中國(guó)版住宅政策銀行登場(chǎng)如何影響樓市

2014年08月11日 14:02
來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)
  早已傳出風(fēng)聲的中國(guó)版住宅政策銀行終于露出真容。
    7月29日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通告,同意國(guó)家開發(fā)銀行股份有限公司住宅金融事業(yè)部開業(yè)。
    “具體的內(nèi)容還沒有批復(fù),我們現(xiàn)在只是獲準(zhǔn)可以辦工商登記。”國(guó)家開發(fā)銀行一位工作人員告訴記者,按照中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的要求,國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部將在工商登記6個(gè)月之后正式開業(yè)。
    成立這樣的一個(gè)機(jī)構(gòu)將會(huì)給樓市帶來(lái)什么?又將給金融市場(chǎng)帶來(lái)什么?
    補(bǔ)上住宅政策金融空缺
    “國(guó)家開發(fā)銀行的這個(gè)住宅金融事業(yè)部實(shí)際上是補(bǔ)上了我國(guó)住房政策金融的空缺。”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜說(shuō)。
    長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)住房金融體系主要由商業(yè)銀行和住房公積金組成,主要解決的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款問題。
    “在保障房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上,金融的支持就出現(xiàn)了空缺,需要有一個(gè)制度來(lái)解決。”汪麗娜說(shuō)。
    這種制度在我國(guó)的探索開始于2013年下半年,國(guó)家開發(fā)銀行嘗試對(duì)棚戶區(qū)改造提供資金支持。
    2013年7月,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》,要求2013~2017年完成各類棚戶區(qū)改造1000萬(wàn)戶。
    資金從哪兒來(lái)成為一個(gè)亟待解決的大問題。
    2013年12月12日~13日召開了中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議。這個(gè)會(huì)議提出要推進(jìn)政策性金融機(jī)構(gòu)改革,研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。
    中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出了住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的概念,但并沒有明確由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)。
    今年4月2日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開,提到加快棚戶區(qū)改造,讓億萬(wàn)居民早日“出棚進(jìn)樓”,是改善民生的硬任務(wù),也可以有力拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi),是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。今年要更大規(guī)模推進(jìn)棚改,必須抓住資金保障這個(gè)“牛鼻子”。
    這個(gè)會(huì)議確定,由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu),實(shí)行單獨(dú)核算,采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券,向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資,鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社?;?、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與,重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。
    也就是說(shuō),4月2日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議為住房政策銀行的設(shè)立定下了基調(diào)和具體落實(shí)單位。3個(gè)多月后,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)正式就此作出批復(fù)。
    按照中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的說(shuō)法,同意國(guó)家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部是貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生政策的重要措施。
    從批復(fù)的內(nèi)容上看,國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部所能從事的業(yè)務(wù)主要包括兩大塊:辦理納入全國(guó)棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)貸款業(yè)務(wù);在經(jīng)批準(zhǔn)的額度內(nèi)辦理軟貸款回收再貸業(yè)務(wù),專項(xiàng)用于支持納入全國(guó)棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)項(xiàng)目。
