8月6日,鄭政東出【2014】6號(網(wǎng))城鎮(zhèn)住宅用地在網(wǎng)上進行拍賣,編號為50759529的企業(yè)最終以52430萬元競得,溢價率128.65%,折合每畝1614萬元,樓面價達16143.46元/平方米,成為鄭州新的雙料“地王”。
《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn),拿下“地王”項目的開發(fā)商并不是品牌房企,而是一家具有國資背景的企業(yè)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,在樓市低迷期,土地市場出現(xiàn)“地王”并非那么簡單,這其中不僅僅蘊含著政府的推地思路,也與未來市場的發(fā)展趨勢密切相關(guān)。
他表示,目前地方政府往往會迫于財政壓力而采取“托市”措施,比如推出優(yōu)質(zhì)地塊、降低起拍價格、降低競拍門檻等措施,適度“炒作”土地市場,刺激市場回暖。
兩月內(nèi)連出“地王”
從搜房網(wǎng)統(tǒng)計的鄭州房價走勢看,鄭州房價在2014年1月達到最高值,突破每平方米9000元,直逼10000元;6月房價重新回歸到9000元以內(nèi);6月與1月相比,房價下跌了8.31%。此外,據(jù)《河南商報》記者不完全統(tǒng)計,今年1~4月份,鄭州市區(qū)共有14塊商服用地通過招拍掛的方式出讓,面積約488.18畝,其中有6塊商業(yè)用地流拍,約128.91畝。
另據(jù)克而瑞機構(gòu)提供的最新數(shù)據(jù),鄭州市6月供應(yīng)商品房106.71萬平方米,環(huán)比上漲13.69%,同比上升25.47%;成交58.12萬平方米,環(huán)比下降14.51%,同比下降38.99%,供求比1.84。
但是,正是在樓市低迷的背景下,鄭州上述地塊區(qū)域兩個月內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)兩個“地王”。早在今年6月5日下午,鄭政東出(2013)24號地塊掛牌出讓,經(jīng)過21輪的競價,被河南中盟地產(chǎn)有限公司以高達2.883億元總價摘得,成為鄭州總價“地王”,并以14006.4元/平方米的樓面價和1587萬/畝的單價刷新紀錄,溢價率達到116.3%。
兩個月之后,該區(qū)域土地出讓再現(xiàn)波瀾。鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域鑫勝路北、九如路西32.477畝商務(wù)金融用地網(wǎng)掛結(jié)束,經(jīng)過29輪激烈競拍,最后的成交總價為52430萬元,單價1614.32萬元/畝,相對起始價706萬元/畝,溢價率高達128.65%,另再交廉租房892萬元移地建設(shè)款,再次刷新了鄭州單價“地王”記錄。
有觀點認為,該區(qū)域受到熱捧的原因,是因為優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺。河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京在接受 《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示,該區(qū)域缺住宅用地,又由于規(guī)劃的優(yōu)勢,所以受到房企的追捧。
據(jù)了解,根據(jù)《鄭州市城市總體規(guī)劃(2010~2020年)》及《鄭東新區(qū)概念性總體規(guī)劃》等上位規(guī)劃進行編制,將龍湖地區(qū)功能定位為,金融集聚中心、城市旅游休閑服務(wù)中心,以生態(tài)為特色的宜居城區(qū)。規(guī)劃目標是將龍湖地區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為土地與空間資源配置合理,開發(fā)建設(shè)組織有序,配套設(shè)施完善,景觀優(yōu)美、環(huán)境宜人、富于水景特色的未來型城市新區(qū)。
地方政府在“托市”?
在市場進入下滑通道時,房企逆市拿“地王”,多少有些令人費解。據(jù)報道,上述地塊由鄭州國投置業(yè)有限公司競得?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn),該公司并無官方網(wǎng)站,在114上也無登記公司電話。記者通過查詢工商資料得知,鄭州國投置業(yè)有限公司的法人代表是周衛(wèi)華,成立日期是2007年12月17日,投資人是鄭州投資控股有限公司。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批準成立,于2005年10月在鄭州市工商局登記注冊的國有獨資公司,注冊資本為13.9億元,公司資產(chǎn)規(guī)模達82億元。
在張宏偉看來,進入二季度以來,土地市場不景氣,土地出讓金銳減,同時房地產(chǎn)相關(guān)稅收大幅下滑,地方財政在兩大財源“雙降”的重壓之下,地方政府“壓力山大”,處境難言樂觀。
張宏偉認為,地方政府會適度采取“托市”措施,保證土地不流拍,以適度刺激土地市場回暖,保證財政收入穩(wěn)定。而在市場低迷期提供優(yōu)質(zhì)地塊,刺激品牌開發(fā)商拿地?zé)崆?成為政府推地的重要手段之一。
“地王項目”入市難
市場全面轉(zhuǎn)冷時,一些“地王”項目從“香餑餑”變成“燙手的山芋”。入市定價難是“地王”項目的通病。據(jù)上海易居研究院研究員嚴躍進估算,該項目樓面價是1.6萬/平方米,疊加建工成本和營銷費用,入市價格達到2.5萬元/平方米才可盈利。
鄭州當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者,目前鄭州市單價兩萬以上的高端樓盤共有4個,和最新“地王”在同一區(qū)域內(nèi),最有可比性的豪宅項目是建業(yè)天筑項目?？硕鹛峁┑臄?shù)據(jù),建業(yè)天筑項目1~7月份共成交155套,成交均價為16866元/平方米。建業(yè)地產(chǎn)一位內(nèi)部人士透露,上述“地王”的成交帶有偶然性,不代表整體市場。
另外,鄭州市場單價2萬元到3萬元的豪宅客戶較少。上述地塊只有三十多畝,做高端的話,景觀很難布置,并且容積率也有要求,他對于企業(yè)搶“地王”的動機感到很奇怪。
張宏偉表示,在房地產(chǎn)市場“以價換量”環(huán)境下,土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼,如果當前土地市場正在醞釀2009~2010年或2013年土地市場的復(fù)蘇行情,這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當前的“微調(diào)”定向?qū)捤赊D(zhuǎn)為再度收緊。
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