投資是穩(wěn)增長(zhǎng)利器，房地產(chǎn)投資又是固定資產(chǎn)投資的支柱之一，因此不難理解，許多省份的經(jīng)濟(jì)都高度依賴(lài)房地產(chǎn)投資。
《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》統(tǒng)計(jì)各省(區(qū)、直轄市)的今年上半年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重后發(fā)現(xiàn)，固投中對(duì)于地產(chǎn)投資依賴(lài)度排名前十的分別是上海(55%)、北京(52%)、海南(46%)、貴州(33%)、重慶(33%)、廣東(32%)、浙江(30%)、福建(26%)、云南(26%)、遼寧(22%)。
但多位專(zhuān)家對(duì)本報(bào)表示，地產(chǎn)投資占固投的比重，并不能完全說(shuō)明一個(gè)省份對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度，因?yàn)橄裆虾：捅本┻@樣的中心城市，基建和工業(yè)投資的空間已經(jīng)不大，地產(chǎn)投資在固投中占比高，但占GDP比重相對(duì)有限。
本報(bào)同時(shí)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，如果以房地產(chǎn)投資占GDP的比重來(lái)排，前十則為海南(36%)、貴州(27%)、云南(25%)、重慶(24%)、福建(22%)、遼寧(21%)、寧夏(21%)、安徽(21%)、浙江(18%)、四川(16%)，相比第一份排名，上海、北京、廣東已被排除。
由此不難看出，“兩榜題名”的海南、貴州、重慶、浙江、福建、云南和遼寧，是最依賴(lài)地產(chǎn)投資的省份。
沿海、旅游省份房產(chǎn)投資占比高
在各省份中，北京和上海兩大直轄市的地產(chǎn)投資占固投比重均超50%，分列前兩名。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析稱(chēng)，北京、上海盡管是省級(jí)行政單位，但它們是城市的概念，轄區(qū)內(nèi)基本已是城區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)十分完善，再進(jìn)行大規(guī)模城市建設(shè)和工業(yè)大項(xiàng)目投資的空間已經(jīng)很小，“(固投)分母小了，占比自然就高。”
天津是直轄市中唯一的例外。主要因?yàn)樘旖蚪臧l(fā)展迅速，一大批大項(xiàng)目先后落戶(hù)濱海新區(qū)，因此工業(yè)投資一直很高，作為分母的固定資產(chǎn)投資總量超過(guò)京滬之和；相反，由于不具備一線城市對(duì)全國(guó)的輻射力和吸引力，天津吸引的外來(lái)購(gòu)房者相對(duì)有限，因此作為分子的房產(chǎn)投資相對(duì)不高。
同理，廣東、浙江、福建這些南方發(fā)達(dá)省份經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，工業(yè)投資已經(jīng)比較少，基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善，再加上不少實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資金涌向地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)投資占比也就比較高。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)，包括京、滬、粵、浙、閩等地經(jīng)濟(jì)條件一直為市場(chǎng)看好，整個(gè)人口導(dǎo)入速度比較快，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)大，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的力度比較大。此外，當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，在樓市發(fā)展的狂熱期，很多實(shí)業(yè)資本流入了樓市，推動(dòng)了樓市的高速成長(zhǎng)。
不過(guò)，與上述發(fā)達(dá)地區(qū)相比，海南、云南、貴州的經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，但地產(chǎn)投資比重卻很高，其中的一個(gè)重要原因是，這些省份的旅游業(yè)帶動(dòng)了大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。例如，2010年初，海南國(guó)際旅游島建設(shè)啟動(dòng)后，有超過(guò)100家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐海南“跑馬圈地”，一線海景土地資源日漸緊俏，大量資金紛紛涌向海南。
同樣的情況也出現(xiàn)在云南。近幾年，大量的房企涌入昆明、西雙版納等城市，扎堆發(fā)展旅游地產(chǎn)。此外，由于南方比較溫暖，因此很多北方人會(huì)選擇到南方過(guò)冬、養(yǎng)老。
重化、能源省份地產(chǎn)投資比重低
另一方面，以地產(chǎn)投資占固投比重倒數(shù)計(jì)，倒數(shù)前十的分別是吉林(6%)、內(nèi)蒙古(7%)、甘肅(7%)、江西(8%)、青海(10%)、新疆(11%)、山西(11%)、廣西(12%)、河南(14%)、湖南(14%)。
分析發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)投資占固投比重較低的地區(qū)，主要集中在北方重化工業(yè)、能源工業(yè)省份，以及中西部一些大城市比較少的省份。究其原因，一方面是工業(yè)投資相對(duì)較高導(dǎo)致分母大，另一方面是房地產(chǎn)投資不高導(dǎo)致分子不高。
