有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，一線城市限貸短期內(nèi)難以松動(dòng)，庫(kù)存和銷售量之比持續(xù)攀升，房企為完成銷售目標(biāo)，金九銀十期間將“降價(jià)走量”搶收。
“北京土地市場(chǎng)又一宗地塊流標(biāo)，可見(jiàn)房企資金鏈逐步緊縮的壓力。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，隨著年底還貸、銷售目標(biāo)完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的到來(lái)，房企將會(huì)承受來(lái)自于銷售業(yè)績(jī)以及資金層面的更大壓力。
“一線城市庫(kù)存壓力異常大，房?jī)r(jià)開(kāi)始‘扛’不住了。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，今年7月份，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下降2.4%，每平方米下跌了540元，房企降價(jià)讓利的力度在加大。
無(wú)獨(dú)有偶，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將在“金九銀十”期間加大推盤力度，而年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，適度調(diào)整價(jià)格策略仍將是大多數(shù)房企的選擇。
一線城市房?jī)r(jià)實(shí)降
8月17日，上海易居房地產(chǎn)研究院的一份研究報(bào)告指出，2014年7月份，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為22428元/平方米，環(huán)比減少2.4%，同比增長(zhǎng)3.3%；7月份成交均價(jià)比6月份下跌了540元/平方米。
而從具體城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為24933元/平方米、26512元/平方米、14939元/平方米和24476元/平方米，環(huán)比增幅分別為-8.2%、0.2%、-12.0%和0.3%，同比增幅分別為-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。
而對(duì)比2014年6月份商品住宅成交數(shù)據(jù)可見(jiàn)，北京和廣州6月份房?jī)r(jià)環(huán)比增幅較大，而進(jìn)入7月份后，則變成跌幅較高。
值得注意的是，房企銷售量難以提升導(dǎo)致資金回流不暢的壓力已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)上，以北京土地市場(chǎng)的表現(xiàn)為例，過(guò)去有地塊入市即被搶走的現(xiàn)象真正地成為了“過(guò)去”。今年進(jìn)入8月份后，土地市場(chǎng)保持了持續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月17日，北京國(guó)土局共推出9宗地塊，其中2宗掛牌出讓地塊以底價(jià)成交，1宗流拍，5宗招標(biāo)地塊亦基本以底價(jià)成交。
郭毅判斷，接下來(lái)土地低價(jià)成交或者流拍現(xiàn)象仍將繼續(xù)，而下半年若無(wú)來(lái)自房調(diào)政策以及信貸政策層面的放松，樓市下行趨勢(shì)仍將持續(xù)。
“一線城市看跌情緒在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)依然難以驅(qū)散，無(wú)論是商品住宅、辦公物業(yè)還是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其庫(kù)存都面臨較大的去化壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，自2月份以來(lái)，一線城市連續(xù)6個(gè)月每個(gè)月均呈現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)象，這加劇了庫(kù)存積壓和銷售不利的矛盾。
庫(kù)存高企將催生降價(jià)潮
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月份，一線城市新建商品住宅庫(kù)存量為3402萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.4%，同比增長(zhǎng)27.5%。這意味著繼6月份庫(kù)存量創(chuàng)新高后，7月庫(kù)存繼續(xù)攀升。
具體來(lái)看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量分別為1024萬(wàn)平方米、1158萬(wàn)平方米、857萬(wàn)平方米和362萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分別為28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。
而從庫(kù)存和銷售量之比（簡(jiǎn)稱“存銷比”）情況來(lái)看，2014年7月份，一線城市新建商品住宅存銷比為16.4個(gè)月，而6月份則為15.4個(gè)月。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)低迷下，一線城市的存銷比上升速度加快。
具體來(lái)看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個(gè)月、17.2個(gè)月、14.1個(gè)月和14.7個(gè)月。而在2013年年末，上述4個(gè)城市的存銷比分別為7.6個(gè)月、8.7個(gè)月、9.0個(gè)月和11.9個(gè)月。
“顯然，2014年一線城市樓市消化庫(kù)存變得艱難。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京存銷比的反彈力度最大，由去年庫(kù)存壓力最小逆轉(zhuǎn)成為今年去存貨壓力最大的城市，預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)的降溫力度將較大。
此外，上海商品住宅市場(chǎng)的去庫(kù)存壓力也不低。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份-7月份，上海商品住宅累計(jì)成交面積約476.29萬(wàn)平方米，同比跌幅達(dá)29.96%。而從8月份前兩周的樓市表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)仍然沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)。
對(duì)此，張宏偉表示，上海市場(chǎng)成交量普遍性下滑、去庫(kù)存壓力仍然較大、房貸收緊局面并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改變等多重等因素使得上海房企下半年銷售壓力、經(jīng)營(yíng)壓力明顯增加。
“2014年即將過(guò)去8個(gè)月，對(duì)于上市房企來(lái)講，年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，其在9月份-10月份將加大推盤力度，適度調(diào)整價(jià)格搶收‘金九銀十’。”張宏偉進(jìn)一步表示，以上海為例，大范圍的“降價(jià)潮”即將來(lái)臨。同時(shí)，一些大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)20%-30%的大幅降價(jià)。
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