓市成為絕對的焦點，不少上千萬元的豪宅在解限第一時間成交放量。截至昨晚8點半，主城區(qū)單價40000元、 140方以上的豪宅共成交了17套，其中，武林壹號簽約6套，總價約1.6億元，其中最貴的一套550方，總價5000萬元，一次性付款；濱江城市之星簽約6套，總價超過9600萬元；綠城蘭園簽約4套，總價超過3600萬元；綠城云棲玫瑰園簽約1套404方的中式大宅，總價2300多萬元。此外， 主城區(qū)昨日140方以上的大戶型房源成交也同時看漲，坤和和家園簽約5套，總價3800多萬元；新湖武林國際公寓簽約4套，總價2900多萬元；此外，凱旋門、十方別墅、濱江紫金府、金隅江城府、綠城之江1號、綠城麗江公寓、雅戈爾西溪晴雪等樓盤都有1套簽約量。據(jù)統(tǒng)計，這些豪宅一天的成交額就超過了4億。

 

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，此前一周（7月21日-27日），主城區(qū)成交的千萬級豪宅僅為3套，而昨天一天的成交量就超過過去好幾周的總量。與此同時，也有統(tǒng)計顯示，大戶型壓貨較多的濱江集團(tuán)在解限第一天成為最大的贏家，截至昨天下午5點，城市之星、武林壹號、萬家星城、紫金府等樓盤一共入賬2.63億元，占杭州主城區(qū)當(dāng)日成交總金額的六成多。

 

對于昨天主城區(qū)的豪宅放量，業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的意見是，很可能都是之前因限購，購房者只能與開發(fā)商簽線下協(xié)議（這種線下交易的方式，主要是一些未滿足購房條件的購房者與開發(fā)商之間簽訂相關(guān)的約定購房協(xié)議），一旦解限，這些房源立刻“轉(zhuǎn)正”，嚴(yán)格說來，還不能算限購放松后產(chǎn)生的“增量”。

 

不過，也有項目借機(jī)促預(yù)定成功的。昨天，武林外灘借主城區(qū)140方以上戶型解限之際，推出了一口價活動，215方的精裝住宅一口價43000元/平米，據(jù)了解，此前該樓盤215方戶型的在售均價為50000多元/平米，總價1000萬元/套起，根據(jù)開發(fā)商的描述，活動一推出當(dāng)晚就有兩套定出。廣宇相關(guān)工作人員透露，來下定的客戶主要是之前來看過、對房源有興趣但沒有資格購買的人，聽說解限了，而且有優(yōu)惠，所以決定下單。

 

與主城區(qū)相比，昨天余杭區(qū)129套的成交量較前一天增長更加明顯，漲了一倍多，創(chuàng)7月份單日成交量新高。從具體成交看，昨天共有53個樓盤有成交量，幾乎是全面開花，不過從面積段來觀察，幾乎還是以剛需小戶型為主。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能是短暫的放量現(xiàn)象，是否能就此形成支撐市場向上的沖力， 還有待時間驗證。與此相對的是，截至昨晚，透明售房網(wǎng)顯示，余杭區(qū)新建商品房可售套數(shù)為49898套，比27日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)又增加了1638套，其中住宅41264套，也比27日增加1624套，預(yù)計庫存去化周期大概在15個月左右，壓力還是不小的。

 

讓業(yè)內(nèi)人士對余杭區(qū)的成交量能持續(xù)增長有保留意見的原因還有蕭山的表現(xiàn)。由于蕭山提前一周就釋放了解限的消息，早在上周就出現(xiàn)過短暫的成交量大漲情況，7月21日蕭山限購放松消息傳出當(dāng)日，蕭山成交122套，比前一天增長了近100套，不過隨后的一周里日成交量始終維持在三四十套的水平，并沒有大幅波動的跡象，而到了昨天，成交量跌至17套，解限效應(yīng)并不明顯。按當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商分析，上周一出現(xiàn)的突然放量多少有幾個樓盤正好首開或降價促銷的原因，在解限消息放出之前就有積累，正好在上周這個時間點簽約，接下來的市場走向才是真正反映解限政策是否對市場有促動的關(guān)鍵。

 

限購松綁首日，一個今年來最大規(guī)模的土地城市論壇在杭州召開了。昨天，在由余杭區(qū)人民政府主辦的杭州同城化發(fā)展論壇上，余杭2014年讀地手冊首發(fā)，其中收錄了余杭區(qū)內(nèi)的40宗成熟地塊，吸引了80余家開發(fā)商代表到場。

 

據(jù)了解，繼去年土地市場大熱之后，今年上半年余杭區(qū)土地成交額同比下降了39%，其中值得關(guān)注的是，成交面積達(dá)到118公頃，幾乎與主城區(qū)相當(dāng)，只是成交額相差近5倍，可見土地價格還是有明顯差距。此次在解限首日便召開推介會，難免格外引人注目，這次會議不僅匯集了包括余杭區(qū)國土局、區(qū)教育局、區(qū)衛(wèi)生局等在內(nèi)的職能部門，各大在杭開發(fā)商也派代表參加，把握一級土地市場解限后的風(fēng)向。

 

根據(jù)前天公布的消息，從昨天開始，余杭區(qū)的限購是全部松綁。所以在昨天的會上，余杭區(qū)副區(qū)長李紅良也是信心十足地表示，這次政策松綁能享受到最大利好的首選余杭，余杭區(qū)會是主城區(qū)溢出需求的最大受益者，而杭州的同城化趨勢將成為余杭樓市最具吸引力的紅利。

 

