在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，龍頭房企萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]A（000002.SZ）交出了一份還算過(guò)得去的半年成績(jī)單。

 

昨日晚間，萬(wàn)科發(fā)布半年報(bào)顯示，2014年1~6月，萬(wàn)科半年度的營(yíng)業(yè)收入同比略微下降1.0%，為409.6億元；但凈利潤(rùn)仍增長(zhǎng)5.6%，為48.1億元。

 

而在銷(xiāo)售方面，盡管上半年全國(guó)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑，但萬(wàn)科仍實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積821.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1009.1億元，同比分別增長(zhǎng)14.6%和20.6%，是為數(shù)不多的完成了年度目標(biāo)50%的房企之一。

 

營(yíng)收微降

 

根據(jù)財(cái)報(bào)，萬(wàn)科今年上半年的營(yíng)收出現(xiàn)了微降，萬(wàn)科解釋是因?yàn)樯习肽杲Y(jié)算不多。

 

萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示：“上半年結(jié)算不多是因?yàn)榭⒐び邢?，竣工一般都集中在下半年，這是行業(yè)的季節(jié)性規(guī)律，但今年這種情況尤其突出。”

 

數(shù)據(jù)顯示，上半年萬(wàn)科的竣工面積只占到全年計(jì)劃的26.9%，比去年同期下降了6.6個(gè)百分點(diǎn)。

 

譚華杰預(yù)計(jì)，今年全年的竣工量和年初計(jì)劃應(yīng)該差別不大，“下半年的業(yè)績(jī)體現(xiàn)會(huì)更加充分”。

 

由于銷(xiāo)售快于結(jié)算，萬(wàn)科的已售未結(jié)金額再次創(chuàng)出歷史新高。截至6月底，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有1747.4萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約2027.6億元，較上年末分別增長(zhǎng)21.6%和24.9%。這也是合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)資源的合同金額首次突破2000億元。

 

雖然營(yíng)收出現(xiàn)了微降，但萬(wàn)科上半年的凈利潤(rùn)還是保持了一定的增長(zhǎng)，共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)48.1億元，同比增長(zhǎng)5.6%。

 

這一定程度上歸因于銷(xiāo)售均價(jià)的上升。財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為10996元/平方米，較2013年同期上升5.1%。

 

值得注意的是，萬(wàn)科的毛利率繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。今年上半年，萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.88%，較2013年同期下降1.90個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率為14.09%，與去年同期持平。

 

萬(wàn)科在財(cái)報(bào)中表示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降、結(jié)算凈利率持平的主要原因在于，公司實(shí)現(xiàn)投資收益13.1億元，較去年同期大幅增長(zhǎng)237.8%。

 

“萬(wàn)科的投資收益主要來(lái)源于聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)的萬(wàn)科權(quán)益利潤(rùn)，以及通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合作或商業(yè)資產(chǎn)處置而實(shí)現(xiàn)的收益，隨著‘輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)’模式的推廣，這類(lèi)收益將成為一種常態(tài)，”譚華杰表示，“必須指出，這類(lèi)投資收益屬于經(jīng)常性的，而并非一次性所得。”

 

在2013年的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科首次提出了被稱(chēng)為“小股操盤(pán)”的輕資產(chǎn)模式。這意味著，今后萬(wàn)科在一些聯(lián)營(yíng)合營(yíng)項(xiàng)目中不再追求控股，甚至?xí)鲎尣糠忠延械拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目或商用物業(yè)股權(quán)，但通常這類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理仍會(huì)由萬(wàn)科負(fù)責(zé)，萬(wàn)科也可從中收取一定的管理費(fèi)，或要求獲得高于股權(quán)比例的超額分配權(quán)。

 

譚華杰認(rèn)為，這樣的安排有助于減少對(duì)股權(quán)融資的依賴(lài)性，提高公司的投資回報(bào)率。

 

這種運(yùn)營(yíng)思路的轉(zhuǎn)變，在上半年的新增項(xiàng)目上也得到了體現(xiàn)。1~6月，萬(wàn)科新增的19個(gè)項(xiàng)目中，有4個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例低于50%，6個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例為50%或51%。

