有著“浙江第一豪宅”之稱的武林壹號，在備受市場關注的同時，也長期面臨“嚴重滯銷”、“降價銷售”的輿論困擾。

 

7月29日，杭州限購“松綁”第一天，武林壹號連續(xù)簽約6套千萬級豪宅、當日攬金破1.6億元的新聞再一次將這個曾經的地王項目推至風口浪尖。相比較，大眾對此爆發(fā)性業(yè)績的驚訝，多位市場人士在接受時代周報記者采訪時卻依然給出了“解限當日杭州豪宅的成交房源基本都是轉簽”、“這些只是存量不是增量”、“曇花一現”的負面判斷。

 

2006年9月，綠城集團聯手濱江集團以36.3億元的總價在競標中勝出，將武林壹號所在地塊—杭汽發(fā)項目收入囊中，樓面價在當時高達1.087萬元/平方米，成為當年名符其實的“地王”。但實際上拿地以來，武林壹號長達8年的開發(fā)、銷售時間里，遭遇限購政策、市場大環(huán)境低迷，而項目本身高額的開發(fā)成本也讓企業(yè)面臨巨大資金壓力，傳聞與質疑一直如影隨形。

 

今年6月末，開發(fā)商之一、實際操盤方濱江集團董事長戚金興在接受媒體專訪時，也曾提及“資本市場有人不了解實際情況，以為武林壹號嚴重滯銷”的傳聞。而濱江集團董事會秘書李淵在接受采訪時，也一再向時代周報記者“澄清”武林壹號的銷售業(yè)績。

 

“2014年已過去的前7個月，武林壹號銷售成績驕人，在房產市場平淡的情況下，以近15億元的合同銷售金額榮膺整個大杭州地區(qū)銷售金額的第一。武林壹號在杭州無論是銷售業(yè)績還是業(yè)界地位都是當之無愧的‘壹號’，我司對它至今所取得的成績相當認可，而之后的推盤節(jié)奏也正按照原先的計劃有條不紊地進行著。”李淵稱。

 

地王開發(fā)緩慢被迫信托融資

 

在杭州市拱墅區(qū)湖墅南路，原隸屬于中國重型汽車集團旗下的杭州汽車發(fā)動廠地塊，如今已經成了浙江人口中“第一豪宅”的所在地。用開發(fā)商的宣傳語說，這里距離杭州市政府250米，距離商業(yè)中心武林廣場500米，具有千年歷史的京杭大運河水景資源，坐擁杭州最繁華的武林商務圈、西湖文化廣場，稀缺性不言而喻。

 

只不過，這塊寸土寸金的寶地，卻在拿地后長達8年的時間里尚未開發(fā)完畢。“杭汽發(fā)地塊2006年出讓，但是毛地出讓，工廠還沒有搬遷。2009年交地，后來規(guī)劃調整，開工已經到2011年了。”戚金興曾對此作過解釋。

 

當年，為了開發(fā)杭汽發(fā)項目，綠城集團與濱江集團還專門成立了濱綠房地產公司，濱江集團持有50%的股份，綠城[簡介 最新動態(tài)]中國的控股子公司綠智科技和添惠投資分別持有25%的股份。但是濱綠房地產公司成立之后的4年時間里，杭汽發(fā)項目一直處于規(guī)劃論證過程中。直到2010年底，項目規(guī)劃才最后確定。原預計2010年10月的開工時間也不得不延期。據了解，杭汽發(fā)項目實際開工時間是2011年4月，比之前預計的開工時間晚了半年。

 

這一所謂的規(guī)劃調整，實際上是地塊內公建、住宅、幼兒園的位置做調整，將文暉路的規(guī)劃辦公兼容賓館業(yè)用地與沿湖墅南路一側的原住宅用地中部分用地進行互換。盡管總開發(fā)量不變，公建高度由原130米降至110米，但卻拖延了長達4年，讓武林壹號項目錯過了杭州樓市的黃金時期。

 

除卻進展一拖再拖之外，武林壹號項目開發(fā)所需的巨額資金也對濱江集團及另外兩個股東綠智科技和添慧投資提出了更高的要求。根據公開資料，開工后不久，濱江集團及綠智科技和添慧投資便向濱綠房地產公司注資10億元，濱綠房地產公司注冊資本由原來的3.89億元增至13.89億元。

 

此外，還有數家銀行和信托資金輸入。時代周報記者根據公開資料不完全統(tǒng)計，杭汽發(fā)項目所撬動的各項貸款共計42.1億元，超7成為信托貸款，其中國投信托和興業(yè)國際信托分別提供信托貸款15.1億元和15億元。而在該項目之前，濱江集團的項目很少將信托作為主要的融資通道。然而，相比于信托貸款，銀行的開發(fā)貸款規(guī)模明顯較小，難以滿足武林壹號項目大量“吸資”的要求，所以實質上，信托融資成為武林壹號項目開發(fā)過程中主要的融資方式。

 

