6月24日距今已經(jīng)過(guò)去整整50天。
當(dāng)日，呼和浩特首次發(fā)文取消限購(gòu)，自此，全國(guó)掀開(kāi)了取消限購(gòu)的大潮，隨后，杭州、濟(jì)南等30多個(gè)城市迅速跟進(jìn)。
記者調(diào)查了解，限購(gòu)松綁后，各地樓市反應(yīng)不一，諸如濟(jì)南、杭州、呼和浩特出現(xiàn)短期成交量環(huán)比回升，與此同時(shí)，溫州、無(wú)錫、貴陽(yáng)等地仍保持下行。
值得一提的是，雖然成交量出現(xiàn)短期暴漲，但是房?jī)r(jià)并未因限購(gòu)的放松而抬升。
突擊“補(bǔ)簽”
毋庸置疑，多地因?yàn)榉潘上拶?gòu)而迅速拉升成交量。
作為首個(gè)明文放開(kāi)限購(gòu)的城市，7月呼和浩特商品房共成交1658套，成交面積178819.45平方米，環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。
杭州、濟(jì)南、福州、成都等多地也大抵如此。其中，7月10日取消限購(gòu)的濟(jì)南最為明顯。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月，濟(jì)南新建商品房成交12400套，相較于6月的6459套環(huán)比暴漲92%。這個(gè)成交量相當(dāng)于濟(jì)南今年上半年月均成交量6689套的將近兩倍。
不過(guò)，記者采訪濟(jì)南當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)了解到，限購(gòu)之初出現(xiàn)的網(wǎng)簽量暴增，原因在于此前已和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議或紙質(zhì)合同的購(gòu)房者，在限購(gòu)政策取消、獲得購(gòu)房資格后，短期內(nèi)進(jìn)行了突擊“補(bǔ)簽”。
另外，從成交走勢(shì)來(lái)看，濟(jì)南樓市呈現(xiàn)中間高兩端低的趨勢(shì)。7月放開(kāi)限購(gòu)的前3周，成交量不斷上升，在第3周達(dá)到頂峰后，隨之第4周、第5周持續(xù)走低。
“46個(gè)實(shí)施限購(gòu)城市中，執(zhí)行限購(gòu)比較嚴(yán)的也就是四個(gè)一線城市和幾個(gè)重點(diǎn)的二線城市，剩下大多數(shù)地方執(zhí)行限購(gòu)并不嚴(yán)，因?yàn)橘?gòu)房資格被限制入市的人寥寥，且有很多突破辦法。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉如是介紹。
與此同時(shí)，此前為規(guī)避限購(gòu)的很多線下合同轉(zhuǎn)成線上協(xié)議，由此大幅推漲成交，但實(shí)際上，市場(chǎng)的真實(shí)成交反應(yīng)可能非常有限。在張大偉看來(lái)，限購(gòu)后，多地的成交暴漲很可能是一種假回暖。
一位全國(guó)性大型房企負(fù)責(zé)人亦向記者介紹，限購(gòu)取消后會(huì)有一斷時(shí)間的政策影響期，比如去年3月20%個(gè)稅出臺(tái)后的恐慌性購(gòu)房和當(dāng)前的“補(bǔ)漏簽”，在其看來(lái)，“限購(gòu)”取消后的市場(chǎng)是否向好，重要窗口期是看“金九銀十”。
相比“假回暖”，更有溫州、無(wú)錫、貴陽(yáng)等多地仍保持持續(xù)下行的趨勢(shì)，其中，溫州7月商品住宅環(huán)比下跌18%，貴陽(yáng)7月商品住宅成交共3170套，環(huán)比下降9.2%。
信貸是關(guān)鍵
談及取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)影響，中房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一介紹，影響購(gòu)房者入市主要包括三個(gè)因素，購(gòu)房資格、購(gòu)買(mǎi)力以及購(gòu)買(mǎi)意向，部分城市對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問(wèn)題，但是多地的限貸、補(bǔ)貼等提升購(gòu)買(mǎi)力的政策并未跟進(jìn)，更多人購(gòu)房能力尚未解決。另外，市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存的階段，觀望預(yù)期仍未扭轉(zhuǎn)。
北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥也認(rèn)為，單純放松限購(gòu)不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫(kù)存高企、供需不平衡的局面，在信貸偏緊、市場(chǎng)預(yù)期看弱的影響下，持續(xù)性需求動(dòng)力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)的整體低迷態(tài)勢(shì)。
在金永祥看來(lái)，樓市能否回暖，關(guān)鍵看信貸。
實(shí)際上，在取消限購(gòu)之后，諸如廣西、四川、福建等多地已經(jīng)發(fā)文要求放松限貸。比如廣西要求落實(shí)好居民購(gòu)買(mǎi)首套自住普通商品房貸款首付比例和利率優(yōu)惠政策；四川向首次購(gòu)買(mǎi)自住房提供貸款且利率不超過(guò)基準(zhǔn)利率的金融機(jī)構(gòu)給予財(cái)政補(bǔ)助；福建改認(rèn)房又認(rèn)貸為認(rèn)房不認(rèn)貸，且要求金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行，增加住房開(kāi)發(fā)貸款供應(yīng)等。
克而瑞信息集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，限貸放松與限購(gòu)放松不同，限購(gòu)放松是行政命令，具有強(qiáng)制性，政策效果立竿見(jiàn)影，而限貸放松則是政府給予指導(dǎo)、商業(yè)銀行來(lái)操作，政策效力能否落實(shí)并不完全由政府說(shuō)了算。
“商業(yè)銀行是否會(huì)按照政府建議落實(shí)與執(zhí)行，還有待觀察，這也是救市效果最大的變數(shù)所在。”丁祖昱如是介紹。
“限貸是否放松主要看央行和銀監(jiān)會(huì)，通常地方不能干預(yù)。”一位股份制銀行副行長(zhǎng)告訴記者。
目前來(lái)看，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信貸投放態(tài)度并未有明顯松動(dòng)跡象。銀監(jiān)會(huì)高層在7月25日召開(kāi)的2014年上半年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議上的發(fā)言所透露出的信息表明，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是主題。
另外，雖然央行有定向降準(zhǔn)，但錢(qián)并未太多流入房地產(chǎn)。
“和2008年不一樣，當(dāng)時(shí)是市場(chǎng)有錢(qián)看好地產(chǎn)，現(xiàn)在是地產(chǎn)面臨去庫(kù)存壓力，短期內(nèi)難逆轉(zhuǎn)，就算有錢(qián)，也不敢流入地產(chǎn)”。上述副行長(zhǎng)如是介紹，從房貸這塊來(lái)看，“很多購(gòu)房者無(wú)力承擔(dān)巨額房貸，就賭未來(lái)房?jī)r(jià)上行，一旦市場(chǎng)下行，可能會(huì)有一批棄房斷供，在此背景下，金融機(jī)構(gòu)也非常謹(jǐn)慎。”
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