早已傳出風(fēng)聲的中國(guó)版住宅政策銀行終于露出真容。

    7月29日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通告，同意國(guó)家開發(fā)銀行股份有限公司住宅金融事業(yè)部開業(yè)。

    “具體的內(nèi)容還沒有批復(fù)，我們現(xiàn)在只是獲準(zhǔn)可以辦工商登記。”國(guó)家開發(fā)銀行一位工作人員告訴記者，按照中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的要求，國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部將在工商登記6個(gè)月之后正式開業(yè)。

    成立這樣的一個(gè)機(jī)構(gòu)將會(huì)給樓市帶來(lái)什么？又將給金融市場(chǎng)帶來(lái)什么？

    補(bǔ)上住宅政策金融空缺

    “國(guó)家開發(fā)銀行的這個(gè)住宅金融事業(yè)部實(shí)際上是補(bǔ)上了我國(guó)住房政策金融的空缺。”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜說(shuō)。

    長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房金融體系主要由商業(yè)銀行和住房公積金組成，主要解決的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款問題。

    “在保障房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，金融的支持就出現(xiàn)了空缺，需要有一個(gè)制度來(lái)解決。”汪麗娜說(shuō)。

    這種制度在我國(guó)的探索開始于2013年下半年，國(guó)家開發(fā)銀行嘗試對(duì)棚戶區(qū)改造提供資金支持。

    2013年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，要求2013～2017年完成各類棚戶區(qū)改造1000萬(wàn)戶。

    資金從哪兒來(lái)成為一個(gè)亟待解決的大問題。

    2013年12月12日～13日召開了中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議。這個(gè)會(huì)議提出要推進(jìn)政策性金融機(jī)構(gòu)改革，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。

    中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出了住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的概念，但并沒有明確由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)。

    今年4月2日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開，提到加快棚戶區(qū)改造，讓億萬(wàn)居民早日“出棚進(jìn)樓”，是改善民生的硬任務(wù)，也可以有力拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)，是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。今年要更大規(guī)模推進(jìn)棚改，必須抓住資金保障這個(gè)“牛鼻子”。

    這個(gè)會(huì)議確定，由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社?；?、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

    也就是說(shuō)，4月2日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議為住房政策銀行的設(shè)立定下了基調(diào)和具體落實(shí)單位。3個(gè)多月后，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)正式就此作出批復(fù)。

    按照中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的說(shuō)法，同意國(guó)家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部是貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生政策的重要措施。

    從批復(fù)的內(nèi)容上看，國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部所能從事的業(yè)務(wù)主要包括兩大塊：辦理納入全國(guó)棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)貸款業(yè)務(wù)；在經(jīng)批準(zhǔn)的額度內(nèi)辦理軟貸款回收再貸業(yè)務(wù),專項(xiàng)用于支持納入全國(guó)棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)項(xiàng)目。

    簡(jiǎn)單地說(shuō)，棚戶區(qū)改造、相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將是國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的主要工作對(duì)象。

    “棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量、長(zhǎng)期的資金，而商業(yè)銀行一般不愿做長(zhǎng)期貸款業(yè)務(wù)，矛盾就出來(lái)了，地方政府在過去不得不建設(shè)融資平臺(tái)來(lái)獲得資金。”汪麗娜說(shuō)，現(xiàn)實(shí)確實(shí)需要一個(gè)政策性金融機(jī)構(gòu)對(duì)上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)提供長(zhǎng)期資金。有了這樣的金融機(jī)構(gòu)，不僅能提供建設(shè)所需的資金，還可以幫助地方政府分散風(fēng)險(xiǎn)。

    棚戶區(qū)改造任務(wù)的加重是催生住宅政策金融機(jī)構(gòu)的另一原因。按照國(guó)家的規(guī)劃，今年全國(guó)將有700萬(wàn)套保障房開工。在這其中，棚戶區(qū)470萬(wàn)套，而去年，這個(gè)數(shù)字是320萬(wàn)套。