值得一提的是，武林壹號項目的第一筆信托融資，國投信托所發(fā)的“濱江綠城杭汽發(fā)項目貸款集合資金信托計劃”已經于2013年9月6日到期。據了解，該項目并未對外披露預期收益率情況。不過，以當年房地產信托平均預期收益10%以及發(fā)行成本的3%計算，該筆融資到期后至少兌付了本息19億元。

 

“濱江集團的項目之前主要以自有資金開發(fā)，會有少量的銀行開發(fā)貸，但杭汽發(fā)項目的資金量需求遠大于其他項目，銀行的開發(fā)貸款在2011年也出現收縮，杭汽發(fā)項目就不得不考慮信托融資了。”一位信托分析師曾指出，“目前看來，武林壹號的資金回籠還行，不過回籠的資金既要支撐開發(fā)的后續(xù)投入，又要兌付即將到期的貸款，資金回籠的速度要求就更高了。”

 

如今，根據濱江集團2013年年報顯示，截至2013年12月31日，武林壹號項目累計實際投入金額已近50億元，而該項目的計劃投資總額則超過110億元。

 

然而，一方面是項目進展緩慢、資金大量投入，另一方面自武林壹號開工后的2011年起，較差的市場環(huán)境也讓開發(fā)企業(yè)經歷考驗。

 

根據公開資料，雖然濱江集團2013年的營收大增61.9%，但其凈利潤僅由12.65億元增至14.10億元，同比微增11.39%，其房地產業(yè)務毛利率僅為30.02%，較2012年同期下降15.13%。而實際上，2011年開始，濱江集團無論毛利率、凈利率均一路走低。與此同時，短期償債壓力自2012年起開始走高，凈負債率則始終維持在90%左右的高位。此外，根據濱江集團2013年財報，其存貨價值為301億元，是其營收103億元的近3倍，去庫存壓力巨大。

 

中信[簡介 最新動態(tài)]建投證券分析師蘇雪晶近期在點評濱江集團2014年一季報時稱，“資金方面，由于2013 年公司拿地支出增加，項目進入開工節(jié)奏，而一季度銷售回款低于預期，公司2014 年末一年內到期非流動負債和短期借款之和與貨幣資金的比重達到3.8，短期償債壓力較大。長期財務杠桿來看，公司凈負債率較2012 年略有下降，但仍維持在90%左右的高位，財務狀況仍需銷售提速來改善。”

 

不過，盡管已經錯過最好時機，機構方面對交付期將近的武林壹號改善濱江集團財務狀況抱有期待。分析師蘇雪晶便在其研報中指出：“高端項目武林壹號也有望趕在年底前部分交付，公司利潤率持續(xù)下行的狀態(tài)有望在今年改善。”

 

開賣近兩年均價下調27.5%

 

今年以來，濱江集團一直面臨利潤下行，自身要求加快資金回籠的需求，為了改善這種狀況，武林壹號項目被寄予了厚望。然而，武林壹號項目的銷售狀況一直難以提振，因而成為濱江集團的一塊心病。

 

由9幢豪華精裝修住宅、1幢超五星級四季酒店和2幢四季公寓組成的武林壹號項目，2012年12月6日首次開盤，推出了7號樓的66套房源，戶型分別為235平方米和290平方米兩種“小戶型”。

 

根據當時濱江集團銷售人員對外宣傳稱，2012年，武林壹號首次開盤當天，7號樓的住宅中近80%已由意向客戶預約，這部分客戶當天基本前來支付了定金。有人當時按照單套房源定金200萬元來計算，曾稱7號樓首日開盤吸金將超過10億元。

 

不過，媒體卻在開盤之后的2013年1月30日查詢杭州房地產信息網數據，武林壹號首批推出的66套住宅在當時實際銷售量僅為37套，尚有29套待售，并未達項目方所稱的80%那么樂觀。在66套首批房源后的2013年3月26日，武林壹號再次推出5號樓、6號樓共105套房源，戶型有448平方米、560平方米和640平方米三種。時代周報記者查詢杭州透明售房網數據，截至目前，首次開盤的7號樓基本售罄，66套房源中僅剩下1套待售；但是5號樓、6號樓已售房源則分別為8套和17套，可售套數分別為37套和43套。而根據濱江集團2013年財報顯示，截至2013年12月31日，武林壹號項目的存貨價值高達49億元。

 

今年3月份，武林壹號1號樓加推166套房源，主力戶型為318平方米的中間套和334平方米的邊套，四房兩廳帶保姆房的經典戶型，作為整個項目最后的300平方米級“小戶型”面世，根據杭州透明售房網數據，截至目前已銷售64套，可銷售套數則為102套。

 

