- 高爾夫莊園 【城西版塊】
- 樓盤均價：6900
- 項(xiàng)目地址：工業(yè)大道和濱河大道交匯西300米（臨沂大學(xué)東北門）
- 售樓電話：0539-7638888
-
首頁 |
動態(tài) |
詳情 |
圖庫 |
問答
盡管貴州省為欠發(fā)達(dá)省份，但是近年來，貴州的高爾夫球場建設(shè)卻十分火熱。
以貴陽為中心，包括遵義、六盤水、安順、黔南布依族苗族自治州和黔東南苗族侗族自治州，高爾夫球場的建設(shè)都如火如荼。保利公園2010就是其中在建的高爾夫球別墅項(xiàng)目之一。
記者實(shí)地調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，保利公園2010項(xiàng)目占地6000畝，其中有1800畝建18洞高爾夫球場，剩余用地則圍繞高爾夫球場分三期開發(fā)獨(dú)棟、聯(lián)排、合院及洋房等產(chǎn)品，目前第一期400棟別墅已經(jīng)售罄，第二期別墅也已經(jīng)開始銷售，粗略計(jì)算該項(xiàng)目銷售額將突破100億元。
然而，2010年，保利置業(yè)拿下這塊地的價格僅為8.71億元，是以底價方式競得該地塊，且競買人只有保利置業(yè)一家公司。更加奇怪的是，這塊土地被規(guī)劃為“生態(tài)旅游基地、綜合開發(fā)”用地，如今卻被開發(fā)建設(shè)成為高爾夫球場和別墅。
記者就此采訪保利置業(yè)相關(guān)人士，但截至發(fā)稿前，并未得到其任何回應(yīng)，而貴陽市國土部門則回應(yīng)記者稱，生態(tài)旅游基地上建高爾夫球和別墅均為違建。
體育用地建成高球場
七八月份的貴陽很清爽，最高溫度只有26℃上下。隱匿在山水之間的高爾夫球場，正吸引著全國的富人來此地避暑打球。
從擁堵的貴陽市中心出發(fā)，向東北方向驅(qū)車20分鐘，行至烏當(dāng)區(qū)航天大道中段，道路寬闊而且車輛稀少。道路兩邊群山起伏，綠樹成蔭。保利公園2010項(xiàng)目就坐落在一片旺中帶靜的寶地上。
資料顯示：保利公園2010項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)成西南頂級別墅住區(qū)。項(xiàng)目南北縱深7公里，總占地6000畝，體育公園用地1800畝，原生態(tài)林帶占了2200畝，綜合綠化率78%，總建筑面積170萬平方米，容積率僅為0.6 。
另有資料顯示，該項(xiàng)目內(nèi)“保利貴州體育運(yùn)動基地”是中國西南地區(qū)唯一規(guī)模達(dá)到18洞的峽谷山地運(yùn)動球場。該項(xiàng)目離貴陽市區(qū)直線距離約7公里，距離機(jī)場約12公里，是目前貴州省內(nèi)交通最便利的市區(qū)球場。
7月23日下午，記者以購房者身份來到保利2010項(xiàng)目銷售中心。一位姚姓銷售人員毫不避諱地向記者介紹這就是一個有高爾夫概念的別墅項(xiàng)目。
在交談中，記者了解到：2011年8月，保利公園2010開售的第一批洋房幾乎售罄，僅剩幾套面向高爾夫球場的洋房，毛坯價7200元/平方米。別墅部分共分三期開發(fā)。2013年年初第一期別墅開售，包括獨(dú)棟、聯(lián)排、合院等不同類型，總價從158萬元/套到980萬元/套，共400套，早已售罄。目前在售的二期別墅比一期更貴，成交均價在1200萬元/套，最高價格達(dá)1600萬元/套。
“保利公園賣得最快的就是最貴的別墅。整個二期的大環(huán)境很好，有山有水，而且有6個球道，一個球場至少2萬平方米草坪，周圍山上都是植被。預(yù)計(jì)到明年年初，二期別墅會賣完，然后就會開發(fā)第三期了，”銷售人員對記者說。
隨后，記者走訪了保利2010項(xiàng)目。緊挨著銷售中心的高爾夫球場上，正有人在揮桿打球。噴淋裝置不斷給草地澆水。而圍繞著高爾夫球場的則是密密麻麻的尚未竣工的別墅。
“高爾夫球場前面九棟別墅已完工并對外營業(yè)。后面九棟別墅全都是原始森林覆蓋的峽谷球場，非常漂亮。”銷售人員告訴記者。
公開報(bào)道顯示，該高爾夫球會開業(yè)已經(jīng)有一年時間，目前有100余名正式會員和幾十個練習(xí)場準(zhǔn)會員客戶，會籍價格為38萬元。
執(zhí)法部門眼皮底下的違建
記者查詢保利公園2010招拍掛公告信息，顯示該地塊于2010年3月19日-31日舉行國土土地使用權(quán)招拍掛，土地用途為生態(tài)旅游體育、酒店、文化娛樂設(shè)施及住宅用地。那么，“生態(tài)旅游體育”用地為何被建成高端高爾夫別墅項(xiàng)目？
實(shí)際上，早在2004年，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》上就明確規(guī)定，停止新的高爾夫球場審批；2006 年12月，高爾夫球場項(xiàng)目被列入《禁止用地項(xiàng)目目錄》。此后，多個部委下發(fā)了超過10個“禁令”，但高爾夫球場建設(shè)依然是屢禁不止，突出表現(xiàn)是一些地方以鄉(xiāng)村體育公園、休閑俱樂部、城市公園等名義建高爾夫球場。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長蔡為民告訴記者：“2004年以后，國家就要求暫停高爾夫球場建造，在正式的規(guī)范性文件出臺之前，2004年以后新建的任何高爾夫球場以及獨(dú)棟別墅都是被禁止的。所謂的聯(lián)排別墅、合院屬于低密度別墅，打的也是擦邊球。”
記者發(fā)現(xiàn)，該占地6000畝的高端高爾夫球場暨別墅項(xiàng)目，距離貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局只有2公里，為何這么多年沒有被查處？