    在長(zhǎng)富匯銀投資基金管理有限公司總裁張保國(guó)看來(lái)，今年是棚戶區(qū)改造任務(wù)最重的一年，資金需求量較往年顯著增加。同時(shí)，今年也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調(diào)整的一年，宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)面臨快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)也明顯加大。在這個(gè)背景下，成立國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部，一方面能夠有效緩解棚戶區(qū)改造相關(guān)工程建設(shè)的資金瓶頸制約，另一方面也對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、降低因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整而引起的經(jīng)濟(jì)短期快速下滑風(fēng)險(xiǎn)起到對(duì)沖作用。

    機(jī)構(gòu)尚未正式開業(yè)，棚戶區(qū)改造已經(jīng)投入巨資

    盡管國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部尚未正式開業(yè)，但投資已經(jīng)開始，今年以來(lái)，棚戶區(qū)改造資金投入不斷加速。

    根據(jù)國(guó)家開發(fā)銀行公開的數(shù)據(jù)，截至今年4月末，國(guó)家開發(fā)銀行已經(jīng)向棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放貸款1079億元，較去年同期增長(zhǎng)388%。

    在7月召開的國(guó)家開發(fā)銀行二季度工作會(huì)議上，有關(guān)棚戶區(qū)改造的資金投入成為重要內(nèi)容。這個(gè)會(huì)議透露出的信息顯示，截至6月末，國(guó)家開發(fā)銀行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；發(fā)放2195億元，占到上半年該行新增人民幣貸款4737億元的46%，發(fā)放額同比增長(zhǎng)433%。

    在這個(gè)會(huì)議上，國(guó)家開發(fā)銀行將全年的棚戶區(qū)改造資金目標(biāo)劃在了4000億元以上。

    “今年開始，行里就開始模擬住宅金融事業(yè)部，主要就是做保障房，準(zhǔn)確地說(shuō)，是做棚戶區(qū)改造。”國(guó)家開發(fā)銀行一名工作人員告訴記者，上半年就差不多完成了全國(guó)近7成的棚戶區(qū)改造貸款發(fā)放任務(wù)。

    那么，這筆巨資從何而來(lái)？

    公開信息顯示，央行已經(jīng)通過補(bǔ)充抵押貸款的方式向國(guó)家開發(fā)銀行注入1萬(wàn)億元資金，用于棚戶區(qū)改造和相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

    “國(guó)家開發(fā)銀行沒有吸納存款的網(wǎng)點(diǎn)，主要靠發(fā)債來(lái)歸集資金。”汪麗娜告訴記者，我國(guó)雖然已經(jīng)過了人口紅利期，但儲(chǔ)蓄的紅利期還沒有過去，整個(gè)社會(huì)依然處在高儲(chǔ)蓄狀態(tài)。國(guó)家開發(fā)銀行向棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金，就是通過類似發(fā)行國(guó)債的方式向社會(huì)融資。

    今年4月2日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社?；?、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與。

    也就是說(shuō)，國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部主要面向郵儲(chǔ)等機(jī)構(gòu)發(fā)債。

    “郵儲(chǔ)有大量的沉淀資金，他們也樂于通過購(gòu)買債券的方式來(lái)盤活這些沉淀資金。”汪麗娜說(shuō)，由于國(guó)家開發(fā)銀行發(fā)債是以國(guó)家信用作擔(dān)保，成本低廉，地方政府也愿意選擇國(guó)家開發(fā)銀行貸款。

    對(duì)地方政府而言，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是其關(guān)注的重點(diǎn)。以往城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口的解決主要仰仗土地財(cái)政，在國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部正式開業(yè)之后，這筆資金的來(lái)源將多出一種方式。

    “這也就是住房政策金融的一大功能。”汪麗娜說(shuō)，對(duì)國(guó)家開發(fā)銀行來(lái)說(shuō)，資金來(lái)源不是問題，而且經(jīng)歷了從政策性銀行到商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)型，國(guó)家開發(fā)銀行在經(jīng)營(yíng)理念、專業(yè)能力上都有了提升，這也是選擇國(guó)家開發(fā)銀行探索住宅政策金融的原因之一。

