7月30日，國務院發(fā)布《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》，吻合了目前新型城鎮(zhèn)化的改革思路。此次改革的亮點在于打破了二元戶籍制度，使“居民戶口”取代了農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口。人口的行政屬性變革，自然會產(chǎn)生一系列的刺激作用，比如對房地產(chǎn)市場就將產(chǎn)生深刻的影響。

 

巧合的是，這樣一個政策的出臺，和目前地方政府或明或暗的救市思路正好發(fā)生了碰撞。地方政府救市的尷尬在于：成交量并不因入市門檻降低而馬上迸發(fā)，救市過程帶來了房價新一輪的上漲。很顯然，此類救市的做法還是有一個救急式的特征。

 

樓市長效調(diào)控和發(fā)展機制要求尋找萬無一失的解決方案，圍繞人口因素做文章自然成為關(guān)鍵。從房地產(chǎn)市場來看，市場需求是由人口因素決定的。而在我國，戶籍制度使得人口的自然分布和社會階層分布變得復雜，進而干擾了市場需求。反過來說，如果能夠理順戶籍制度，改變?nèi)丝诜植?，那么自然能夠因勢利導，促使人口資源和房地產(chǎn)市場資源得到更有效地匹配。

 

缺乏人口管理的樓市，自然會陷入失衡的困境。大城市人口密集扎堆，對城市的住房市場產(chǎn)生了比較大的壓力。這樣一來，大城市的各類資源被過度使用，導致房價居高不下。反過來看，中小城市卻面臨人口導入速度慢、凈流量為負的尷尬。部分城市甚至出現(xiàn)了“空巢”現(xiàn)象。

 

缺乏科學性的戶籍制度，往往能夠扭曲當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。最為典型的例子就是天津武清。天津武清過去為什么樓市成交非常火爆，就在于當?shù)貙嵤┝怂{印戶口政策。但隨著天津今年6月初取消此類政策，武清樓市成交量也跟著發(fā)生了一個劇烈波動。此類戶籍制度顯然對于樓市的穩(wěn)定沒有太多的利好。而更令人擔憂的是，部分已成交的樓盤被空置，入住率極低，這造成了資源的極大浪費。

 

因此，建立一個科學的戶籍制度改革體系，對樓市發(fā)展自然有利好作用?？梢哉J為，在目前房地產(chǎn)市場一直蕭條的情況下，此次戶籍制度改革，振奮了地方政府的救市心情。而且從此前部分地方的實踐來看，也都通過放松戶籍制度來實現(xiàn)“搶人”的目的。這里需要警惕的問題是，雖然戶籍制度改革利好人口資源的重新分布，但如果簡單地依賴此類制度，可能效果并不好，甚至容易陷入戶籍改革中的一些誤區(qū)。

 

該意見對不同類型的城市戶籍制度進行了差異化的規(guī)定：建制鎮(zhèn)和小城市的落戶將全面放開，而中等城市和大城市還會有所收緊。這樣一個制度也是符合目前市場預期的。但問題在于，對于一些建制鎮(zhèn)和小城市，是否憑借此類戶籍制度改革就能實現(xiàn)當?shù)胤e壓庫存的去化，在這里是要打一個問號的。實際上此前部分城市拿落戶制度為賣點進行吆喝，但人口并沒有預期中的大導入，當?shù)氐膸齑嬉廊环e壓嚴重。很顯然，在發(fā)展房地產(chǎn)方面，不應該過于依賴放松的戶籍制度。

 

此次改革希望建立與城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度相適應的教育、衛(wèi)生、就業(yè)、社保、住房、土地及人口統(tǒng)計制度。此類提法固然很好，但對于地方政府來說，要想真正使此類工作落地，需要大量的資金。此類制度聚焦了一個詞：福利。但如果簡單地以福利來加速人口導入，可能效果不佳?，F(xiàn)實情況是，如果一些更優(yōu)質(zhì)的高校資源、醫(yī)療資源、企業(yè)總部不進行轉(zhuǎn)移，那么很多配套的吸引力依然會不足。自然地，與其硬碰不如討巧，地方政府在戶籍制度改革過程中，需要先導入最有誘惑力的因素，這樣才能真正活躍當?shù)爻鞘泻蜆鞘械臍夥铡?/div>