戶改利好房地產(chǎn) 二三線城市租賃市場(chǎng)或?qū)⒏?/h2>
2014年08月11日 09:27
來源:南方日?qǐng)?bào)

專家及業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新一輪“戶改”對(duì)江門房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展微乎其微。 
國(guó)務(wù)院近日公布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》(下稱《意見》),主要圍繞調(diào)整戶口遷移政策、創(chuàng)新人口管理、保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口的合法權(quán)益三方面,提出十一項(xiàng)具體政策措施。新一輪“戶改”一出臺(tái)隨即引起熱議,新“戶改”能否加快城市化進(jìn)程,能否利好房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)于江門房地產(chǎn)行業(yè)的影響又有多大? 
“戶改”或加快城市化進(jìn)程 
《意見》指出,在調(diào)整戶口遷移政策方面,主要有以下舉措,全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制;有序放開中等城市落戶限制;合理確定大城市落戶條件;嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。具體來說,就是建制鎮(zhèn)和小城市全面放開,只要有意愿落戶于此,并有合法穩(wěn)定住所,即便是租賃,也可申請(qǐng)登記常住戶口。中等城市則是基本開放,需要有穩(wěn)定就業(yè),并有合法穩(wěn)定住所(包含租賃),而且參加社保要達(dá)到一定年限;至于大城市則需要合法就業(yè)達(dá)到一定年限并有合法穩(wěn)定住所(包含租賃)。此外,參加社保亦要達(dá)到一定年限;而特大城市的限制相對(duì)來說較大,需要建立完善積分落戶制度。 
在創(chuàng)新人口管理方面,將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度,取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分和由此衍生的藍(lán)印戶口等戶口類型,建立居住證制度,并健全人口信息管理制度。標(biāo)志著我國(guó)實(shí)行了半個(gè)多世紀(jì)的“農(nóng)業(yè)”和“非農(nóng)業(yè)”二元戶籍管理模式正式退出歷史舞臺(tái)。 
另外,《意見》明確提出戶籍改革的發(fā)展目標(biāo)是到2020年,基本建立與全面建成小康社會(huì)相適應(yīng),有效支撐社會(huì)管理和公共服務(wù),依法保障公民權(quán)利,以人為本、科學(xué)高效、規(guī)范有序的新型戶籍制度,努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。 
因此,有分析人士認(rèn)為,新一輪戶籍改革意味著農(nóng)村人口向城市自由遷徙的大門已經(jīng)打開。未來可能會(huì)有更多農(nóng)村人口進(jìn)城落戶,城市化進(jìn)程會(huì)隨之加快。 
不過亦有質(zhì)疑的聲音存在,由于農(nóng)村在經(jīng)濟(jì)、政治、文化領(lǐng)域上的落后,于是政府出臺(tái)眾多扶持政策,以保障農(nóng)村人口的利益。如農(nóng)村人口可享受較為寬松的計(jì)生政策,另外,屬于集體經(jīng)濟(jì)的農(nóng)村,村民還可以每年拿到分紅等等,令許多農(nóng)村居民越發(fā)不愿意進(jìn)行“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,甚至有更多的人進(jìn)行“非轉(zhuǎn)農(nóng)”。況且目前多數(shù)的二三線城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套也未能承載得了更多的人口,因此,戶籍改革阻力很大。 
二三線城市租賃市場(chǎng)將更旺 
有分析人士認(rèn)為,戶籍改革全面實(shí)施后,如果城市一些配套設(shè)施公共服務(wù)政策能夠?qū)崿F(xiàn),每年將有大量人口從農(nóng)村流入城市,而農(nóng)村人口流向城市,首先最基本的是要解決住房問題,這些農(nóng)村人口極有可能是未來潛在的購(gòu)房群體,這將是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要的契機(jī),尤其是對(duì)于二三線城市來說。因?yàn)橐痪€城市地價(jià)高,房?jī)r(jià)亦非常高,而且落戶的限制亦較二三線城市大,至于四線城市,其總體上對(duì)于人口的吸納能力不強(qiáng),基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等方面亦較為落后,況且過去在四線城市落戶的難度亦不大。 
