“全國房地產(chǎn)市場差異非常大，比如在河南調(diào)研時鄭州市房管局局長就告訴我，今年上半年鄭州市核心區(qū)的商品房成交并不理想，負(fù)增長10%左右，但鄭州核心區(qū)之外的區(qū)域商品房成交面積同比增長了44%。”住建部政策研究中心主任秦虹昨天在由萬科、新世界、北京住總等多家開發(fā)商聯(lián)合舉辦的“北京中央別墅區(qū)新十年區(qū)域發(fā)展論壇”上如是說，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)不僅全國分化明顯，就連同一個城市的不同區(qū)域差異也特別大。
秦虹也進(jìn)一步解釋，與以往全國房地產(chǎn)行業(yè)一線城市與二、三線城市的分化不同，今年上半年的二、三線城市的房地產(chǎn)市場在進(jìn)行分化，同一個城市的不同區(qū)域也在分化。秦虹以6月份在安徽的調(diào)研結(jié)果舉例說，安徽省絕大多數(shù)城市都是三、四線城市，但是皖北房地產(chǎn)形勢一片好，皖南則一片差，皖北房地產(chǎn)最好的城市商品房成交量同比增長了48%，而皖南的馬鞍山、銅陵、蕪湖等市的商品房銷售都是負(fù)增長10%左右。
“今年的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)很難用好與壞來進(jìn)行衡量了，只能描述為分化，各地差異都非常大。”秦虹說，不過其在對接下來房地產(chǎn)走勢判斷時則認(rèn)為，下半年全國房地產(chǎn)市場的總體情況應(yīng)該會好于上半年，秦虹在會上也對該判斷給出了五個依據(jù)。
首先，秦虹分析，去年上半年房地產(chǎn)市場增長基數(shù)非常高，最高時商品房銷售面積增長速度達(dá)到46%，是有房地產(chǎn)史以來第二高增長高年，僅次于2009年增速曾經(jīng)達(dá)到的49%，實際上今年上半年房地產(chǎn)銷售面積總量也是房地產(chǎn)市場發(fā)展以來的第二個高年，因此也不能判定今年上半年房地產(chǎn)市場的低迷和蕭條。“而去年房地產(chǎn)市場是前高后低，去年下半年增長放緩，也就決定了在基數(shù)上今年下半年的房地產(chǎn)市場將好于今年上半年，這是一個技術(shù)上的判斷。”秦虹說。
秦虹認(rèn)為今年上半年房地產(chǎn)市場的成交不盡如人意，一個很重要的原因，就是個貸今年上半年收得非常緊，不但成本提高，貸款利率普遍上漲10%、15%，最高的還上升30%，額度也明顯收縮了，很多開發(fā)商房子賣出去5、6個月，都拿不到貸款。甚至還有購房者因為簽了合同4、5個月卻拿不到貸款，都開始退房了。“下半年個貸的環(huán)境將好于上半年，這對下半年房地產(chǎn)市場的影響也將好于上半年。”
“現(xiàn)在開發(fā)商整體的資金狀況是偏緊的，尤其是中等企業(yè)因為資金問題而施行的價格策略，對帶動銷售還是非常有幫助的。新盤入市的價格也不會定得太高，價格策略是有效的。”秦虹表示，開發(fā)商普遍實施的價格策略將會奏效。
秦虹分析下半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的上升，也會帶動銷售。“為什么判斷下半年供應(yīng)量會增加呢？緣于去年新開工情況的增長非常好。今年下半年陸續(xù)上市的項目也就會增多。我始終認(rèn)為供給能夠帶動銷售。今年下半年的供應(yīng)量要大于今年上半年，不一定就賣不出去房，反而可能會創(chuàng)造一些需求和帶動銷售，因為購房者的選擇多了。”
“我不想對地方政府的房地產(chǎn)市場調(diào)整是對還是不對、是好還是不好作出評價，我只是客觀地認(rèn)為地方政府的這些調(diào)整政策實際上、客觀上是為購房者提供了更加寬松的購房環(huán)境。”秦紅說，“這就是客觀上這些政策將會起到的作用。很多人認(rèn)為地方政府即使放限購、出政策，也不會有人買房。但是，我不認(rèn)同。”
北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志則認(rèn)為，今年上半年北京房地產(chǎn)市場行情并不理想，已經(jīng)是眾所周知，而且在數(shù)據(jù)上也已經(jīng)多有體現(xiàn)。
“房地產(chǎn)投資雖然達(dá)到1500億，看似有9.1%的增長，但是這些增長是由于新開工中的土地購置費27%的上漲帶來的。”陳志指出，實際上今年上半年北京房地產(chǎn)市場的新開工是在下降的，而上半年的投資增長也是沒有建安投資的支撐，“所以今年上半年北京房地產(chǎn)投資情況并不能反映市場的真實情況。”
“此外，北京市場的銷售情況不好。今年7月份北京市場商品房部分的銷售數(shù)據(jù)是4645套，其中還有1500多套的自住房，而6000多套的新建住宅成交中還有1700多套是保障房?？鄢@些部分，7月份實際成交的純商品房只有2800多套。”陳志羅列數(shù)據(jù)計算，“再加上今年上半年24000套的成交量，今年1—7月份北京市場完成成交的純商品房只有27000套左右，在絕對量上也是非常低。”
不過，根據(jù)秦虹的分析，在接下來的下半年，全國房地產(chǎn)市場將逐漸趨于回暖。
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