    不過，也有機(jī)構(gòu)對(duì)棚戶區(qū)改造的巨額資金投入表示擔(dān)憂。

    高通智庫(kù)總經(jīng)理兼首席分析師張宏表示，棚戶區(qū)改造的投入中有一部分是需要回收的，這部分投入該如何循環(huán)？目前還看不到模式。

    對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大

    盡管是住宅政策金融機(jī)構(gòu)，但國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的籌備、開業(yè)，可能并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)太多直接的影響。

    “更多的影響是間接的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，因?yàn)閲?guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的出現(xiàn)，棚戶區(qū)改造肯定要加速，會(huì)有一部分住宅需求轉(zhuǎn)移到商品房市場(chǎng)上，因?yàn)榕飸魠^(qū)改造需要一定的周期，改造過程中的居住需求會(huì)被釋放。棚戶區(qū)改造還會(huì)涉及資金補(bǔ)助，這些都有助于部分住宅需求的轉(zhuǎn)移。

    “對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)造成大的沖擊。”張保國(guó)說(shuō)，棚改項(xiàng)目會(huì)影響到很少一部分保障房和商品房之間交叉重疊的購(gòu)房人群，但因?yàn)槠溆刑囟ǖ墓┙o對(duì)象，基本不會(huì)沖擊到商品房市場(chǎng)。

    張保國(guó)認(rèn)為，棚改項(xiàng)目配建的商品房，體量并不大。因此，行業(yè)供求并不會(huì)發(fā)生明顯改變。

    在張保國(guó)看來(lái)，中國(guó)此前保障性住房投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，構(gòu)建多層次住房保障和供應(yīng)體系一直是政府力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。中國(guó)版“住宅銀行”啟動(dòng)，將形成“開發(fā)性住宅金融機(jī)構(gòu)+個(gè)人公積金住房?jī)?chǔ)蓄”的住房金融體系，有助于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展逐步實(shí)現(xiàn)“多條腿”走路的態(tài)勢(shì)。

    值得注意的是，棚戶區(qū)改造中既有保障的部分，也有市場(chǎng)的部分。

    “很多棚戶區(qū)都在市中心，其改造之后的市場(chǎng)價(jià)值很大，會(huì)不會(huì)就此形成除保障房和商品房之外的一種新的住宅形式？”張宏說(shuō)。

    汪麗娜也有類似擔(dān)心。在她看來(lái)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的局面，新建住宅的成本顯然要高于盤活存量的成本，如果能將結(jié)構(gòu)性過剩的住宅轉(zhuǎn)變成保障房，將會(huì)大大節(jié)省政府投入。在這個(gè)意義上，用于棚戶區(qū)改造等保障房的投入恐怕還需要再計(jì)算。

    汪麗娜的另一個(gè)擔(dān)心是住房政策金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，發(fā)達(dá)國(guó)家的類似機(jī)構(gòu)是在二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作，而我國(guó)則是在一級(jí)市場(chǎng)直接介入。

    “從國(guó)外發(fā)展中國(guó)家的情況看，其住宅政策金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行大多都不成功。”汪麗娜說(shuō)，根本的原因在于，政府在一級(jí)市場(chǎng)介入存在道德風(fēng)險(xiǎn)，低效、高成本都是天然的缺陷。

    “結(jié)果是悲觀還是樂觀，取決于投資效率。”知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀對(duì)住宅政策金融機(jī)構(gòu)的前景作出這樣的判斷。

    她撰文說(shuō)，她擔(dān)心的是如果棚改無(wú)法獲得實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益，低效率與貪腐使基礎(chǔ)設(shè)施投資邊際效應(yīng)下降為零，產(chǎn)業(yè)升級(jí)沒有應(yīng)聲而起。那么結(jié)果將是政策性銀行手中積攢大量壞賬，不得不通過資產(chǎn)證券化等方式轉(zhuǎn)移壞賬，或者由財(cái)政注資。