    簡(jiǎn)單地說(shuō),棚戶區(qū)改造、相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將是國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的主要工作對(duì)象。
    “棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量、長(zhǎng)期的資金,而商業(yè)銀行一般不愿做長(zhǎng)期貸款業(yè)務(wù),矛盾就出來(lái)了,地方政府在過去不得不建設(shè)融資平臺(tái)來(lái)獲得資金。”汪麗娜說(shuō),現(xiàn)實(shí)確實(shí)需要一個(gè)政策性金融機(jī)構(gòu)對(duì)上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)提供長(zhǎng)期資金。有了這樣的金融機(jī)構(gòu),不僅能提供建設(shè)所需的資金,還可以幫助地方政府分散風(fēng)險(xiǎn)。
    棚戶區(qū)改造任務(wù)的加重是催生住宅政策金融機(jī)構(gòu)的另一原因。按照國(guó)家的規(guī)劃,今年全國(guó)將有700萬(wàn)套保障房開工。在這其中,棚戶區(qū)470萬(wàn)套,而去年,這個(gè)數(shù)字是320萬(wàn)套。
    在長(zhǎng)富匯銀投資基金管理有限公司總裁張保國(guó)看來(lái),今年是棚戶區(qū)改造任務(wù)最重的一年,資金需求量較往年顯著增加。同時(shí),今年也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調(diào)整的一年,宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)面臨快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)也明顯加大。在這個(gè)背景下,成立國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部,一方面能夠有效緩解棚戶區(qū)改造相關(guān)工程建設(shè)的資金瓶頸制約,另一方面也對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、降低因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整而引起的經(jīng)濟(jì)短期快速下滑風(fēng)險(xiǎn)起到對(duì)沖作用。
    機(jī)構(gòu)尚未正式開業(yè),棚戶區(qū)改造已經(jīng)投入巨資
    盡管國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部尚未正式開業(yè),但投資已經(jīng)開始,今年以來(lái),棚戶區(qū)改造資金投入不斷加速。
    根據(jù)國(guó)家開發(fā)銀行公開的數(shù)據(jù),截至今年4月末,國(guó)家開發(fā)銀行已經(jīng)向棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放貸款1079億元,較去年同期增長(zhǎng)388%。
    在7月召開的國(guó)家開發(fā)銀行二季度工作會(huì)議上,有關(guān)棚戶區(qū)改造的資金投入成為重要內(nèi)容。這個(gè)會(huì)議透露出的信息顯示,截至6月末,國(guó)家開發(fā)銀行新增承諾棚改貸款6760億元,是去年同期的18倍;發(fā)放2195億元,占到上半年該行新增人民幣貸款4737億元的46%,發(fā)放額同比增長(zhǎng)433%。
    在這個(gè)會(huì)議上,國(guó)家開發(fā)銀行將全年的棚戶區(qū)改造資金目標(biāo)劃在了4000億元以上。
    “今年開始,行里就開始模擬住宅金融事業(yè)部,主要就是做保障房,準(zhǔn)確地說(shuō),是做棚戶區(qū)改造。”國(guó)家開發(fā)銀行一名工作人員告訴記者,上半年就差不多完成了全國(guó)近7成的棚戶區(qū)改造貸款發(fā)放任務(wù)。
    那么,這筆巨資從何而來(lái)?
    公開信息顯示,央行已經(jīng)通過補(bǔ)充抵押貸款的方式向國(guó)家開發(fā)銀行注入1萬(wàn)億元資金,用于棚戶區(qū)改造和相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    “國(guó)家開發(fā)銀行沒有吸納存款的網(wǎng)點(diǎn),主要靠發(fā)債來(lái)歸集資金。”汪麗娜告訴記者,我國(guó)雖然已經(jīng)過了人口紅利期,但儲(chǔ)蓄的紅利期還沒有過去,整個(gè)社會(huì)依然處在高儲(chǔ)蓄狀態(tài)。國(guó)家開發(fā)銀行向棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金,就是通過類似發(fā)行國(guó)債的方式向社會(huì)融資。
    今年4月2日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu),采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券,向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資,鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社?;?、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與。
    也就是說(shuō),國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部主要面向郵儲(chǔ)等機(jī)構(gòu)發(fā)債。
    “郵儲(chǔ)有大量的沉淀資金,他們也樂于通過購(gòu)買債券的方式來(lái)盤活這些沉淀資金。”汪麗娜說(shuō),由于國(guó)家開發(fā)銀行發(fā)債是以國(guó)家信用作擔(dān)保,成本低廉,地方政府也愿意選擇國(guó)家開發(fā)銀行貸款。