也正因為有這樣的底氣，所以昨天余杭區(qū)2014年的讀地手冊一下子拋出了40宗可出讓成熟地塊，涵蓋了未來科技城、臨平新城、北部新城、崇賢新城等眾多熱門新興板塊，這其實也是向在場的各家開發(fā)商伸出了橄欖枝。面對解限當(dāng)口，眾多與會開發(fā)商代表除了對是否拿地態(tài)度謹(jǐn)慎之外，對政策松綁提振的市場大環(huán)境還是相對樂觀。江蘇新城浙江公司總經(jīng)理吳亞春就表示，雖然解限對于大部分是首套置業(yè)的剛需項目影響不大，但增強(qiáng)了市場信心，對開發(fā)商來說，今后拿地的選擇更大了，產(chǎn)品可以做得更豐富。“之前鑒于市場限購的實際情況，開發(fā)商拿來的地塊只能做討好剛需市場的小戶型，不敢做太多其他戶型產(chǎn)品，解限之后，尤其是余杭市場徹底放開，開發(fā)商就可以做各類產(chǎn)品了。”

 

和余杭情況類似的還有蕭山。在上周蕭山率先透露限購放開消息后，第二天就發(fā)布了最新的7宗土地出讓公告，此舉立刻引人與解限政策做聯(lián)想。雖然隨后相關(guān)部門澄清，這些地塊是原來就規(guī)劃好的，否認(rèn)與限購松綁有關(guān)聯(lián)，但也從側(cè)面反映出市場的敏感度。

 

對此，也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，判斷土地市場會立刻回暖還有點為時過早，畢竟目前更多開發(fā)商的燃眉之急是消化庫存，對于拿地，在謹(jǐn)慎的態(tài)度指導(dǎo)下，地塊位置、發(fā)展前景以及價格都是需要詳加考慮的要素。

 

市公積金二套房首付率先降至六成

 

銀行房貸政策未見松動

 

“限購”已經(jīng)松綁，“限貸”還會遠(yuǎn)嗎？還真不好說。不過昨天，市公積金二套房貸款政策率先作出最新調(diào)整，首付由原先的七成變?yōu)榱桑慈掌痖_始執(zhí)行。而銀行商業(yè)貸款方面，還未見到任何松動跡象。

 

市公積金二套房首付調(diào)至六成

 

昨天，記者從杭州市公積金中心工作人員處了解到，使用市公積金貸款購買二套房，首付成數(shù)已調(diào)整為六成，不過需要滿足如下條件：現(xiàn)有住房建筑面積在140方以下或者現(xiàn)有住房建筑面積在140方以上、但同一戶籍內(nèi)人均住房建筑面積低于34.68平方米的家庭。

 

而在此之前，市公積金中心對于二套房購買的規(guī)定為：1、符合貸款基本條件，且職工家庭（借款人、配偶）未使用公積金貸款或公積金貸款已還清；2、職工家庭（借款人、配偶、未成年子女）現(xiàn)有人均住房建筑面積低于本市統(tǒng)計部門公布的上年度平均水平（注：2013年杭州市人均住房建筑面積為34.68平米），并且符合國家二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；3、第二套住房公積金貸款首付比例不低于70％。

 

記者同時詢問了浙江省公積金中心，對方工作人員表示，二套房首付比例仍為七成，沒有任何變化。

 

銀行房貸政策未見變化

 

銀行商業(yè)貸款方面，記者昨天從杭州房貸發(fā)放量最大的兩家銀行工行和建行得到的信息是：目前執(zhí)行的政策還是首套房基準(zhǔn)利率，個別評級高的客戶可能會拿到9.5折利率；而二套房則依然執(zhí)行首付七成，利率上浮10％的底線。節(jié)奏上看起來明顯滯后于限購松綁政策出來之后，市中心豪宅項目的成交速度和金額。

 

對于買房人來說，雖然現(xiàn)在已經(jīng)具備了買房資格，但最后能不能買得起房，還必須面對一個殘酷的現(xiàn)實，那就是銀行給你提供的按揭貸款成本和限制并未改變。記者從建設(shè)銀行某支行了解到，目前他們執(zhí)行的房貸政策依然是首套房基準(zhǔn)利率，二套房嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍的利率政策，三套房則干脆拒絕，銀行不提供房貸支持。

 

這基本上是目前杭州市房貸按揭價格執(zhí)行的“底部”了。其余股份制銀行，要么干脆不做房貸業(yè)務(wù)，如果做的話，利率水平也只會多不會少。部分股份制銀行甚至實行首套房1.1倍的利率政策。

 

限貸“硬杠子”要等央行來抽

 

“限購政策出臺后，要反饋到房貸政策上，時間上確實會有滯后。”中國人民大學(xué)重陽金融研究員客座研究員董希淼認(rèn)為，畢竟限購和限貸之間并沒有直接聯(lián)系，限購令的頒布主體是地方政府，而銀行一切金融政策的發(fā)布機(jī)構(gòu)則是央行。因此，杭州市各家銀行短時間還不會調(diào)整限貸政策。

 

“估計限購松綁的執(zhí)行范圍還要進(jìn)一步擴(kuò)大，且松綁程度還要加大。如果房價還是沒有什么變化，限貸政策才會有所松動。不過這些硬杠子都要等央行來抽。”董希淼預(yù)測。

 

實際上，對于銀行來說，在其經(jīng)營的各種信貸業(yè)務(wù)中，個人按揭貸款總體金額大，個體償貸行為好，違約現(xiàn)象少，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)類業(yè)務(wù)項目，性價比要優(yōu)于車貸和消費型貸款。