不過，有市場人士猜測，武林壹號1號樓之所以取得較好的銷售業(yè)績，是因為其大幅降價取得的。有媒體指出，自2012年底推盤以后，武林壹號的成交均價便一路走低。根據目前公開的統(tǒng)計數據顯示，2012年12月，武林壹號的月成交均價為80026元/平方米，2013年1月，武林壹號的成交均價下調為73435元/平方米，下滑幅度達8%； 2013年1月29日當天，武林壹號的成交均價為69564元/平方米，比當月成交均價還要低5%；2014年第一季度，武林壹號共售出37套，合同金額6.99億元，銷售均價約為5.80萬元/平方米，武林壹號開賣接近兩年時間，銷售均價下調27.5%。盡管濱江集團方面從未正面回應過市場普遍的“降價”猜測，但實際上武林壹號營銷經理稅國珊在今年早些時候接受媒體采訪時間接承認過價格調整對于撬動武林壹號銷售的作用。她當時說：“不難看出，首次7號樓開盤銷售均價對外宣稱是76000元/平方米，而1號樓我們更多強調的是5萬元/平方米的起價，在價格的推廣和傳播中，側重點有了一個變化。1號樓因為起價1500萬元，對于客戶來說，吸引力還是非常大的。”

 

濱江集團董秘李淵在接受時代周報記者電話采訪時對武林壹號的銷售狀況作出了回應，他稱：“首次推盤的7號樓戶型相對較小，所以去化特別快，目前基本已經售罄；而后期推出的5號樓、6號樓，這一批躍層戶型總價比較高，去化的確沒有像200多平方米的戶型那么快。今年我們又推出了1號樓，310平方米左右的總價可覆蓋的范圍相對又會比較廣。銷售這塊主要受限于戶型和總價，金字塔尖的客戶肯定沒有那么多。”

 

“當然，如果放在五六年前，整個市場處于比較亢奮的階段，也不排除一開盤就售罄的可能。但是我們在做整個產品的過程中，市場也在發(fā)生變化，包括高凈值客戶也開始多方比較，他們的選擇也會更謹慎，所以去化周期也會相對比較長。”但是他同時強調，在濱江內部對于武林壹號的銷售狀況還是比較肯定，“總的來說，銷售狀況符合我們的預期。”

 

簽約6套豪宅僅是“曇花一現”

 

盡管一再強調對武林壹號這一類高附加值產品做好了銷售周期較長的心里準備，濱江集團對于7月29日杭州限購“松綁”對其銷售業(yè)績的提升還是充滿期待。

 

“限購放開以后，我們也覺得，這是對市場信心的提升。另一方面，對于銷售，濱江集團也為一些高端客戶掃除了購買的障礙。所以我們對武林壹號的銷售業(yè)績提升信心比較足。”李淵稱。

 

不過，相比較企業(yè)對于此次限購“松綁”所賦予的期待，一些市場分析人士則抱以較為冷靜的態(tài)度。針對武林壹號在限購當天連續(xù)簽約6套千萬級豪宅，其中包括一套555平方米頂層邊套躍層戶型，總價高達4985萬元的豪宅，有杭州房地產市場業(yè)內人士向時代周報記者透露，“高端豪宅的客戶關系維護需要做得非常到位，此次成交的房源多是之前就已經線下談好，只待正式轉簽，因此解限當日，杭州豪宅的成交房源基本都是轉簽的”。

 

“當天售出的武林壹號1號樓頂樓500平方米樓王豪宅，業(yè)主早在今年上半年就已看上這套總價近5000萬元的豪宅。之前受“限購”所困，未能及時網簽。在得知解限消息后，他特意從外地飛回杭州下單轉簽，并且一次性全額付款。”上述人士稱。

 

易居（中國）高級分析師薛建雄向時代周報記者分析稱：“所謂的案例有特殊情況，我們需要看的是總量問題。售樓處原本在談的客戶，可能之前需要注冊公司，或者用親戚名義購買，但是限購取消之后，客戶直接可以購買，但這僅僅只是個案，并不代表總量會大幅上漲。一個月內談的單子，可能在一天之內全部簽約，甚至可能是昨天、前天簽約，為了新聞宣傳需要而說成是限購取消當天。這個不能簡單做比較，就像樓盤開盤第一天賣出200套，但是剩下半年卻只賣出100套，不可能按照開盤當天的業(yè)績來預測未來一年的業(yè)績。”

 

“所謂放開的領域，其實依然是瓶頸。因為經濟整體不好，房價下跌，最不會買房的就是富人，因為他不缺房子。經濟形勢不好，受影響最大的是富人，他們生意不好做。政策放開的地方，其實是房地產市場最不好的地方，所以并不會一下子變好。”薛建雄稱。

 

根據同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向時代周報記者提供的數據，截至6月30日，杭州（含蕭山、余杭）商品住宅存量1151.94萬平方米，3個月移動存銷比已達24.75個月，且?guī)齑娈斨懈叨吮壤急容^大。

 

另一位不愿具名的分析師甚至向時代周報記者分析，武林壹號此次爆發(fā)性的業(yè)績僅僅只是“曇花一現”。該人士稱，“從營銷策略上講，迎合政策現在把量放出來，對于市場有一個明確的利好信號。我覺得對于整個市場來講是短期的、曇花一現，也就是這一兩周的事情。整個區(qū)域還是有一個比較大的去化壓力，也不會因為政策的調整，整個高端市場就有比較大的變化。”

 

此外，此前曾有消息稱武林壹號預計將于今年年底，迎來B區(qū)塊7號樓的房源交付，這將是武林壹號的首批交付房源。不過，李淵對此消息予以否認，武林壹號首期交付或將拖延至明年。