近段時(shí)間西安氣溫“高燒”不退，房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣熱浪滾滾，而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)熱浪形成的主因無非就是“限購(gòu)松綁”和“高庫(kù)存”。從種種數(shù)據(jù)顯示來看，高庫(kù)存已然成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的問題之一。無論是一線城市還是二、三線城市，房地產(chǎn)庫(kù)存量持續(xù)加大已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

早在今年6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院公布了《5月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》，從中可以清楚明了的看到，在所監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個(gè)城市存銷比超過20個(gè)月。也就是說，這些城市的新建商品住宅至少需要20個(gè)月才能賣完。此外，存銷比超過16個(gè)月的城市數(shù)量則達(dá)到了20個(gè)。 

隨后不久，西安市房管局的備案數(shù)據(jù)也顯示：截至7月初，西安市商品房存量約3000多萬平方米，住宅存量也有1700萬平方米左右。 

庫(kù)存量數(shù)據(jù)接二連三的公布，房地產(chǎn)圈內(nèi)從此不再清凈，專家、學(xué)者，包括媒體們都在忙著算“存銷比”、算“去化周期”。在這個(gè)時(shí)候，好像唯獨(dú)最直白的數(shù)字才能抒發(fā)多數(shù)人心中的火氣和焦躁。同樣，數(shù)字也是證明“房地產(chǎn)市場(chǎng)存貨很多，銷售很慢”的最簡(jiǎn)單說辭。 

就西安樓市目前的庫(kù)存量去化問題，算法不一，說法也不一。有人說去化周期至少15個(gè)月，也有人說，加上沒有備案的城改項(xiàng)目，西安樓市去化周期怎么著都得20——30個(gè)月。什么意思呢，就是說，從現(xiàn)在開始，西安的所有開發(fā)商都不要再開新房源，光現(xiàn)有的就足夠未來兩年多來賣。 

其實(shí)大家心里都明白，目前西安樓市7000元左右的均價(jià)，相對(duì)于其他二、三線城市而言已經(jīng)算是很平穩(wěn)的了。在上半年的六個(gè)月中，西安樓市有四個(gè)月銷售同比下降，兩個(gè)月銷售同比增長(zhǎng)，均屬市場(chǎng)正常變化，總體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 

但即便如此，不得不承認(rèn)的是，在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“去庫(kù)存”仍將是西安樓市的主旋律。

可能有人會(huì)說，庫(kù)存量那么多，那就別開發(fā)了先賣現(xiàn)成的唄，現(xiàn)實(shí)操作中卻并非如此簡(jiǎn)單。土地、人工、建筑、融資等成本的不斷提高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下行缺乏動(dòng)力，樓市的庫(kù)存壓力逐漸加大。而與此同時(shí)，供應(yīng)量過大、過于集中，房?jī)r(jià)過快上漲，加上前期成交集中釋放帶來的需求斷檔等等原因都將再次促使庫(kù)存問題“變本加厲”嚴(yán)重化。 

早先就曾有業(yè)內(nèi)人士指出：“房地產(chǎn)行業(yè)真正的風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫(kù)存”，高庫(kù)存問題也將引發(fā)資金的占用成本無限增加。試想，當(dāng)房子積壓賣不出去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢(shì)必受此拖累，資金鏈遲早會(huì)出問題，而與此同時(shí)跟房地產(chǎn)有關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈都將面臨“滅頂之災(zāi)”。房地產(chǎn)“多米諾骨牌效應(yīng)”一旦出現(xiàn)，后果不堪設(shè)想。 

“以價(jià)換量”、“全民營(yíng)銷”，深諳此道的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“自救”中不停變換營(yíng)銷策略，希望以此規(guī)避“量?jī)r(jià)齊跌”這個(gè)最可怕的局面出現(xiàn)。從今年的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售來看，明里優(yōu)惠、暗里降，送面積、送物業(yè)費(fèi)、送車位，包括老帶新有獎(jiǎng)、親朋好友介紹有獎(jiǎng)、來訪者介紹有獎(jiǎng)、同行介紹有獎(jiǎng)，打電話、發(fā)短信、上門推介等等全民營(yíng)銷、全方位出擊。此外，小企業(yè)依附大企業(yè)尋求庇護(hù)，企業(yè)之間土地轉(zhuǎn)讓拆減壓力，大企業(yè)積極轉(zhuǎn)型布局多元化發(fā)展……市場(chǎng)的問題讓市場(chǎng)自己來解決才是王道。 

與此同時(shí)，政府也在積極想辦法救市，各地差異化的限購(gòu)松綁就是政府積極救市的表率，西安也不甘落后，7月底緊急出臺(tái)的“60平方米以下住宅不限購(gòu)”政策讓許多剛需購(gòu)房者看到希望，但這個(gè)希望沒維持多久就再次被“觀望、觀望、繼續(xù)觀望”淹沒，于是，業(yè)內(nèi)再次寄希望于依然堅(jiān)挺的限貸政策早日松動(dòng)，以及首付、房貸利率優(yōu)惠盡早松口等等。 

可以說，在庫(kù)存高壓下，西安樓市如何破局?是目前眾開發(fā)企業(yè)最鬧心的難題。還好沒有“大起大落”總體依然平穩(wěn)發(fā)展的西安樓市依舊信心十足，加上西安作為西北中心城市，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力、人口吸納能力，以及外來人口、高校畢業(yè)生等穩(wěn)定增長(zhǎng)的人口因素，都使得西安潛在的購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，再加上各種降價(jià)促銷和政策利好因素的撬動(dòng)，相信，未來一段時(shí)期內(nèi)，高庫(kù)存將不再是西安樓市最主要的問題所在。