    對(duì)地方政府而言,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是其關(guān)注的重點(diǎn)。以往城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口的解決主要仰仗土地財(cái)政,在國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部正式開業(yè)之后,這筆資金的來(lái)源將多出一種方式。
    “這也就是住房政策金融的一大功能。”汪麗娜說(shuō),對(duì)國(guó)家開發(fā)銀行來(lái)說(shuō),資金來(lái)源不是問題,而且經(jīng)歷了從政策性銀行到商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)型,國(guó)家開發(fā)銀行在經(jīng)營(yíng)理念、專業(yè)能力上都有了提升,這也是選擇國(guó)家開發(fā)銀行探索住宅政策金融的原因之一。
    不過,也有機(jī)構(gòu)對(duì)棚戶區(qū)改造的巨額資金投入表示擔(dān)憂。
    高通智庫(kù)總經(jīng)理兼首席分析師張宏表示,棚戶區(qū)改造的投入中有一部分是需要回收的,這部分投入該如何循環(huán)?目前還看不到模式。
    對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大
    盡管是住宅政策金融機(jī)構(gòu),但國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的籌備、開業(yè),可能并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)太多直接的影響。
    “更多的影響是間接的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,因?yàn)閲?guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的出現(xiàn),棚戶區(qū)改造肯定要加速,會(huì)有一部分住宅需求轉(zhuǎn)移到商品房市場(chǎng)上,因?yàn)榕飸魠^(qū)改造需要一定的周期,改造過程中的居住需求會(huì)被釋放。棚戶區(qū)改造還會(huì)涉及資金補(bǔ)助,這些都有助于部分住宅需求的轉(zhuǎn)移。
    “對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),不會(huì)造成大的沖擊。”張保國(guó)說(shuō),棚改項(xiàng)目會(huì)影響到很少一部分保障房和商品房之間交叉重疊的購(gòu)房人群,但因?yàn)槠溆刑囟ǖ墓┙o對(duì)象,基本不會(huì)沖擊到商品房市場(chǎng)。
    張保國(guó)認(rèn)為,棚改項(xiàng)目配建的商品房,體量并不大。因此,行業(yè)供求并不會(huì)發(fā)生明顯改變。
    在張保國(guó)看來(lái),中國(guó)此前保障性住房投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,構(gòu)建多層次住房保障和供應(yīng)體系一直是政府力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。中國(guó)版“住宅銀行”啟動(dòng),將形成“開發(fā)性住宅金融機(jī)構(gòu)+個(gè)人公積金住房?jī)?chǔ)蓄”的住房金融體系,有助于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展逐步實(shí)現(xiàn)“多條腿”走路的態(tài)勢(shì)。
    值得注意的是,棚戶區(qū)改造中既有保障的部分,也有市場(chǎng)的部分。
    “很多棚戶區(qū)都在市中心,其改造之后的市場(chǎng)價(jià)值很大,會(huì)不會(huì)就此形成除保障房和商品房之外的一種新的住宅形式?”張宏說(shuō)。
    汪麗娜也有類似擔(dān)心。在她看來(lái),我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的局面,新建住宅的成本顯然要高于盤活存量的成本,如果能將結(jié)構(gòu)性過剩的住宅轉(zhuǎn)變成保障房,將會(huì)大大節(jié)省政府投入。在這個(gè)意義上,用于棚戶區(qū)改造等保障房的投入恐怕還需要再計(jì)算。
    汪麗娜的另一個(gè)擔(dān)心是住房政策金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行,發(fā)達(dá)國(guó)家的類似機(jī)構(gòu)是在二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作,而我國(guó)則是在一級(jí)市場(chǎng)直接介入。
    “從國(guó)外發(fā)展中國(guó)家的情況看,其住宅政策金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行大多都不成功。”汪麗娜說(shuō),根本的原因在于,政府在一級(jí)市場(chǎng)介入存在道德風(fēng)險(xiǎn),低效、高成本都是天然的缺陷。
    “結(jié)果是悲觀還是樂觀,取決于投資效率。”知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀對(duì)住宅政策金融機(jī)構(gòu)的前景作出這樣的判斷。
    她撰文說(shuō),她擔(dān)心的是如果棚改無(wú)法獲得實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益,低效率與貪腐使基礎(chǔ)設(shè)施投資邊際效應(yīng)下降為零,產(chǎn)業(yè)升級(jí)沒有應(yīng)聲而起。那么結(jié)果將是政策性銀行手中積攢大量壞賬,不得不通過資產(chǎn)證券化等方式轉(zhuǎn)移壞賬,或者由財(cái)政注資。
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