國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布了7月份全國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下調(diào)城市達(dá)到了64個(gè)，創(chuàng)歷史紀(jì)錄，這也是房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)第3個(gè)月下降。值得關(guān)注的是，一線城市首次出現(xiàn)了住宅指數(shù)全面下調(diào)。不過，同比來(lái)看，價(jià)格下降的城市僅有3個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。
與此同時(shí)，市場(chǎng)下行，銷售受壓，土地市場(chǎng)亦由熱轉(zhuǎn)冷。7月份全國(guó)一、二線城市合計(jì)土地出讓金同比下調(diào)46%，降到歷史最低點(diǎn)，平均溢價(jià)率僅為5.5%，“底價(jià)成交”成為近期土地市場(chǎng)最新寫照。
業(yè)界判斷，未來(lái)一二線城市樓市價(jià)格將面臨調(diào)整，三四線城市一次大洗牌已經(jīng)在所難免。土地市場(chǎng)則將繼續(xù)趨冷，在房企承壓之下，企業(yè)拿地將進(jìn)入全面保守狀態(tài)。
●南方日?qǐng)?bào)駐京記者 劉曉靜 實(shí)習(xí)生 農(nóng)海默
房?jī)r(jià)新房?jī)r(jià)格同比漲幅收窄
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有64個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。
環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，杭州、三亞兩個(gè)城市降幅均達(dá)2%以上，最低的杭州降幅達(dá)2.5%。在北上廣深四大一線城市中，廣州環(huán)比下降1.3%。
與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。7月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為7.2%，最低為下降4.9%。
二手住宅方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有65個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。
與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有15個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有51個(gè)。7月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為7.4%，最低為下降10.2%。
“房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)有所增加是由于市場(chǎng)預(yù)期依然不明，購(gòu)房者不少選擇觀望。”對(duì)于房?jī)r(jià)環(huán)比的下降，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉給出上述分析。
此外，盡管房?jī)r(jià)同比仍然上漲，但漲幅收窄明顯。從漲幅來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的65個(gè)城市漲幅均出現(xiàn)回落，二手住宅價(jià)格同比上漲的51個(gè)城市中，50個(gè)城市漲幅回落，1個(gè)持平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉據(jù)記者表示，70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再次出現(xiàn)平均環(huán)比下調(diào)，這已經(jīng)是連續(xù)第3個(gè)月平均環(huán)比下調(diào)。
“70大中城市新建商品房從4月份最后一次的平均環(huán)比上漲0.06%，5月份環(huán)比下調(diào)0.15%，6月份環(huán)比下調(diào)0.48%，7月份再次出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)0.93%。”張大偉稱，今年以來(lái)，樓市變化的速度已經(jīng)超過市場(chǎng)預(yù)期，樓市下調(diào)已經(jīng)從個(gè)別城市到區(qū)域，如今已經(jīng)開始了全面調(diào)整。
值得注意的是，北上廣深四大城市首次出現(xiàn)了住宅指數(shù)的全面下調(diào)。其中，上海環(huán)比下降1.4%，廣州和北京均環(huán)比下降1.3%，深圳環(huán)比下降0.6%。
面對(duì)一線城市住宅指數(shù)的首次全面下調(diào)，有專家指出從目前來(lái)看，未來(lái)一二線城市市場(chǎng)價(jià)格將面臨調(diào)整，三四線城市一次大洗牌已經(jīng)在所難免。
“樓市依然處于明顯調(diào)整過程中，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限，其中部分二三線城市增長(zhǎng)過快，需求已被透支。6-7月成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價(jià)。”張大偉預(yù)計(jì)，未來(lái)二線城市下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目將明顯增加。整體市場(chǎng)在3季度將依然處于以價(jià)換量過程中。
張大偉并指出，盡管近期多地相繼放松“限購(gòu)”，但本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，日益強(qiáng)烈的微調(diào)亦難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。
土地20大房企拿地開支同比減近四成
市場(chǎng)下行，銷售受壓，土地市場(chǎng)亦由熱轉(zhuǎn)冷。“底價(jià)成交”是近期土地市場(chǎng)的寫照。持續(xù)接近半年的樓市降溫，逐漸傳遞到了土地市場(chǎng)。一二線城市的土地市場(chǎng)均出現(xiàn)了降溫，其中標(biāo)桿房企拿地也愈加謹(jǐn)慎。
來(lái)自中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，7月份，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及杭州、南京等36個(gè)二線城市合計(jì)土地出讓金為1054億元，比2013年同期下調(diào)46%。平均溢價(jià)率僅為5.5%，也降到歷史最低點(diǎn)。
張大偉分析，在持續(xù)接近半年的地?zé)岱坷浜?，土地市?chǎng)逐漸開始降溫。此前認(rèn)為影響較小的一線城市，交易市場(chǎng)也明顯降溫。房企由于銷售不佳，資金鏈趨緊等因素，購(gòu)地已趨于謹(jǐn)慎。
“包括遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、保利、恒大、龍湖等在內(nèi)的20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4-6月連續(xù)3個(gè)月不足200億元，最近3個(gè)月更是在百億周圍徘徊。”張大偉稱，截至18日20大房企拿地95.3億元，其中最多的萬(wàn)達(dá)在杭州及青島有所入賬，其他其實(shí)均在土地市場(chǎng)保持克制。
而中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，截至18日，前8月，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅1825.2億元，相比2013年同期的2946.2億，減少了1121億，同比減少幅度高達(dá)38%。
對(duì)于土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷，張大偉稱，一方面房企銷售業(yè)績(jī)不甚樂觀，房企資金回落情況不夠理想，拿地更為冷靜；另一方面，政府也在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之際放緩了推地步伐。
展望土地市場(chǎng)后市，張大偉判斷，2014年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是三四線城市，房企拿地有可能繼續(xù)萎縮。
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