 

不過(guò)，從過(guò)去幾年的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科的毛利率已連續(xù)四年下滑。2010~2013年，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率分別為29.75%、28.79%、25.84%、22.31%。

 

進(jìn)入下半年，降價(jià)走量成為多數(shù)開(kāi)發(fā)商的策略，萬(wàn)科也不例外，而這可能進(jìn)一步拉低其毛利率。

 

國(guó)泰君安證券研報(bào)指出，萬(wàn)科7月銷(xiāo)售均價(jià)9744元/平方米，同比降17.6%，環(huán)比降12.6%。而上次萬(wàn)科月度成交均價(jià)低于1萬(wàn)元是在2012年4月（9700元/平方米）。

 

有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，行業(yè)整體基本面仍在探底,價(jià)格調(diào)整將持續(xù)，萬(wàn)科8月的銷(xiāo)售均價(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行。

 

拿地謹(jǐn)慎

 

截至6月底，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)、資金狀況表現(xiàn)良好，持有貨幣資金較一季度末有所增加，為428.6億元，大于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和222.8億元；凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以?xún)糍Y產(chǎn)）為36.4%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。

 

盡管擁有業(yè)內(nèi)最充裕的現(xiàn)金流，萬(wàn)科在拿地上仍表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。

 

半年報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有19個(gè)，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的占地面積約92.4萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約264.1萬(wàn)平方米。

 

這明顯低于去年同期。2013年上半年，萬(wàn)科新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目42個(gè)，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的占地面積約342萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約925萬(wàn)平方米。

 

“2013年萬(wàn)科拿地比較多，目前的項(xiàng)目資源足以支持未來(lái)兩到三年的開(kāi)發(fā)需求，補(bǔ)充項(xiàng)目的需求并不迫切，”譚華杰說(shuō)，“另一方面，目前主要城市的地價(jià)水平仍然較高，在這種情況下，公司并不急于拿地。”

 

拿地成本的高企可以從樓面價(jià)看出。2013年，萬(wàn)科的平均樓面地價(jià)約2735元/平方米。進(jìn)入2014年上半年，萬(wàn)科的平均樓面地價(jià)已經(jīng)上升到約3665元/平方米。

 

盡管地價(jià)的調(diào)整還比較緩慢，但土地市場(chǎng)的調(diào)整跡象已經(jīng)日益明顯。萬(wàn)科方面表示，16個(gè)主要城市（深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽(yáng)、大連、武漢、成都、重慶），二季度土地流拍的比例已經(jīng)由一季度的11%快速上升至21%，溢價(jià)成交的比例則由一季度的41%大幅下降至24%。

 

“根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般下半年土地供應(yīng)將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的調(diào)整還將延續(xù)，未來(lái)可能會(huì)有更好的拿地機(jī)會(huì)，公司對(duì)此也會(huì)保持關(guān)注。”譚華杰透露。

 

除了發(fā)展國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)，上半年萬(wàn)科還新增了兩個(gè)海外項(xiàng)目。今年2月，萬(wàn)科通過(guò)與當(dāng)?shù)刂_(kāi)發(fā)商合作的方式，參與美國(guó)曼哈頓列克星敦大道610號(hào)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；此外，繼荃灣西站項(xiàng)目后，萬(wàn)科還通過(guò)收購(gòu)的方式在中國(guó)香港獲得灣仔項(xiàng)目。

 

對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)，萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，短期內(nèi)，那些庫(kù)存量高、去化周期長(zhǎng)的城市，仍然會(huì)延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程。“但目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)好于上半年。”郁亮表示，“在分類(lèi)調(diào)控的政策導(dǎo)向下，近期各地進(jìn)行了一系列政策調(diào)整，這有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，釋放一部分被抑制的置業(yè)需求；隨著央行多次強(qiáng)調(diào)要保護(hù)首次置業(yè)者貸款需求，未來(lái)的購(gòu)房信貸環(huán)境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市場(chǎng)所出現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)，一定程度上也有助于提升購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。”