近期,北京、上海、深圳等一線城市紛紛傳出將調(diào)整普通商品住房標準。隨著多數(shù)城市取消限購,假如一線城市調(diào)控松綁,房價還將跌多久?
緣何淡化限購
應(yīng)看到,去年以來房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,新一屆政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的方針正在發(fā)生方向性變化,由以調(diào)控房價為主要目標,以限購、限價、限貸等行政干預為主要手段,轉(zhuǎn)變成淡化房價目標,更多使用信貸、房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段,同時將重點放在加強住房保障和棚改等直接“惠民生”領(lǐng)域。
此外,房地產(chǎn)市場降溫之后,限購基本完成歷史使命。2010年4月的“國十條”中,首次提出了限購令,其后僅北京執(zhí)行,當年9月29日調(diào)控升級后,更多城市加入限購陣營;2011年1月的“新國八條”后,限購城市數(shù)量進一步增多。在那個時段,我國房價漲勢較猛,尤其是投資投機性需求爆發(fā),房價狂飆。自2003年之后,在中央嘗試了諸多調(diào)控手段,仍難以較好的抑制房價的前提下,不得已動用了在國際上非常罕見的限購措施。
其實,2011年下半年全國市場步入降溫之時,限購差異化的退出,原本部分城市的限購政策明確截止時間是2011年底,但受制于思維慣性,致使限購令成易出難退。在新一屆政府管理思路及新一輪樓市降溫的雙重條件下,這一慣性終于被打破。
今年前7個月,全國商品房銷售面積同比下降7.6%,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降4.8%,全國70城房價指數(shù),環(huán)比增幅5月出現(xiàn)下行拐點,6月環(huán)比跌幅擴大。全國一二線城市的商品住宅成交面積萎縮幅度更大,前7個月平均下跌三成左右。
這輪房地產(chǎn)降溫的形態(tài),相比2006年、2008年和2011年這三輪樓市降溫,存在不同之處。其一,并無嚴厲調(diào)控政策。2013年出臺的“國五條”并不嚴厲,且地方政府沒有嚴格落實;其二,經(jīng)濟并無快速下滑。2008年在國際金融危機的沖擊下,國內(nèi)經(jīng)濟增幅急速下滑,2009年一季度回落至6.1%,2011年下半年亦出現(xiàn)明顯回落,而今年上半年GDP增幅為7.4%,雖略有下滑,但自2012年中國經(jīng)濟已開始低位盤整,談不上急跌;其三,住宅庫存壓力持續(xù)增長。雖然一線城市和部分二線城市的住宅庫存過去兩年有所減少,但全國600多個城市中的大部分,自2011年住宅庫存就一直增長,這在之前是沒出現(xiàn)過的。住宅供應(yīng)階段性過剩,開始成為一個整體性的問題,本輪去庫存周期也將會拉得比較長。雖然這一過剩并非終極性的過剩(比如日本),但也是未來幾年中國樓市必須面對的新課題、新難題。一方面是中央調(diào)控態(tài)度轉(zhuǎn)變,另一方面地方樓市成交低迷,庫存“壓力山大”,因此只能出現(xiàn)一種情況——地方紛紛救市。
救市效果不樂觀
當前,全國46個實行限購的城市中,30多個已公開放松或放開限購。然而,救市效果恐不容樂觀。例如,濟南限購取消后的一周,成交量突增,但實際上有相當部分屬于之前已簽合同,但囿于被限購而沒有網(wǎng)簽備案,限購放開后集中網(wǎng)簽備案。放開限購兩三周后,住宅成交量很快重回之前的低迷狀態(tài)。
放開限購的效果不理想,原因有二:其一,影響住宅市場變化因素有很多,比如貨幣與房貸、宏觀經(jīng)濟、購房者的心理預期等,限購只是一個并不算重要的因素,在其他主要因素沒有實質(zhì)性改善的情況下,不能奢望放開限購的作用;其二,限購固然有誤傷少量自住需求,但那些被限需求中的大部分,多屬投資投機性需求,這些需求喜歡“追漲”,當前全國樓市大勢降溫,多數(shù)城市房價仍在下跌,那些被解放了的需求,不會在這種市況下入市。
至于一線城市,暫時還不敢放開限購。究其原因,一是一線城市的房價水平仍遠高于其他城市;二是雖然一線城市當前也出現(xiàn)了供大于求狀況,但中長期來看,一線城市土地稀缺而人口快速增長,新建住宅市場總體仍呈供不應(yīng)求的格局;三是今年3月出臺的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和近期戶籍制度改革,都提出嚴控超大城市人口規(guī)模,人口超千萬的四個一線城市正是嚴控重點,限購令在一定程度上提高了外來人口進入一線城市的門檻。因此,至少年內(nèi)來看,一線城市在限購方面仍會站崗。不過,明后年這些城市應(yīng)會大幅放松甚至退出限購。限購畢竟臉上貼著“逆市場化”的不良標簽,而且其他城市都退出后,一線限購的必要性也就相較之下降低了,如果屆時房地產(chǎn)稅立法能夠完成,則更有退出理由。不過,一線城市同樣存在土地財政,執(zhí)政者同樣不愿看到樓市一直低迷,類似調(diào)整普通商品住房標準、進而擴大普通房的范圍,使更多房源可以享受相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠,也算是間接救市,且理由正當。
展望未來6-12個月,房地產(chǎn)調(diào)控總體朝放松的方向發(fā)展。地方救市力度必將越來越大,中央層面仍在推進長效機制建設(shè),如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等,而最現(xiàn)實的一項措施是增加支持首套房貸的力度。今年5月以來,央行和銀監(jiān)會都曾喊話要求商業(yè)銀行支持首套房貸,只是商業(yè)銀行仍對首套房貸興趣不大。估計隨著中央層面繼續(xù)施壓及定向?qū)捤?,商業(yè)銀行必然越來越多的支持首套房貸,利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準為主、以九折左右為次的格局。另外,置換性購房貸款、二套普通住房貸款等,也有望略趨寬松。“認房又認貸”將轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;認房不認貸”,這將使更多的人(尤其是置換需求)有資格享受首套房貸優(yōu)惠。房貸政策對住宅市場的作用,將顯著大于取消限購。
在上述政策變化態(tài)勢之下,筆者預計下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部,明年將出現(xiàn)房價的底部。量在價先,成交量先企穩(wěn),價格后企穩(wěn)。這輪房地產(chǎn)調(diào)整,仍將是短周期性質(zhì)的調(diào)整,量縮明顯,價跌不深。不過,有一點需要客觀面對,由于本輪住宅庫存量遠超2008年和2011年,且中央層面不再會強力救市,所以市場調(diào)整的時長將超過前面兩輪。對此,無論開發(fā)商,還是購房者,都應(yīng)理性認知。
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