雖然近年來(lái)北方很多省份如山東、天津、內(nèi)蒙古、陜西的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，內(nèi)蒙古的人均GDP甚至超越了廣東和福建，但這些省份以重化工業(yè)、大型國(guó)企為主，主要靠投資拉動(dòng)，第三產(chǎn)業(yè)、輕工業(yè)、民營(yíng)中小企業(yè)占比偏低，這種結(jié)構(gòu)對(duì)GDP增長(zhǎng)和政府收入的提高作用很大，但對(duì)就業(yè)和老百姓收入提高效果不大，也就是人們常說(shuō)的“只長(zhǎng)骨頭不長(zhǎng)肉”。
“有什么樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了什么樣的收入水平，而收入水平又決定了房?jī)r(jià)的水平和房地產(chǎn)投資的數(shù)量。”廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)說(shuō)，很多北方和中西部省份的人均收入上不去，一些北方中心城市房?jī)r(jià)一直都在低位徘徊，土地也賣(mài)不出去。
張大偉分析稱(chēng)，北方很多重化工業(yè)大省，這幾年工業(yè)投資量都很大，而且由于以國(guó)企為主，在工業(yè)投資的同時(shí)會(huì)附加很多房地產(chǎn)方面的建設(shè)。比如東北的很多棚改項(xiàng)目，并沒(méi)有列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，而是企業(yè)建設(shè)給員工居住的房子，因此算入工業(yè)投資。
“北方省份住房的市場(chǎng)化程度比較低，非商品化的住房占比非常大。”張大偉說(shuō)，北方本身經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，人口流入有限，再加上非商品化住房多，像沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等北方省會(huì)城市房?jī)r(jià)很難上漲。
嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，像山東這樣的省份，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)占比較高，而農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)背后的資源又難流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。與之相似的是，河南、江西、甘肅等中西部農(nóng)業(yè)省份、缺乏中心大城市拉動(dòng)的青海等省份，房地產(chǎn)投資占比也比較低。
京滬粵占比高不能說(shuō)明依賴(lài)度高
地產(chǎn)投資占固投的比重，能說(shuō)明投資中的房地產(chǎn)依賴(lài)度，但能否說(shuō)明地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴(lài)程度？在《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪的專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，兩者并不能等同。
廣東省綜合改革發(fā)展研究院副院長(zhǎng)彭澎認(rèn)為，像京、滬、廣、深等東部大城市，已經(jīng)進(jìn)入到工業(yè)化的后期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資的空間都已相對(duì)飽和，因此固定資產(chǎn)投資相對(duì)也不多；而內(nèi)陸很多地區(qū)還處于工業(yè)化早期和中期，仍有大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資，發(fā)展階段明顯不同。
因此多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在衡量一個(gè)地方對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴(lài)度時(shí)，需要引入地產(chǎn)投資占GDP比重的數(shù)據(jù)同時(shí)考慮。
如果以房地產(chǎn)投資占GDP的比重來(lái)排，海南以36%的比重在各省份中遙遙領(lǐng)先。海南以外，西南的貴州、云南、重慶，東部的福建、遼寧對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度也比較高，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重均超過(guò)了20%。
也正是因?yàn)閷?duì)地產(chǎn)的依賴(lài)度較高，一些地方近期加快了救市的步伐。例如，福建近日出臺(tái)的“閩八條”，涉及到房地產(chǎn)交易、建設(shè)的所有的環(huán)節(jié)都做了全面的放松，在省級(jí)層面還是第一個(gè)。
在海南，此前的7月18日，省會(huì)?？诎l(fā)文中止執(zhí)行商品房限購(gòu)政策，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明。
相比之下，盡管北京、上海和廣東的房地產(chǎn)投資占固投的比重較高，但占GDP的比重卻都低于全國(guó)平均水平。
張大偉認(rèn)為，北京、上海、廣東的產(chǎn)業(yè)體系十分完善，盡管房?jī)r(jià)比較貴，但這些地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度并沒(méi)有那么強(qiáng)烈，泡沫相對(duì)也比較小；而像海南、云南等地，由于產(chǎn)業(yè)體系不夠完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度相當(dāng)高，形成一定的泡沫。
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