7月24日，記者走訪了貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局法監(jiān)科。法監(jiān)科工作人員表示，不清楚該項(xiàng)目高爾夫球場的建設(shè)情況，亦未進(jìn)行過相關(guān)執(zhí)法行動，并以法監(jiān)科沈科長到市里開會為由，拒絕了記者的采訪。
帶著這個問題，記者又采訪了貴陽市國土資源市場管理處副處長孫洪。他十分肯定地告訴記者：“生態(tài)旅游體育”用地被建成高爾夫球場和獨(dú)棟別墅，肯定是違法違規(guī)的。
保利公園2010項(xiàng)目位于國家AAA級景區(qū)附近，原地塊為農(nóng)田丘陵、奶牛牧場和魚塘，原始植被豐富、森林茂盛。修建高爾夫球場和別墅是否對于土地造成了破壞和污染？截至記者發(fā)稿前，貴陽市國土部門及環(huán)保部門未給出回應(yīng)。
知情人告訴記者，貴陽保利公園2010項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)際上得到了有關(guān)方面的大力支持。項(xiàng)目北側(cè)的北二環(huán)城市主干道的建設(shè)，優(yōu)化了國家重點(diǎn)鐵路工程線路，為減少對項(xiàng)目的影響，政府相關(guān)投入已超過5億元。市政府給予的相關(guān)稅費(fèi)和引入完善市政配套設(shè)施，都有利于降低該項(xiàng)目的開發(fā)成本。
預(yù)計(jì)銷售總額突破百億
6000畝高爾夫別墅違建項(xiàng)目，能堂而皇之地存在背后是巨大的利益驅(qū)動。
記者查閱到的《保利公園2010營銷策劃案》、《貴陽保利公園2010傳播方案》等資料顯示，高爾夫球場是保利公園2010項(xiàng)目銷售的核心賣點(diǎn)。產(chǎn)品面向的客戶群體主要是貴陽及周邊城市（成都、重慶、昆明、長沙、廣州）的高爾夫球友和潛在愛好者。
保利公園2010項(xiàng)目的營銷中心則緊挨著高爾夫球場而建。營銷中心內(nèi)設(shè)置有高爾夫球推桿練習(xí)器，讓購房者免費(fèi)體驗(yàn)。項(xiàng)目內(nèi)張貼的廣告、售樓書等也時時體現(xiàn)高爾夫球元素。
“高爾夫別墅背后，集聚的是城市財(cái)富金字塔的最頂尖消費(fèi)群體。房企打造此類物業(yè)，重在構(gòu)建一個‘圈子’。在同交通條件、市政配套條件下，擁有高爾夫球場的普通商品住宅，價格會高出30%。擁有高爾夫配套的別墅，價格要高出50%。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。
實(shí)際上，該項(xiàng)目也確實(shí)因?yàn)楦郀柗蚺涮锥@得了巨大的溢價空間。記者拿到的一份針對保利公園2010項(xiàng)目的《貴陽高爾夫綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告》顯示，假如該項(xiàng)目從2009年10月正式啟動，整體開發(fā)及銷售時間需要10年。在2012年即可源源不斷地回籠資金，保證項(xiàng)目的滾動開發(fā)進(jìn)程。在項(xiàng)目開工后第6年即可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流為正，即2015年項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)盈利。
該報(bào)告同時顯示，如果按照獨(dú)立別墅整體銷售均價12000/平方米，聯(lián)排別墅6000元/平方米，花園洋房4000元/平方米，小高層3600元/平方米，商業(yè)配套9000元/平方米，以及高爾夫500個會員進(jìn)行測算，該項(xiàng)目銷售收入可達(dá)818840萬元。
而銷售人員提供給記者的實(shí)際銷售價格為，該項(xiàng)目的花園洋房均價5000元/平方米，一期獨(dú)棟別墅均價17000-24000元/平方米，聯(lián)排別墅銷售均價13000元/平方米。預(yù)計(jì)二期、三期的別墅價格還會一路走高。按照這一實(shí)際銷售價格，保利公園2010的銷售總額將突破100億元。
即使按照該可行性報(bào)告給出的保守結(jié)論，保利公園2010項(xiàng)目稅后投資收益率將達(dá)到23.4%，內(nèi)部收益率達(dá)16.62%，一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，保利置業(yè)當(dāng)年是以底價拿下這塊用地，低廉的土地成本，顯然為項(xiàng)目的成本控制和銷售定價預(yù)留了大量的可操作空間，降低項(xiàng)目風(fēng)險同時亦能有效地保障項(xiàng)目的投資回報(bào)率。
實(shí)際上，保利公園2010項(xiàng)目用地原為貴陽三聯(lián)乳液有限公司奶牛場，屬國有農(nóng)業(yè)用地，土地使用權(quán)人為貴陽三聯(lián)乳液有限公司（以下簡稱“貴陽三聯(lián)”）。根據(jù)當(dāng)時的媒體報(bào)道，該地塊掛牌出讓是貴陽第一宗運(yùn)用“土地一級開發(fā)拆遷安置房用地模式”進(jìn)行交易的。
一位不愿意透露姓名的貴陽三聯(lián)的職工反映，當(dāng)時開發(fā)商給予的賠償價格是2200元/平方米，政府給予賠償價格是1773元/平方米。而當(dāng)時貴陽的平均房價已經(jīng)達(dá)到3000元/平方米以上。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