也有人表示“戶改”使大量人口流入城市,對(duì)扭轉(zhuǎn)房市短期的局面無太大作用,面對(duì)高房?jī)r(jià)這部分人口未能買得起房子,但是不排除未來他們有可能是樓房的消費(fèi)群體,可以說,戶籍改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是長(zhǎng)期利好。 
但是有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“戶改”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)并無太大影響,農(nóng)村人口進(jìn)城落戶并不一定要購(gòu)房,況且面對(duì)愈來愈高的房?jī)r(jià),他們亦沒有能力購(gòu)買房子,期望這部分流動(dòng)人口解決二三線城市的高庫(kù)存,可謂是“遠(yuǎn)水止不了近渴”。大部分的農(nóng)村人口更多地會(huì)選擇租房,或者申請(qǐng)保障房。也許未來二三線城市的租賃市場(chǎng)會(huì)更加“火爆”。
專家預(yù)測(cè)“戶改”不會(huì)刺激大量人口落戶江門 
目前江門城區(qū)人口已經(jīng)超過百萬,屬于大城市。按照《意見》來看,在城區(qū)人口100萬至300萬的城市合法穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到一定年限并有合法穩(wěn)定住所(含租賃),同時(shí)按照國(guó)家規(guī)定參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)達(dá)到一定年限的人員,本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等,可以在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)登記常住戶口。這就意味著只要在江門工作了一定的年限,并且參加社保達(dá)到一定年限,在江門有穩(wěn)定住所,無論買房還是租房,都可在江門落戶。那么未來會(huì)有更多的農(nóng)村人口落戶江門嗎?江門房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)因此而受益? 
對(duì)此,多數(shù)專家及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為“戶改”對(duì)江門樓市的影響微乎其微。江門市委政策研究室原主任李超奇認(rèn)為,戶籍改革主要針對(duì)的群體是長(zhǎng)期在城市打工,但仍無住房,戶口還在農(nóng)村的務(wù)工人員。而這部分農(nóng)民工能夠買得起房子的人所占的比例是極少的。“戶籍改革后,說到要落戶江門的話,這部分務(wù)工人員其實(shí)是沒有太大的積極性”,李超奇認(rèn)為外來務(wù)工人員本身就不太固定,他們有可能賺了足夠的錢就回家鄉(xiāng)或者家鄉(xiāng)附近縣城置業(yè),做點(diǎn)小生意,畢竟自己家鄉(xiāng)有基礎(chǔ)有人脈。另外,這些人員面對(duì)日漸高漲的房?jī)r(jià),他們還沒有足夠的支付能力。因此,“戶籍改革給江門房地產(chǎn)行業(yè)帶來契機(jī)”這種說法不現(xiàn)實(shí)。 
而資深地產(chǎn)人士陳焜塬認(rèn)為戶籍改革對(duì)二三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有一定的利好因素,尤其在學(xué)位房方面,因?yàn)楹芏噢r(nóng)村人口還是會(huì)考慮到孩子讀書問題,但總的來說影響不會(huì)很大。而且目前許多農(nóng)村居民都不愿意進(jìn)行“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,他們每年因?yàn)榧w經(jīng)濟(jì)會(huì)獲得相應(yīng)的“分紅”。另外,江門的外來人口相對(duì)來說不多,就算戶籍改革進(jìn)入全面實(shí)施階段,可能外來人口數(shù)量也不會(huì)明顯增多。因?yàn)橄鄬?duì)于周邊城市如中山、佛山等地,江門的吸引力還是相對(duì)較小的。而且如果戶籍改革后,有大量農(nóng)村人口流入江門這座城市,江門市本身的公共服務(wù)基礎(chǔ)配套包括教育、醫(yī)療能不能夠承載更多的人口,這也是一個(gè)很重要的問題。 
同時(shí)亦有業(yè)內(nèi)人士表示,江門的落戶政策向來不是特別嚴(yán)格,只要在江門市區(qū)買了房子就可以入戶,因此戶籍改革對(duì)江門房地產(chǎn)行業(yè)并沒有太大影響。
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